TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/05445

N° Portalis 352J-W-B7G-CW3AU

N° MINUTE : 6

Assignation du :

5 mai 2022

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 12 Décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [I] [J]

Adresse de l’établissement: [Adresse 2]

représenté par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0987

DEFENDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] – RIVP

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0354

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 15 octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 24 février 2005, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5], (ci-après la RIVP), a consenti à la société Nouvelle Capitale un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1], à [Localité 6], d’une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2004, moyennant un loyer annuel de 6 728 euros, hors taxes et hors charges, pour une activité de « charcuteries, plats cuisinés, dégustation, sans fabrication sur place impliquant nuisances, odeurs ou fumées ».

Par acte authentique du 21 février 2007, la RIVP a agréé la cession de bail consentie par la société Nouvelle Capitale à M. [I] [J] par acte sous seing privé du 30 juin 2005.

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2015, la RIVP a consenti à M. [J] le renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2013, moyennant un loyer annuel de 9 083 euros, hors taxes et hors charges, pour l’activité inchangée de « charcuteries, plats cuisinés, dégustation, sans fabrication sur place impliquant nuisances, odeurs ou fumées ».

Par lettre du 18 septembre 2018, la RIVP a mis en demeure M. [J] de cesser dans un délai d’un mois toute activité contraire à la destination du bail, faisant valoir que l’activité exercée de restauration rapide consistant à préparer et vendre des sandwiches sur place et à emporter n’était pas conforme aux stipulations contractuelles.

Par acte extrajudiciaire du 18 février 2022, M. [J] a fait signifier à la bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022.

Par acte extrajudiciaire du 8 avril 2022, la RIVP a fait signifier au preneur un commandement visant la clause résolutoire lui faisant sommation de se conformer aux stipulations du bail et de cesser la préparation et la vente de kebabs dans et depuis les locaux loués.

Par acte extrajudiciaire du 12 mai 2022, la bailleresse a fait délivrer à M. [J] un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes résultant de la violation de la clause de destination.

Par acte du 5 mai 2022, M. [J] a fait assigner la RIVP devant le tribunal judiciaire de Paris, sollicitant de voir juger que la clause résolutoire ne pouvait s’appliquer en raison de la mauvaise foi de bailleresse, de l’imprécision du commandement de payer du 8 avril 2022 et de l’absence de violation de la clause de destination du bail. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/05445

Par acte du 21 décembre 2022, le preneur a fait assigner une seconde fois sa bailleresse devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir juger la RIVP irrecevable comme prescrite et d’annuler le commandement du 8 avril 2022 et le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction du 12 mai 2022. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/15377.

Par ordonnance du 7 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires en raison de leur connexité, sous le numéro RG 22/05445.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, M. [J] a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident, notifiées le 27 mai 2024, le preneur demande au juge de la mise en état, au visa des articles 122, 700 et 789 du code de procédure civile et des articles L. 145-17, L. 145-41 et L. 145-60 du code de commerce, de :

« – Déclarer recevable et bien-fondé Monsieur [I] [J] en ses demandes, fins et conclusions.

— Se déclarer compétent pour statuer sur le présent incident.

— Juger irrecevable comme prescrite la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) à invoquer comme motif de refus d’indemnité d’éviction la prétendue infraction à la clause de destination du bail.

— Juger irrecevable comme prescrite la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) à invoquer l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement d’une prétendue infraction à la clause de destination du bail.

— Débouter la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) à payer 3.000 € à Monsieur [I] [J], en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— La condamner aux dépens.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Aux termes de ses conclusions en réponse sur incident, notifiées par voie électronique le 10 mai 2024, la RIVP demande au juge de la mise en état, au visa des articles 122, 699, 700 et 789 du code de procédure civile, de l’article 1104 du code civil et des articles L. 145-4 et suivants du code de commerce, de :

« – DECLARER la RIVP recevable et bien fondée en ses demandes,

— DEBOUTER Monsieur [I] [J] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— JUGER que la RIVP n’a eu connaissance de la violation de la clause de destination par Monsieur [I] [J] que le 9 mars 2022,

— JUGER en conséquence que la RIVP a respecté le délai de prescription biennal en signifiant un commandement visant la clause résolutoire le 8 avril 2022, puis un congé refus de renouvellement le 12 mai 2022,

— JUGER recevable la demande formulée par la RIVP en refus de renouvellement sans versement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime du fait de la violation de la clause de destination par Monsieur [I] [J],

— JUGER recevable la demande formulée par la RIVP en acquisition de clause résolutoire au motif d’une violation de la clause de destination par Monsieur [I] [J],

— CONDAMNER Monsieur [I] [J] à verser à la RIVP la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [I] [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de constats d’huissiers et de signification de la décision à intervenir,

— RAPPELER le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions.

L’incident a été plaidé à l’audience du 15 octobre 2024, à l’issue de laquelle les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription relative au refus de renouvellement sans offre d’une indemnité d’éviction

M. [J] expose que le bailleur qui souhaite invoquer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction doit le faire dans les deux ans à compter de la connaissance de ce motif. Il précise qu’en l’espèce la RIVP a eu connaissance de l’activité du locataire dès 2005, lorsqu’elle lui a donné son accord de principe sur l’amélioration du système de ventilation des cuisines, et qu’elle lui a demandé dès le 18 septembre 2018 de se mettre en conformité avec la clause de destination ; que plus de deux ans se sont donc écoulés entre la connaissance de la prétendue infraction à la clause de destination du bail et le commandement du 8 avril 2022 ; qu’en conséquence la bailleresse est prescrite à invoquer comme motif de refus d’indemnité d’éviction la prétendue infraction à la clause de destination du bail.

La RIVP soutient que la prescription ne commence à courir qu’à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde ses demandes ; qu’en l’espèce il ne ressort nullement des échanges intervenus entre 2005 et 2018 entre les parties que la RIVP avait alors connaissance du manquement de M. [J] à la clause de destination du bail, lequel n’a été constaté que le 9 mars 2022 dans le cadre d’un procès-verbal établi par huissier. Elle indique qu’en conséquence la bailleresse bénéficiait d’un délai courant jusqu’au 9 mars 2024 pour se prévaloir de l’infraction, et qu’elle a signifié un commandement visant la clause résolutoire le 8 avril 2022, puis un congé avec refus de renouvellement le 12 mai 2022, de sorte qu’elle n’est pas prescrite.

L. 145-10 du code de commerce énonce : “A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.”

Selon l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

En l’espèce, le tribunal est saisi d’action intentée par le preneur aux fins notamment de voir contester le refus de renouvellement opposé par le bailleur le 12 mai 2022 à la demande de renouvellement faite par le preneur le 18 février 2022.

Le délai de prescription de cette action court à compter de la date de signification de ce refus en application des dispositions de l’article L145-10 alinéa 5 du code de commerce.

Le bailleur sollicite en réplique, la validation du refus de renouvellement sans offre d’une l’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime; contrairement à ce que fait soutenir M. [J], la connaissance par le bailleur de l’infraction alléguée au soutien du refus délivré à son preneur ne saurait constituer le point de départ de la prescription de sa demande en validation du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime ; étant entenu qu’il est constant qu’un bailleur peut opposer à son preneur une infrcation commise au cours du bail expiré pour refuser une demande de renouvellement, sauf renonciation expresse à s’en prévaloir.

La fin de non-recevoir opposée par M. [J] sur le fondement de la prescription sera donc rejetée.

Sur la prescription de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

M. [J] énonce que le bailleur qui souhaite délivrer un commandement visant la clause résolutoire doit le faire dans les deux ans à compter de sa connaissance de l’infraction qu’il invoque. Il indique qu’en l’espèce, comme précédemment exposé, la RIVP a eu connaissance de l’activité du locataire dès 2005, lorsqu’elle a donné son accord de principe sur l’amélioration du système de ventilation des cuisines, et lui a demandé de se mettre en conformité avec la clause de destination dès le 18 septembre 2018. Il soutient que plus de deux ans se sont donc écoulés entre la connaissance de la prétendue infraction à la clause de destination du bail et le commandement du 8 avril 2022 et qu’en conséquence la bailleresse est prescrite en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement d’une prétendue infraction à la clause de destination du bail.

En réplique, la RIVP soulève les moyens de défense précédemment exposés au sujet de la prescription du motif de refus d’indemnité d’éviction.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action du bailleur ayant pour objet de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce mais à la prescription de droit commun de 5 ans prévue à l’article 2224 du code civil.

Le point de départ de la prescription étant fixé au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, le point de départ de la prescription de l’action de la RIVP correspond en l’espèce au jour où la bailleresse a eu connaissance de l’infraction qu’elle invoque au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction du 12 mai 2022, l’infraction alléguée relève d’une « activité de vente de kebabs non autorisée par la clause de destination du Bail et non autorisée par le Bailleur ». La prescription a donc commencé à courir au jour de la connaissance par la RIVP de l’activité effectivement exercée par M. [J] au sein des locaux pris à bail.

Il ressort des pièces versées aux débats par le preneur que ce dernier a indiqué à la bailleresse, par courrier du 29 juin 2018, que la préparation et la vente de sandwiches sur place et à emporter représentaient 80 % de son activité de restauration rapide. En réponse, aux termes d’un courrier du 18 septembre 2018, la RIVP a énoncé que cette activité ne correspondait pas à celle visée dans la convention de M. [J] et l’a mis en demeure de cesser toute activité contraire à la destination du bail commercial.

Il est donc établi que la RIVP a eu connaissance de l’infraction qu’elle invoque au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire à compter du courrier du 29 juin 2018.

Il sera relevé que les éléments de preuve produits par M. [J] visant à démontrer la connaissance de son activité par la bailleresse dès l’année 2005 sont antérieurs à son entrée dans les lieux loués, de sorte qu’ils sont insuffisants pour démontrer que la RIVP aurait eu connaissance de l’exercice effectif d’une activité non autorisée au sein des lieux loués avant le 29 juin 2018.

Il y a donc lieu de considérer que le délai quinquennal de prescription a commencé à courir le 29 juin 2018, pour expirer le 29 juin 2023.

Or, la RIVP a formé sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire par conclusions du 26 octobre 2022, soit dès avant l’expiration du délai de prescription.

En conséquence, il y a lieu de déclarer que la demande de la RIVP tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour violation de la destination contractuellement stipulée n’est pas prescrite.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux liés à l’instance au fond.

En outre, l’équité ne commande pas de faire application, à ce stade de la procédure, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles engagés dans le cadre du présent incident.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, et par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute M. [I] [J] de ses demandes tendant à voir déclarer la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] irrecevable en ses demandes sur le fondement de la prescription,

Réserve les demandes présentées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 4 mars 2025 à 11h30 pour conclusions au fond de M. [I] [J],

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00.

Faite et rendue à [Localité 5] le 12 Décembre 2024.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME