N° RG 25/04528 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRYN

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/04528 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRYN

Minute n°

☐ Copie c.c. à :

M^e Nicolas DELEAU

M^e Aline MOEHRMANN

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DU 05 MAI 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] agissant par son syndic, le Cabinet IMMOBILIERE ZIMMERMANN SAS, ayant son siège sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

DEFENDEURS :

Monsieur [O], [T] [B]

né le 10 Janvier 1986 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 289

Madame [N], [C] [Q]

née le 03 Octobre 1981 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 289

Juge de la mise en état : Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président

Greffier : Aude MULLER,

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience du 24 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Juge de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Mai 2026.

ORDONNANCE :

Contradictoire

Rendue par mise à disposition au greffe

Signée par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER,greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [O] [B] et Mme [N] [Q] sont propriétaires des lots n° 34 (un appartement), 47 (une cave) et 114 (un garage), représentant 232/10000èmes des parties communes de la copropriété [Adresse 5] [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 2].

Par assignation délivrée le 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. [O] [B] et Mme [N] [Q] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il les condamne solidairement au paiement d’une somme de 9 845,28 € à titre d’arriérés de charges de copropriété, ainsi qu’à l’indemniser de ses préjudices. Au soutien de ses prétentions, il faisait valoir que M. [O] [B] et Mme [N] [Q] ne s’étaient pas acquittés des sommes régulièrement appelées par le syndic.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 1er décembre 2015, M. [O] [B] et Mme [N] [Q] ont saisi le juge de la mise en état d’une demande d’expertise judiciaire.

L’incident a été fixé à l’audience du 24 mars 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 17 mars 2026, M. [O] [B] et Mme [N] [Q] demandent au juge de la mise en état de :

— ordonner au syndicat des copropriétaires de produire l’intégralité des justificatifs de charges et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert judiciaire immobilier qu”il plaira à Mme ou M. le juge de la mise en état pour un audit comptable et technique des charges de copropriété, avec mission, les parties et leurs conseils préalablement convoqués :

* de se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

* d’entendre contradictoirement les parties et tous sachants ;

* d’analyser les charges, appels de fonds, décomptes, justificatifs de charges et tout élément relatif aux charges de copropriété des années 2023, 2024 et 2025 qui seront transmis par le syndicat des copropriétaires et en comparaison avec les appels de fonds des années antérieures de M. [O] [B] et Mme [N] [Q] et éventuellement des autres copropriétaires ;

* de fournir tous les éléments techniques et de faits, de nature à permettre au tribunal qui sera ultérieurement saisi au fond, d’évaluer les préjudices subis, notamment financiers ;

* sauf dispense expresse de leur part, de diffuser aux parties son projet de rapport au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif au tribunal, de manière à recueillir d’éventuelles observations des parties, auxquelles il répondra dans son rapport définitif ;

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert judiciaire en génie climatique/installations thermiques/métrologie des compteurs d’énergie qu’il plaira à Mme ou M. le juge de la mise en état pour l’analyse technique des compteurs et de la chaudière, avec mission, les parties et leurs conseils préalablement convoqués, de :

* se rendre sur place ;

* visiter les lieux en présence des parties dûment convoquées et de leur conseil avisé l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2] ;

* se faire communiquer tous documents contractuels, administratifs et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission ;

* entendre contradictoirement les parties et tous les sachants ;

* prendre connaissance du dossier, examiner les lieux, dire s’ils présentent des désordres, des dysfonctionnements, des non-conformités, des malfaçons, de la vétusté allégués dans l’assignation ainsi que dans les pièces produites et notamment si les compteurs de relevé de chauffage et/ou la chaudière présentent un problème technique, une erreur de calibration, qu’il existe des interférences externes ou tout autre élément technique ;

* rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, non-conformités, vétusté et en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;

* décrire précisément les désordres et dysfonctionnements, leur nature, en rechercher l’origine, en particulier s”ils proviennent d’un vice de conception, de fabrication ou de construction leur compatibilité avec les règles de l’art et les normes applicables ou s’ils proviennent d’une vétusté, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes ;

* dire si les désordres, malfaçons, non façons portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et/ou s’ils rendent celui-ci impropre à sa destination et si leur origine est imputable à la société OCEA ou tout autre intervenant ;

* décrire et chiffrer les travaux de réfections nécessaires pour y remédier, et leurs modalités pratiques d’exécution en précisant si ces travaux doivent être entrepris d’urgence, auquel cas il devra les décrire et en chiffrer le coût ;

* donner son avis sur les éléments d’imputabilité ;

* indiquer si une intervention de l’assureur responsabilité civile professionnelle est pertinente au vu des désordres constatés ;

* fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre au tribunal qui sera ultérieurement saisi au fond d’évaluer les préjudices subis et de se prononcer sur les responsabilités encourues ;

* sauf dispense expresse de leur part, diffuser aux parties son projet de rapport au moins un mois avant de déposer le rapport définitif au tribunal, de manière à recueillir d’éventuelles observations des parties, auxquelles il répondra dans son rapport ;

— dire que les dépens suivront l’instance au fond ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— à titre subsidiaire, réduire le montant de la provision à la somme de 3 000 € ;

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir sauf à ce que des condamnations soient prononcées à l’encontre des demandeurs à l’incident.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que le montant des charges appelées à leur égard a augmenté de façon très importante depuis 2023, contrairement à d’autres copropriétaires disposant d’un appartement similaire au leur et de mêmes tantièmes, sollicitant par ailleurs du syndicat des copropriétaires qu’il produise les appels de charges des autres copropriétaires de l’immeuble vivant dans un appartement similaire au leur afin de déterminer si tel est également leur cas. Ils se fondent sur un rapport d’expertise amiable, pour indiquer que qu’en l’état les causes à l’origine de la situation ne peuvent être déterminées, sans qu’une défectuosité des compteurs de relevé d’unité de consommation de chauffage ne puisse être exclue, la société en charge du relevé des répartiteurs les ayant d’ailleurs informés de la nécessité de procéder à une vérification de ces équipements.

En réponse aux moyens développés par le syndicat des copropriétaires, ils affirment que le fait qu’ils soient prétendument les seuls à rencontrer des anomalies liées au chauffage ne suffit pas à conclure à une absence de dysfonctionnement, et qu’au contraire le syndicat des copropriétaires aurait dû s’alerter sur l’existence d’un dysfonctionnement dès lors qu’il leur est réclamé le double voire le triple du montant des charges réclamé aux autres copropriétaires, indiquant par ailleurs que l’expert se contente de relater les déclarations du syndicat des copropriétaires selon lesquelles il n’existerait aucune autre réclamation. Ils ajoutent que contrairement à ce que soutient le demandeur, le fait que les comptes aient été approuvés en assemblée générale n’est pas de nature à exclure l’existence d’un dysfonctionnement. Ils s’opposent à la demande de provision au motif que l’obligation est sérieusement contestable, au moins en majeure partie.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

— déclarer la demande du syndicat des copropriétaires recevable et bien fondée ;

— en conséquence, à titre principal :

* rejeter la demande de communication des justificatifs de charges présentée par M. [O] [B] et Mme [N] [Q] ;

* rejeter leur demande d’expertise judiciaire ;

— à titre subsidiaire, en cas d’expertise judiciaire :

* les condamner à prendre en charge les entiers frais d’expertise judiciaire ;

* les condamner au paiement d’une provision de 9 845,28 € à valoir sur les charges impayées ;

* rejeter leur demande de réduction du montant de la provision ;

— en tout état de cause, les condamner solidairement au paiement des frais et dépens, ainsi qu’à lui payer une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que les demandeurs à l’incident ne démontrent pas que les compteurs seraient défaillants ni qu’une avarie affecterait la chaudière, ni surtout que le montant ne serait pas en rapport avec leurs habitudes de chauffage, ceux-ci étant d’ailleurs les seuls à prétendre avoir un problème de décompte. Il ajoute que le technicien mandaté par le cabinet Saretec n’a pas été en mesure de déterminer une quelconque avarie, et que la société Ocea a déjà indiqué que les installations ne souffraient d’aucune forme de défectuosité. Il affirme qu’en réalité M. [O] [B] et Mme [N] [Q] cherchent à se soustraire au paiement de leurs charges par tout moyen, et que le trouble est d’ailleurs tel que l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 1er juillet 2024 pour la vente forcée de leurs biens immobiliers. Il conclut au rejet de la demande de communication de pièces, au motif que les demandeurs produisent eux-mêmes les pièces sollicitées. Il indique enfin, concernant sa demande de provision, que la dette n’est pas sérieusement contestable, puisque la décision d’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat, de sorte qu’en l’absence de contestation de l’assemblée générale constatant les comptes du syndic dans le délai légal de deux mois, tout copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges à l’égard du syndicat des copropriétaires.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Selon les dispositions de l’article 789, alinéa 1er du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

1. Sur la demande d’expertise judiciaire

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 232 du même code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit en son article 8 (pages 52 et 53) que les charges communes aux divers copropriétaires comprennent les frais de gaz et d’électricité, sauf cependant pour les parties de ces diverses installations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou local en dépendant, et affectés à un usage exclusif et particulier.

L’article 10 énonce (page 54) que les copropriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chacun.

En l’occurrence, les demandeurs à l’incident versent aux débats les relevés de charges de leurs lots, ainsi que les relevés de charges de M. et Mme [G] [M], copropriétaires dans le même ensemble immobilier qui détiennent un nombre égal de tantièmes s’agissant de leur appartement (210/10000èmes).

Il ressort de l’analyse comparative des documents produits que le seul poste différant entre les appels de charges de chacun des lots est le poste « charges chaufferie », lequel fait l’objet d’une répartition en fonction de la consommation imputée à chacun des lots.

Tous les autres postes font l’objet d’une répartition en fonction des tantièmes de chaque lot dans la propriété, de sorte que pour les autres charges (eau chaude, eau froide, charges communes, etc.), les montants mis en compte pour les demandeurs, et ceux pour M. et Mme [G] [M], sont strictement identiques.

S’agissant du poste « charges chaufferie », pour 2024 la consommation annuelle de la copropriété représente 5 987 898 tantièmes soit 18 272,50 € ; au titre des 3e et 4e trimestres, M. [O] [B] et Mme [N] [Q] se sont vu imputer une consommation par trimestre de 571 223 tantièmes soit 1 743,13 €, tandis que M. et Mme [G] [M] se sont vu imputer une consommation par trimestre de 88 580 tantièmes soit 270,31 €. De la même façon, pour 2025 et 2026 la consommation annuelle de la copropriété représente 8 353 649 tantièmes soit 22 080 € ; au titre des 2e et 4e trimestres 2025, et 1er trimestre 2026, M. [O] [B] et Mme [N] [Q] se sont vu imputer une consommation par trimestre de 221 493 tantièmes soit 585,44 €, tandis que M. et Mme [G] [M] se sont vu imputer une consommation par trimestre de 112 735 tantièmes soit 297,98 €.

Il ressort de ces éléments une différence substantielle entre la consommation imputée à M. [O] [B] et Mme [N] [Q], et celle imputée aux autres copropriétaires, s’agissant des charges de chaufferie.

M. [O] [B] et Mme [N] [Q] produisent un rapport d’expertise amiable établi le 25 août 2025 suite à une réunion intervenue le même jour, au contradictoire du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. L’expert y indique que le logement de M. [O] [B] et Mme [N] [Q] est équipé d’un chauffage collectif au gaz avec présence de compteurs Ocea sur les corps de chauffe. Il relate les déclarations du syndic, selon lesquelles les décomptes de charges sont établis sur la base des données transmises par la société Ocea qui relève les compteurs et selon laquelle les compteurs ne présenteraient pas de défauts, et que les relevés montrent qu’après un pic de consommation chauffage en 2023, les données pour 2024 montrent une baisse de 50 %, puis une nouvelle baisse lors de l’année 2025, le syndic ajoutant qu’aucune autre réclamation pour charges trop élevées dans la copropriété ne serait remontée.

Les défendeurs mettent en avant, comme cause de la consommation importante qui leur est imputée, soit une anomalie des répartiteurs ou de la chaudière, soit une erreur dans la répartition des charges opérée par le syndic.

S’agissant en premier lieu des répartiteurs, ils se fondent notamment sur deux courriers adressés par la société Ocea, en charge du relevé des compteurs, les 6 et 11 septembre 2024, indiquant que « Suite à la dernière relève nous devons procéder à une vérification technique des répartiteurs de frais de chauffage sur vos radiateurs. »

Toutefois, dans son rapport, l’expert amiable relève (page 4) que le 28 octobre 2024 la société Ocea a effectué un contrôle des compteurs du logement, lors duquel elle n’a pas relevé d’anomalies.

À l’inverse, selon l’expert, la consommation des défendeurs peut résulter, en premier lieu et de façon prioritaire, des habitudes de consommation individuelle des occupants.

À cet égard, aucun élément n’est produit permettant de comparer les habitudes de consommation des défendeurs avec les copropriétaires dont ils produisent les appels de charges, notamment comme évoqué par le syndicat des copropriétaires, par la production d’une attestation en ce sens émanant de M. et Mme [G] [M] relatant leurs habitudes de vie.

L’expert met encore en avant l’augmentation du coût de l’énergie, toutefois tel impacte dans la même mesure les autres copropriétaires.

L’expert affirme enfin qu’il peut exister une défectuosité des compteurs de relevé d’unité de consommation de chauffage, pouvant tenir à des problèmes techniques (composants défectueux, usure normale), des erreurs de calibration (compteur mal calibré) ou encore à des interférences externes (interférences électromagnétiques).

Toutefois, ces hypothèses sont avancées à des fins manifestement d’exhaustivité, puisque aucun élément n’est relevé en faveur de l’une ou l’autre de ces hypothèses, l’expert soulignant d’ailleurs qu’il y a lieu de procéder prioritairement à un raisonnement sur la consommation avant d’analyser les montants à prendre en compte, l’expert relevant en outre qu’il semblait y avoir un amalgame entre reliquat de paiement, provisions pour charge basées sur l’année N-1 et le décompte réel des charges.

En définitive, il ressort de l’analyse comparative des divers éléments produits qu’une consommation fluctuante, mais toujours particulièrement élevée, est imputée à M. [O] [B] et Mme [N] [Q], au regard des autres relevés de consommation produits pour un lot de tantièmes équivalents, sans toutefois qu’à ce stade aucun élément ne permette de considérer que tel serait causé par une défaillance affectant les répartiteurs ou la chaudière.

En outre, il ressort des derniers appels de charge que la consommation qui leur est imputée a substantiellement diminué.

S’agissant en second lieu d’une éventuelle erreur de calcul dans les charges imputées aux défendeurs, il y a lieu d’observer que dès lors que les montants mis en compte ne concernent que les consommations de chauffage, il n’apparaît pas en l’état que l’origine de l’importance de ces montants puisse se trouver dans une erreur de calcul des charges.

D’ailleurs, dans son rapport l’expert amiable ne mentionne pas, dans les causes possibles des consommations importantes relevées, une éventuelle erreur dans le calcul des charges qui serait imputable au syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ces éléments que faute pour les défendeurs de rapporter la preuve d’une possible défaillance des répartiteurs, ni d’une erreur dans le calcul de leurs charges, la mesure d’expertise judiciaire qu’ils sollicitent pour ces motifs, qui n’a pas vocation à pallier leur carence probatoire, n’apparaît pas utile ni nécessaire à la résolution du litige.

Par conséquent, la demande d’expertise judiciaire formulée par M. [O] [B] et Mme [N] [Q] sera rejetée.

2. Sur la demande de production de pièces

Les articles 132 et suivants mais aussi 780 et suivants du code de procédure civile rappellent que le juge de la mise en état a pour mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l’échange des conclusions et de la communication des pièces.

Ainsi, si une partie ne communique pas spontanément des pièces nécessaires aux débats, le juge peut enjoindre cette communication, au besoin à peine d’astreinte, dans un délai et selon des modalités qu’il définit.

Néanmoins, il paraît opportun de rappeler que les articles 9 et suivants du code de procédure civile énoncent qu’il incombe à chaque partie d’alléguer et de prouver conformément à la loi les faits propres à fonder ses prétentions.

Il appartient au juge de tirer toutes les conséquences de l’abstention ou du refus des parties d’apporter leur concours au bon déroulement de l’instance ou des mesures d’instruction ordonnées.

En l’espèce, pour les mêmes motifs que ceux ci-avant développés pour conclure au rejet de la demande d’expertise judiciaire, la demande de production de pièces, qui n’a pas vocation à pallier la carence probatoire des demandeurs à la mesure, sera également rejetée.

3. Sur la demande de provision

Dès lors que la demande de provision n’est formée par le syndicat des copropriétaires qu’à titre subsidiaire en cas de prononcé d’une expertise judiciaire, et que la demande de ce chef formulée par M. [O] [B] et Mme [N] [Q] est rejetée, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de provision.

4. Sur les autres mesures

L’article 790 du code de procédure civile énonce que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la présente décision ne mettant pas fin à l’instance, les dépens suivront le sort de l’instance au fond.

L’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La procédure sera renvoyée à l’audience du 2 juin 2026, les parties étant convoquées pour la fixation d’un calendrier de procédure, le Conseil de M. [O] [B] et Mme [N] [Q] étant par ailleurs invité à conclure pour cette date.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

DÉBOUTE M. [O] [B] et Mme [N] [Q] de leur demande d’expertise judiciaire ;

DÉBOUTE M. [O] [B] et Mme [N] [Q] de leur demande de communication de pièces ;

RÉSERVE le surplus des droits des parties ;

DIT que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance principale ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du 02 juin 2026 à 09 heures 00, en présence des avocats des parties, pour la fixation d’un calendrier de procédure ;

INVITE le Conseil de M. [O] [B] et Mme [N] [Q] à conclure pour cette audience ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY