TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Juliette MUSSO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08077 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BP5

N° MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2024

DEMANDEUR

Monsieur [G] [I]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représenté par Maître Juliette MUSSO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1723

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [X]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

représenté par Monsieur [S] [X], son frère, muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 février 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 avril 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/08077 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BP5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 avril 1999, M. [G] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 721,98 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13 559,62 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [X] le 8 décembre 2022.

Par assignation du 1er septembre 2023, M. [G] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [X], voir prononcer une astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,21 559,04 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2023,1959,91 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale, 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

M. [G] [I] a fait signifier des conclusions à M. [C] [X] par acte de commissaire de justice déposé en étude le 10 janvier 2024 aux termes desquelles il actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation dus à la somme de 26 189,90 euros arrêtée au 06 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse et sa demande au titre de la clause pénale à la somme de 2 380.90 euros.

À l’audience du 16 février 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [G] [I] maintient l’intégralité de ses demandes. Il indique que M. [C] [X] a fait un versement de 850 euros quelques jours avant l’audience mais s’oppose à de quelconques délais de paiement ainsi qu’à la demande de suspension de la clause résolutoire formée par le défendeur.

M. [C] [X], représenté par son frère M. [S] [X], dûment muni d’un pouvoir fait valoir qu’il connaît des difficultés pour régler son loyer depuis environ deux ans en raison de la crise sanitaire, du décès de sa mère et du handicap de sa fille dont il doit s’occuper. Il indique néanmoins avoir repris le paiement du loyer courant, avoir repris une activité professionnelle, percevoir un salaire d’environ 3 500 euros par mois, être en capacité de régler la somme de 700 euros par mois en plus du loyer courant et sollicite ainsi des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [G] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 6 décembre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 13 559,62 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 février 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [C] [X] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, M. [C] [X] assure à l’audience être en capacité d’assumer le paiement d’une somme de 700 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [C] [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef selon les modalités précisées au dispositif de la présente decision.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [G] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2024, M. [C] [X] lui devait la somme de 23809,03 euros, soustraction faite des frais de procédure et de la clause pénale.

M. [C] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant qu’il ne conteste pas, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 841,98 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 février 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [I] ou à son mandataire.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : […] i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ; ».

Dans sa version actuelle, ce même article interdit toute clause qui « autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble”.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [C] [X] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail à hauteur de 10 % du montant des sommes dues.

Cette clause apparaît ainsi réputée non écrite et la demande de M. [G] [I] tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [G] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 avril 1999 entre M. [G] [I], d’une part, et M. [C] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 7 février 2023,

CONDAMNE M. [C] [X] à payer à M. [G] [I] la somme de 23809,03 euros (vingt-trois mille huit cent neuf euros et trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 6 janvier 2024,

AUTORISE M. [C] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 660 euros (six cent soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 février 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et ce sans astreinte le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [C] [X] sera condamné à verser à titre de provision à M. [G] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE M. [G] [I] de sa demande au titre de la clause pénale,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [C] [X] à payer à M. [G] [I] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 décembre 2022.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge