TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître L’HERMINIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître AUBRY-INFERNOSO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08947 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KN2

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [X],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître L’HERMINIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D410

DÉFENDEURS

S.A.S. [A] ENSEIGNE “LA VIE D’ANGE”,

dont le siège social est [Adresse 2]

Madame [H] [P] EPOUSE [A],

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [ZA] [A],

demeurant [Adresse 2]

tous représentés par Maître AUBRY-INFERNOSO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1894

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/08947 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KN2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2013, Monsieur [Z] [X] a donné à bail à Madame [H] [P] un appartement sis [Adresse 2], type atelier au1er étage, lot 90. La durée du bail est de trois ans renouvelable.

Un avenant a été signé le 15 juin 2017 afin d’ajouter au bail le nom de Monsieur [ZA] [A], époux de Madame [P], en qualité de locataire.

Par courrier en date du 1er août 2020, Monsieur [ZA] [A] a résilié le bail.

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2020, Monsieur [Z] [X] et la SAS [A] représenté par son président M. [ZA] [A] ont signé un nouveau contrat de location à usage d’habitation à titre « de logement meublé lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi (logement de fonction) » pour le logement sus visé, lot n° 90, [Adresse 2]. La durée du bail est d’un an renouvelable.

M. [ZA] [A] s’est porté caution par acte du 13 septembre 2020.

Par acte d’huissier en date du 2 mai 2023, Monsieur [Z] [X] a délivré congé à la SAS [A] pour le 31 août 2023.

Par acte d’huissier en date du 20 septembre 2023, Monsieur [Z] [X] a assigné la SAS [A], Monsieur [ZA] [A] et Madame [H] [P], épouse [A] à comparaitre le 8 décembre 2023 devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de Paris aux fins de voir ;

— Dire que le congé en date du 2 mai 2023 est valable,

— Constater que le bail est arrivé à expiration le 1° septembre 2023,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

— Constater que la SAS [A] et Madame [H] [A] sont déchus de tout en de d’occupation sur l’appartement situé au 1° Etage, batiment E, première porte à gauche, de l’immeuble sis [Adresse 2],

— Ordonner l’expulsion de la SAS [A] et de Madame [H] [A] et de tous occupants de leur chef de l’appartement situé au 1" étage, bâtiment E, première porte à gauche, de l’immeuble sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique,

— Ordonner le transport et la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans un garde meubles aux frais, risques et périls de la SAS [A].

— Condamner solidairement la SAS [A] et Monsieur [ZA] [A] à payer a Monsieur [Z] [X] la somme de 5.732,48 euros au titre des loyers dus du 1 mai 2023 au 31 août 2023, avec intérêts légaux à compter de la délivrance de la présente assignation.

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par la SAS [A] et Monsieur [ZA] [A] à compter du ler septembre 2023 au montant du loyer révisé (1.350 euros x 140,59 (IRL du 2eme trimestre 2023) /130,57 (IRL de base), soit la somme mensuelle de 1.453,60 euros.

— Condamner solidairement la SAS [A] et Monsieur [ZA] [A] à payer à Monsieur [X], à compter du |1er septembre 2023, l’indemnité d’occupation de 1.435,60 euros par mois et cela jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

— Condamner solidairement la SAS [A], Monsieur [ZA] [A] et Madame [H] [A] à payer à Monsieur [X] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC et en tous les dépens.

Appelée à l’audience du 8 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

M. [Z] [X], représenté par son conseil, demande, à l’audience, de voir rejeter les conclusions communiquées tardivement par les défendeurs en violation du calendrier de procédure signé par les parties lors de l’audience du 28 mars 2024.

Il sollicite se référant à ses conclusions déposées à l’audience, de voir :

— Dire que le congé en date du 2 mai 2023 est valable,

— Constater que le bail est arrivé à expiration le 1° septembre 2023,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en date du 1er septembre 2020 et très subsidiairement du bail du 1er janvier 2013.

— Constater que la SAS [A] et Madame [H] [P], épouse [A], sont déchus de tout titre d’occupation sur l’appartement situé au 1er étage, bâtiment E, première porte à gauche, de l’immeuble sis [Adresse 2],

— Ordonner l’expulsion de la SAS [A] et de Madame [H] [P], épouse [A] et de tous occupants de leur chef de l’appartement situé au 1er étage, bâtiment E, première porte à gauche, de l’immeuble sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique,

— Ordonner le transport et la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans un garde meubles aux frais, risques et périls de la SAS [A].

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par la SAS [A] et Monsieur [ZA] [A] – et subsidiairement de Madame [P], épouse [A]- à compter du 1er septembre 2021 au montant du loyer révisé – 1.350 euros *131,12 (IRL du 2eme trimestre 2021) /130,57 (IRL de base) = 1.355,68 euros-, soit la somme

mensuelle de 1.355,68 euros.

— Condamner solidairement la SAS [A] et Monsieur [ZA] [A] – et subsidiairement Madame [P], épouse [A] – à payer à Monsieur [X], à compter du 1er septembre 2023, l’indemnité d’occupation de 1.355,58 euros par mois et cela jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

— Condamner solidairement la SAS [A], Monsieur [ZA] [A] et Madame [P],

— [H] [P], épouse [A], à payer à Monsieur [X] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC et en tous les dépens.

La SAS [A], Monsieur [ZA] [A] et Madame [P], épouse [A], représentés par leur conseil, sollicitent se référant à leurs conclusions n°3 déposées à l’audience dont il demandent le bénéfice à voir :

Juger que Mme [P] n’a pas renoncé à son droit au bail conclu le 1er janvier 2013 et qu’elle est titulaire d’un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 d’une durée de 3 ans à compter du 1er janvier 2022,Juger nul, et à tout le moins inopposable à Mme [P] le congé donné par M. [A] le 1er août 2020 et le bail signé entre M. [X] et la SAS [A] le 1er septembre 2020,Juger que le bail conclu le 1er septembre 2020 entre la SAS [A] et M. [X] est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dans la mesure où la SAS [A] occupe l’appartement et y réside à titre principal, en la personne de son représentant légal et seul bénéficiaire effectif, M. [ZA] [A],Requalifier le bail « meublé » conclu le 1er septembre 2020 en bail de location vide soumis aux dispositions du Titre ler de la loi du 6 juillet 1989,Prononcer la nullité et l’absence d’effet du congé délivré hors délai le 2 mai 2023, en violation du préavis de six mois, prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,A titre plus subsidiaire,

Juger que le motif invoqué par M. [X] au soutien du congé délivré le 2 mai 2023 ne présente aucun caractère légitime et sérieux,Débouter Monsieur [X] de sa demande de validation du conge délivré le 2 mai 2022, en l’absence de motif légitime et sérieux de reprise,A titre infiniment subsidiaire,

Accorder à la SAS [A],à M. [A] et à Mme [P] un délai de 18 mois pour quitter les lieux,En tout état de cause,

Débouter Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Monsieur [X] à payer à M. [A] et Mme [P] la somme de 468 € au titre du remboursement du Dossier Technique Immobilier;- Condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de L’instance.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande visant à voir écarter les dernières conclusions des défendeurs communiquées en violation du calendrier de procédure

L’article 446-2 du code de procédure civile dispose que lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, un calendrier de procédure a été établi en accord avec les parties lors de l’audience du 28 mars 2024 aux termes duquel les défendeurs devaient communiqué leurs dernières conclusions le 17 juin 2024 en vue de l’audience de plaidoiries du 27 septembre 2024.

Il n’est pas contesté que les dernières conclusions des défendeurs ont été adressées au demandeur le 30 août et le 23 septembre 2024, en méconnaissance de ce calendrier de procédure.

Le défendeur explique le caractère tardif de cette communication par l’attente d’un constat d’huissier. En tout état de cause, bien que tardives les dernières conclusions n°3 en réplique comportent peu d’éléments nouveaux et les précédentes ont été transmises à la partie adverse suffisamment en amont de l’audience (un mois) pour que le principe du contradictoire soit respecté.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter les prétentions, moyens et pièces communiqués tardivement par les défendeurs.

Sur la validité du congé donné par M. [ZA] [A] le 1er août 2020

Il est constaté que par courrier en date du 1er août 2020, Monsieur [ZA] [A] a résilié, seul, le bail d’habitation en date du 1er janvier 2013 dont il était co-signataire avec son épouse.

Il est acquis que le contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune résiliation du chef d’un seul époux.

En l’espèce, M. [ZA] [A] et Mme [H] [P] sont mariés et co-titulaires du bail. Le congé donné par M. [ZA] [A] le 1er août 2020 n’est en conséquence pas opposable à Mme [H] [P] épouse [A] qui demeure titulaire du bail.

Le bail d’habitation en date du 1er janvier 2013 continue de produire ses pleins effets à l’égard de Madame [H] [P], de sorte que le contrat de location à usage d’habitation signé le 1er septembre 2020 par M. [X] et la SAS [A] aux fins d’assurer le logement de fonction de la dite Mme [H] [P] dans l’appartement du [Adresse 2], lot 90 est privé de tout effet.

Sur la demande de validation du conge délivré le 2 mai 2022

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail sus visé, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, Monsieur [Z] [X] a délivré congé à la SAS [A] par acte d’huissier en date du 2 mai 2023, pour le 31 août 2023.Le délai de six mois sus visé n’est pas respecté.

En conséquence, il convient de débouter le bailleur de sa demande visant à voir valider le congé délivré le 2 mai 2022.

Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Sur les retards de paiements

S’il n’est pas contesté que les locataires devaient au bailleur lors de l’assignation une somme égale à quatre mois de loyers, il apparait que M. [A] justifie d’une régularisation du règlement de ses pensions de retraite à hauteur de 14 619, 80 euros le 28 novembre 2023, la dette locative ayant alors été réglée, sans qu’il ne soit fait état de nouveaux impayés depuis lors.

En conséquence, il convient de considérer que le manquement des locataires à leurs obligations ne revêt pas un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Sur les troubles du voisinage

Il est de jurisprudence constante que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Peuvent agir sur ce fondement toutes les personnes subissant directement et personnellement le trouble. Et l’action peut être dirigée à l’encontre de tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation.

Il s’agit d’une responsabilité objective qui s’appuie sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance – trouble excessif ou anormal – sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire. Le demandeur doit néanmoins rapporter la preuve de ce que les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné. Pour cela, il faut d’une part que le trouble ait un caractère continu ou, au moins, répétitif et qu’il soit d’autre part anormal. Il convient de préciser que l’anormalité est celle du trouble, non celle du dommage, car c’est le trouble anormal qui constitue le fait générateur de cette responsabilité sui generis.

En l’espèce, M. [Z] [X] produit les attestations de cinq voisins :

— Monsieur [M] qui écrit le 14 juillet 2023 que Madame [A] les a « harcelé et menacée » et le 23 juillet 2022 « Il est 3h50 du matin, nous venons de nous lever seulement 5 mn pour changer notre fille qui est réveillée et la dame a frappé à grands coups sur le mur à 3 reprises… »

— Monsieur [G] qui écrit, « en janvier 2013, Madame [H] [P] ép [A] et Monsieur [ZA] [A] se sont installés dans l’appartement situé juste au-dessus du mien. Dès lors, nos nuits ont été marquées par une nuisance permanente faite de déplacements de meubles, cris, télévision à très haut volume. (…), en pleine nuit, vers deux ou trois heures du matin, ces individus se livraient à des disputes tonitruantes, laissant même parfois penser à des violences conjugales. (..) la police est venue à l’initiative d’un voisin de la copropriété. La colère de Monsieur [ZA] [A] s’est manifestée le lendemain à l’encontre de nombreux copropriétaires dont ma femme qu’il a traitée de « salope ». Ma femme a déposé plainte au commissariat du [Localité 1].

— Monsieur [O] qui confirme avoir été contraint d’appeler la police compte tenu des bruits de lutte violente et des cris entendus dans l’atelier occupé par M.[ZA] [A] et Mme [H] [P] ,

— Monsieur [T] qui écrit: « Ce couple possède deux très gros chiens. Ils ne les tiennent pas tout le temps en laisse dans les parties communes de notre copropriété, et peu souvent dans la rue devant notre porte d’immeuble (..)Fin 2022. l’un des chiens, non attaché, se met à courir vers ma femme et lui aboyer à quelques centimètres d’elles. Mme [P] crie qu’elle ne va pas s’excuser car elle est dans son droit. »

— Madame [J] [L] qui écrit : j’ai constaté différents épisodes assez violents et des nuisances répétées causés par [D] et [ZA] [A] à l’encontre de certains voisins.

leurs 3 chiens ne sont pas toujours tenus en laisse et aboient en pleine nuit, ou sautent sur les passants ou agressent leur chien … Leur comportement hyper agressif en général, l’odeur d’urine de leurs 3 chiens et leur chat, leur retour du restaurant en état d’ébriété où ils se bagarrent chez eux entre 1H00 et 7H00 du matin ce qui nous réveille tous… Leurs disputes violentes à l’égard de certains voisins comme la nuit du 13 au 14 juillet 2022 où, ils ont frappé à la porte de notre voisin à 5H00 du matin, jeune papa d’un nourrisson de 1 mois et demi, en hurlant « faites taire ce bébé ».

De leur côté, les défendeurs produisent également des attestations de sept autres voisins ou anciens voisins, Mme [I] [W], M. [S] [Y], M. [U] [F], Mme [K] [V], M. [N] [EV], M. [E] [R], M. [C] [B] qui décrivent M. [A] et Mme [P] comme gentils et agréables, conciliants n’ayant jamais créé le moindre problème à la copropriété et tenant leur chien en laisse dans les parties communes.

S’il est établi l’existence de querelles de voisinage, entre M. [A] et Mme [P] et certains de leurs voisins, les incidents décrits apparaissent ponctuels et ne revêtent pas une gravité ou une continuité caractérisant un trouble anormal du voisinage justifiant la résiliation du bail.

En conséquence, la demande de résiliation du bail de M. [Z] [X] sera rejetée. Cette demande principale étant rejetée, l’ensemble des demandes de M. [Z] [X] liées à la résiliation du bail sera rejetées.

Sur la demande visant à voir condamner Monsieur [X] à payer la somme de 468 € au titre du remboursement du Dossier Technique Immobilier

Il n’y a pas lieu de condamner le bailleur à régler la somme sus visée à défaut de tout fondement.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [X] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la nature du litige justifient de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le bail signé le 1er janvier 2013 continue de produire ses pleins effets à l’égard de Mme [H] [P] épouse [A] ;

REJETTE l’ensemble des demandes de M. [Z] [X] ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection