TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/59288 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PVQ

N° : 6

Assignation du :

12 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 août 2024

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

La société COGESCO, société à responsabilité limitée

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] représenté par la société CO GES CO es qualités de syndic de copropriété société à responsabilité limitée

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentés par Maître Emmanuel SEIFERT de la SARL SEIFERT BARBE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #L0179

DEFENDERESSE

La société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE CITYA (CITYA MODERN’IMM) SAS

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par M^e Karine BURGUET, avocat au barreau de PARIS – #G0039

DÉBATS

A l’audience du 01 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte délivré le 12 décembre 2023, enregistré sous le numéro de RG 23/59288, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société COGESCO ont fait assigner la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE, ayant pour nom commercial CITYA MODERN’IMM, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 34 du décret du 17 mars 1967, aux fins de voir :

“JUGER les demandes, fins et conclusions de la société COGESCO et du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] recevables et bien fondées, et en conséquence,

CONDAMNER la société CABINET MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE (CITYA MODERN’IMM) à remettre au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic la société COGESCO es qualité les pièces suivantes :

— le n° de digicode de l’immeuble ;

— les dossiers de sinistre ;

— les registres des procès-verbaux des assemblées générales ;

— le carnet d’entretien ;

— les dossiers de mutation ;

— les dossiers des travaux ;

— les dossiers des procédures ;

— la situation de la trésorerie à la fin de votre mandat et au 31/12/2020, 31/12/2019,31/12/2018, 31/12/2017,31/12/2016, 31/12/2015, 31/12/2014, 31/12/2013 ;

— les grands livres comptables 2013 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020 ;

— les états des dépenses au 31/12/2013, 31/12/2014, 31/12/2015, 31/12/2016, 31/12/2017,31/12/2018 ;

— les factures concernant les périodes visées ci avant ;

— les doubles des appels de fonds concernant les dix dernières années ;

— les références et coordonnées bancaires du compte de fonds travaux du syndicat, et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 200 euros par jour et par document.

Et ce sous astreinte de 200 € par jour et par document à compter d’un délai de huitaine passé la signification de l’ordonnance à intervenir,

CONDAMNER à titre provisionnel la Société CABINET MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE (CITYA MODERN’IMM) à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société COGESCO la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la Société CABINET MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE (CITYA MODERN’IMM) à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic la société COGESCO la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance,

JUGER que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître [M] [H] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.”;

A l’audience de renvoi du 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires et la société COGESCO en demande, représentés par leur conseil, ont repris oralement les conclusions déposées aux termes desquels ils sollicitent de :

“JUGER les demandes, fins et conclusions de la société COGESCO et du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] recevables et bien fondées, et en conséquence,

CONDAMNER la société CABINET MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE (CITYA MODERN’IMM) à remettre au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic la société COGESCO es qualité les pièces suivantes :

1- les dossiers de sinistre, savoir l’ensemble des éléments existants concernant la protection juridique et l’assurance de l’immeuble ;

2- les registres des procès-verbaux des assemblées générales antérieurs à 2022 et 2023 et l’ensemble des éléments les concernant ;

3- le carnet d’entretien complet et conforme ;

4- les dossiers des travaux ;

5- la situation de la trésorerie à la fin de votre mandat et au 31/12/2020, 31/12/2019,31/12/2018, 31/12/2017,31/12/2016, 31/12/2015, 31/12/2014, 31/12/2013 ;

6- les grands livres comptables de 2013 à 2020 ;

7- les états des dépenses au 31/12/2013 au 31/12/2018 ;

8- les factures concernant les périodes visées ci avant ;

9- les références et coordonnées bancaires du compte de fonds travaux du syndicat,

10- le dossier comptabilité de l’ancien syndic,

Et ce sous astreinte de 200 € par jour et par document à compter d’un délai de huitaine passé la signification de l’ordonnance à intervenir,

CONDAMNER à titre provisionnel la Société CABINET MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE (CITYA MODERN’IMM) à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société COGESCO la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la Société CABINET MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE (CITYA MODERN’IMM) à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic la société COGESCO la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance,

JUGER que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître [M] [H] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans

en avoir reçu provision.”.

Le syndicat des copropriétaires et la société COGESCO font valoir que la société COGESCO est syndic en exercice de la copropriété depuis l’assemblée générale du 28 juin 2023, et a succedé à la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE ; que le nouveau syndic a sollicité de cette dernière la remise de l’ensemble des pièces et archives du syndicat des copropriétaires par courrier recommandé du 5 septembre 2023 valant mise en demeure, après un bordereau de communication de pièces en date du 11 août 2023; que la mise en demeure est demeurée partiellement infructueuse, justifiant la délivrance d’une nouvelle mise en demeure par courrier du 26 octobre 2023 ; que certains documents visés à leurs conclusions n’ont pas été remis ou pour d’autres sont incomplets ou non conformes et concernent pour de nombreux documents transmis une autre copropriété ; qu’ainsi il n’est joint aucun dossier sinistre avec la copie des contrats d’assurance de l’immeuble ; que le carnet d’entretien comporte des incohérences sur la présence d’un gardien et d’un mandat de syndic référencé 00/00/2000 sans aucune liste de travaux ; que les documents transmis ne font aucunement état des travaux menés dans la résidence depuis 10 ans ; que les situations de trésorerie, grands livres, états des dépenses, factures et références et coordonnées bancaires concernent une autre copropriété au [Adresse 1]. Ils ajoutent que le syndic sortant ne peut pas se contenter d’affirmer ne pas disposer d’autres documents pour s’exonérer de son obligation de transmission de l’intégralité des documents et archives du syndicat des copropriétaires ; qu’ils sont fondés à solliciter le prononcé d’une astreinte, ainsi qu’une provision sur l’indemnisation définitive du préjudice subi.

La société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées par lesquelles elle sollicite de voir :

“DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la Société COGESCO de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société COGESCO à verser à la société CITYA MODERN’IMM la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure Civile et les condamner aux entiers dépens.”.

La société défenderesse expose n’avoir été syndic de la copropriété qu’une année à compter du 16 mai 2022 et avoir démissionné de ses fonctions en juin 2023 ; qu’elle a transmis le 11 août 2023, au nouveau syndic l’intégralité des pièces en sa possession et notamment les pièces qu’elle a elle-même reçues de l’ancien syndic Foncia Axium en mai 2022. Elle soutient qu’elle ne peut être contrainte à remettre des pièces qui n’existent pas ou qui ne sont pas en sa possession ; qu’elle justifie de la liste des pièces transmises par le précédent syndic, justifiant qu’elle n’a jamais été en possession des documents demandés ; qu’elle a communiqué l’ensemble des éléments transmis par la société Foncia Axium incluant un dossier concernant la copropriété du [Adresse 1]; que la demande de condamnation sous astreinte est sans objet. Elle conclut au débouté de l’ensemble des demandes des requérants.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2024.

MOTIFS :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve de faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instruction proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

La production forcée doit en outre porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Le requérant ne peut obtenir en référé la communication que de pièces à la disposition des parties défenderesses concernées.

Il sera en effet observé que si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Toutefois, il ne saurait faire droit à une demande de production de pièces dont il n’est pas en mesure de déterminer avec certitude si une partie les détient.

En vertu des dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises : «  Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs.

Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.

La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. »

Selon l’article 33-1 du même décret, “En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical”.

Selon l’article 6 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, “les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions contraires.

En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient”.

En l’espèce, selon procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2023, la société COGESCO a été désignée syndic en exercice à compter du 28 juin 2023 en remplacement de la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE ayant démissionné et rompu le contrat de syndic à compter de la date d’assemblée générale (résolution n°07 du procès-verbal).

Le 11 août 2023, la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE a établi un bordereau de remise de pièces à cette date au nouveau syndic qui l’a contresigné, portant :

— sur un dossier assemblée générale 2022 et 2023 comportant la convocation, les feuilles de présence et pouvoirs, les retours de courriers recommandés et preuves de dépôt, le procès-verbal et le règlement de copropriété, un dossier contrats fournisseurs, entretien, maintenance, amiante termites, protection juridique, assurance immeuble, registre de copropriété, carnet d’entretien, 2 vigiks, un trousseau de clés, des courriers divers,

— sur une liste de pièces comptables comportant

— les états et divers (feuille de présence, grilles de répartition, n° ICS, RIB compte séparé, RCP 2004 et modificatif, dossier banques avec relevés et rapprochements bancaires 2022 à 2023, soldes des comptes Banque Populaires ancien syndic FONCIA avec indication “transfert des fonds à demander”, copies des appels de provision du 1er et 2ème trimestre 2023, relevé du compte copropriétaires du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, extraits de compte fournisseurs et factures non réglées, échéancier des factures à payer

— l’exercice du 2022 et 2023 avec les balances, grand livre, annexes, relevé général des dépenses et factures, bilan immeuble au 10 août 2023.

Le bordereau indique que le dossier comptabilité de l’ancien syndic sera transmis par “We Transfer” et que le registre de procès-verbal n’a pas été trouvé (pièce n°1 du défendeur).

Elle a par ailleurs transmis électroniquement au 16 août 2023 un lien de téléchargement pour les “archives de FONCIA”, correspondant à un dossier de 20 éléments “Gestion Foncia – Axium”, sans autre précision (pièce n°11 du demandeur).

La société défenderesse produit un document intitulé “remise des pièces 14036 – [Adresse 4]” mentionné” transférée par WEE Transfert et comportant la mention Service de Comptabilité [P] [C] disposant d’une adresse électronique “FONCIA” ainsi que :

— relevés de compte Banque Populaire 2021 à mars 2022,

— la comptabilité : dossier de charges et relevé général des dépenses et annexes après répartition au 31/12/2018, 31/12/2019, 31/12/2020 et 31/12/2021, portant notamment sur les régularisations de charges 2018 à 2021, les factures 2018 à 2021,

— les mutations avec notifications

— le dossier grand livre et balance pour la période de 2018 au 16 mai 2022.

La partie défenderesse communique par ailleurs une édition de listing des dossiers informatiques (pièces n° 3 et 4 du défendeur).

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 septembre 2023, la société COGESCO a écrit à la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE pour demander la transmission du registre des procès-verbaux, le RIB pour les fonds de travaux de la BPRI pour l’année 2022 selon l’annexe 1 préparée par Foncia ainsi que des explications sur les différences entre les deux annexes établies par Foncia et la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE.

Le 26 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société défenderesse d’avoir à remettre au nouveau syndic :

— “le n° de digicode de l’immeuble ;

— les dossiers de sinistre ;

— les registres des procès-verbaux des assemblées générales ;

— le carnet d’entretien ;

— les dossiers de mutation ;

— les dossiers des travaux ;

— les dossiers des procédures ;

— la situation de la trésorerie à la fin de votre mandat et au 31/12/2020 -31/12/2019-31/12/2018-

31/12/2017-31/12/2016_31/12/2015-31/12/2014-31/12/2013 ;

— les grands livres comptables 2013 2014-2015-2016-2017-2018-2019-2020 ;

— les états des dépenses au 31/12/2013 31/12/2014 31/12/2015 31/12/2016 31/12/2017

31/12/2018 ;

— les factures concernant les périodes visées ci avant ;

— les doubles des appels de fonds concernant les dix dernières années ;

— les références et coordonnées bancaires du compte de fonds travaux du syndicat”.

Le 31 janvier 2024, la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE a adressé au conseil du syndicat des copropriétaires, un courriel pour lui indiquer qu’après recherches approfondies dans ses bureaux, il n’a rien été retrouvé qui n’aurait pas été transmis au nouveau syndic.

A la suite de la délivrance de l’assignation et à l’audience de renvoi, la société COGESCO et le syndicat des copropriétaires maintiennent la demande de transmission concernant les pièces suivantes:

“1- les dossiers de sinistre, savoir l’ensemble des éléments existants concernant la protection juridique et l’assurance de l’immeuble ;

2- les registres des procès-verbaux des assemblées générales antérieurs à 2022 et 2023 et l’ensemble des éléments les concernant ;

3- le carnet d’entretien complet et conforme ;

4- les dossiers des travaux ;

5- la situation de la trésorerie à la fin de votre mandat et au 31/12/2020, 31/12/2019,31/12/2018, 31/12/2017,31/12/2016, 31/12/2015, 31/12/2014, 31/12/2013 ;

6- les grands livres comptables de 2013 à 2020 ;

7- les états des dépenses au 31/12/2013 au 31/12/2018 ;

8- les factures concernant les périodes visées ci avant ;

9- les références et coordonnées bancaires du compte de fonds travaux du syndicat,

10- le dossier comptabilité de l’ancien syndic".

— Sur la situation de la trésorerie à la fin du mandat et au 20/12/2020, 31/12/2019-31/12/2018-31/12/2017-31/12/2016-31/12/2015-31/12/2014-31/12/2013, sur les grands livres comptables de 2013 à 2020, sur les états des dépenses au 31/12/2013 au 31/12/2018, sur les factures concernant les périodes visées ci-avant, sur le dossier comptabilité de l’ancien syndic :

Si les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application prévoient la transmission de l’ensemble des documents et archives du syndicat et notamment de toutes conventions, pièces, correspondances, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat, outre les documents comptables du syndicat, et si

la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic, il n’en demeure pas moins que l’article 18-2 de cette loi n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien syndic et n’a pas pour objet de contraindre en référé ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus ou détenus préalablement.

Il est suffisamment démontré que la société défenderesse a exercé les fonctions de syndic de copropriété pour l’immeuble sis [Adresse 4] entre le 16 mai 2022 et le 28 juin 2023 et il n’est pas contesté en défense que les fonctions de syndic étaient exercées pour la période antérieure par la société FONCIA AXIUM.

Il ne ressort pas du bordereau émis le 11 août 2023, la remise d’une “situation de trésorerie” à la fin du mandat de la société défenderesse au 28 juin 2023.

Par ailleurs, il résulte du bordereau des pièces transmises par l’ancien syndic qu’elle s’est vue remettre le grand livre pour les années 2018, 2019 et 2020, de même que les factures 2018 ainsi qu’un dossier charges relevé général des dépenses après répartition avec annexes après répartitions : 31/12/2018, 31/12/2020, 31/12/2021, des dossiers comparaisons des budgets 2021 et 2022, régularisations des charges de 2018 à 2021, appels de fonds 2019 à 2021, factures 2019 à 2021, feuilles de présences avec clés, la liste des copropriétaires, ainsi que la comptabilité 2022 avec le grand livre, la balance, le relevé général des factures et les factures, les annexes, l’état des dettes et créances jusqu’au 16 mai 2022, le détail des compteurs fonds de roulement et fonds de prévoyance ALLUR, les factures non comptabilisées, la régularisation des charges au 31 décembre 2021 et la liste des mandats SEPA.

Il n’est pas établi que ces dernières pièces transmises par la société FONCIA AXIUM ont été effectivement remises à la société COGESCO le 11 août 2023 et la seule impression d’un listing de fichiers informatiques n’établit pas cette preuve contraire, d’autant que par courriel du 29 août 2023, la société COGESCO s’est plainte du fait que les documents dématérialisés transmis concernaient pour beaucoup une copropriété distincte, au [Adresse 2].

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de production sous astreinte desdites pièces dans les conditions prévues au dispositif. En revanche, il n’est pas établi la détention du surplus des pièces correspondant à une période où la société défenderesse n’était pas syndic et dont la remise n’est pas justifiée par l’ancien syndic, la société FONCIA AXIUM pour la période antérieure à 2018.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur le surplus de la demande de ces chefs.

— sur les registres des procès-verbaux des assemblées générales antérieurs à 2022 et 2023 et l’ensemble des éléments les concernant ;

Ainsi qu’il ressort des développements précédents, il ne résulte pas du bordereau des pièces transmises par l’ancien syndic FONCIA AXIUM que la société défenderesse s’est vue remettre pour la période antérieure à sa gestion à compter du 16 mai 2022, des registres des procès-verbaux des assemblées antérieures à 2022.

Faute de preuve de la détention par la société défenderesse de telles pièces, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de production sous astreinte desdits registres.

— Ssur les dossiers de sinistre à savoir l’ensemble des éléments existants concernant la protection juridique et l’assurance de l’immeuble :

Le bordereau de transmission du 11 août 2023 mentionne la fourniture des contrats protection juridique et assurance immeuble.

A défaut de sinistres évoqués aux bordereaux de transmission joints en défense et notamment de tout élément de preuve quant à la survenance d’un sinistre déclaré pour la période de gestion de la société défenderesse, il n’est pas démontré la pertinence du maintien à l’audience de cette demande de production sous astreinte.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

— Sur le carnet d’entretien complet et conforme :

Les requérants communiquent une photocopie de carnet d’entretien visiblement établi par la société défenderesse concernant l’immeuble du [Adresse 4] et dont la transmission est visée au bordereau établi et signé le 11 août 2023.

Il ne ressort pas de l’office du juge des référés d’apprécier sur le fondement des seules allégations d’incohérences, la conformité du carnet d’entretien transmis ni le manquement de la société défenderesse à l’obligation d’établir un carnet d’entretien complet et conforme, appréciation relevant de l’office du tribunal judiciaire au fond.

Dès lors que le carnet d’entretien de l’immeuble établi en défense a été de toute évidence transmis, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de transmission sous astreinte d’un carnet complet et conforme.

— Sur les dossiers des travaux ;

Au soutien de sa demande de transmission des dossiers de travaux, les requérants se contentent d’alléguer l’exécution de travaux au sein de l’immeuble durant les dix dernières années.

Il n’est toutefois pas établi la transmission d’un dossier de travaux par l’ancien syndic Foncia Axium à la société défenderesse, de même qu’il n’est pas établi que cette dernière a procédé à des travaux pendant sa période de gestion entre le 16 mai 2022 et le 28 juin 2023. Il n’est pas évoqué des travaux dans son bordereau de transmission et il n’est ainsi pas établi l’exécution de travaux en dehors des actes préparatoires aux travaux votés au procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2023, évoquant des devis et rapport d’architecte (résolutions n° 14 à 21).

Dans ces conditions, la demande de communication des dossiers travaux sera accueillie dans la limite des seules pièces afférentes et préparatoires aux résolutions de travaux n° 14 à 21 soumises à l’assemblée générale réunie le 28 juin 2023.

— Sur les références et coordonnées bancaires du compte de fonds travaux du syndicat,

Par courrier du 5 septembre 2023, la société COGESCO a fait état du défaut de transmission du RIB pour les fonds travaux de la BPRI indiqué dans l’annexe A pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022.

La société défenderesse a été mise en demeure le 26 octobre 2023 par le conseil du syndicat des copropriétaires à communiquer les références du compte pour les fonds travaux.

Les requérantes font effectivement valoir que le RIB de la Banque Populaire Rives de [Localité 7] transmis concerne la copropriété du [Adresse 1] et non pas celle du [Adresse 4] (pièce des requérants n°9).

Le listing informatique transmis en défense (pièce du défendeur n°3) mentionne un IBAN Banque Populaire, tendant à accréditer l’existence d’un compte Banque Populaire, également évoqué dans le bordereau de transmission Foncia (pièce du défendeur n° 4).

Les requérants justifient d’un motif légitime à pouvoir identifier le compte Banque Populaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires en demande.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de production sous astreinte des références et coordonnées bancaires du compte ouvert auprès de la Banque Populaire Rives de [Localité 7] pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4].

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE n’a pas justifié avoir bien communiqué l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires en demande, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions ni après délivrance d’une mise en demeure et d’une assignation.

Ce défaut de remise complète d’archives, à la suite d’une transmission au 11 août 2023 lacunaire et au surplus imprécise dans la rédaction de bordereau de remise, allant jusqu’à concerner un syndicat des copropriétaires distinct, a nécessairement perturbé la gestion du nouveau syndic et par voie de conséquence, le bon fonctionnement de la copropriété, en raison de tris, mais aussi de la reconstitution de dossiers et pièces à effectuer.

Les requérants ne justifiant pas, au stade des référés, des coûts exactement induits avant l’audience par une remise de pièces parcellaire et partiellement erronée, imposant des tris et reconstitutions, il sera alloué une provision non sérieusement contestable de 1.000 € à valoir sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires :

La société défenderesse, ne s’étant exécutée que partiellement de son obligation de communication des pièces du syndicat des copropriétaires et étant condamnée au paiement d’une provision, sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1.500 euros.

Le surplus des demandes des parties présentées au même titre est rejeté.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE de transmettre à la société COGESCO en sa qualité de syndic de copropriété en exercice de l’immeuble du [Adresse 4], les documents suivants, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision :

— la situation de trésorerie de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] au 28 juin 2023,

— les grands livres comptables de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] 2018, 2019 et 2020 et les factures pour l’immeuble du [Adresse 4] pour l’année 2018,

— le dossier comptable de l’ancien syndic Foncia Axium transmis de manière dématérialisé et comprenant le dossier charges relevé générale des dépenses après répartition avec annexes après répartitions : 31/12/2018, 31/12/2020, 31/12/2021, les dossiers comparaisons des budgets 2021 et 2022, les régularisations des charges de 2018 à 2021, les appels de fonds 2019 à 2021, les factures 2019 à 2021, les feuilles de présences avec clés, la liste des copropriétaires, ainsi que la comptabilité 2022 incluant le grand livre, la balance, le relevé générale des factures et les factures, les annexes, l’état des dettes et créances jusqu’au 16 mai 2022, le détail des compteurs fonds de roulement et fonds de prévoyance ALLUR, les factures non comptabilisées, la régularisation des charges au 31 décembre 2021 et la liste des mandats SEPA ;

— les dossiers travaux constitués des pièces afférentes et préparatoires aux résolutions de travaux n° 14 à 21 soumises à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] réunie le 28 juin 2023 ;

— les références et coordonnées bancaires du compte ouvert auprès de la Banque Populaire Rives de [Localité 7] pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

Disons que faute pour la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE de s’exécuter volontairement dans ce délai, l’injonction de transmission sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par document concerné et par jour de retard, pendant une période de deux mois ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus de la demande de transmission sous astreinte ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal;

Condamnons la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société COGESCO, la somme de 1.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice subi ;

Condamnons la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société COGESCO, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

Fait à Paris le 27 août 2024.

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Violette BATY