TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00130 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K3CC

[N] [E]

C/

[C] [L], [D] [P]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 12 MAI 2025

DEMANDEUR :

M. [N] [E]

né le 15 Février 1964 à BAMAKO (MALI)

31 Boulevard Ney

75018 PARIS

comparant en personne

DEFENDEURS :

Mme [C] [L]

née le 13 Août 1961 à LYON (RHONE)

31 Rue Du Château

30300 BEAUCAIRE

représentée par M^e Christophe DALMET, avocat au barreau de TARASCON

M. [D] [P]

né le 07 Mai 1966 à CANAULES ET ARGENTIERES (GARD)

31 Rue Du Château

30300 BEAUCAIRE

représenté par M^e Christophe DALMET, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats, et de la mise à disposition au greffe.

en présence de [V] [I], Greffier stagiaire, lors des débats

DÉBATS :

Date de la première évocation : 10 Mars 2025

Date des Débats : 07 avril 2025

Date du Délibéré : 12 mai 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 12 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2020, Monsieur [N] [E] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] pour la location d’un appartement sis 31 rue du Château à BEAUCAIRE moyennant un loyer de 440 euros outre 30 euros de provision sur charges révisables.

Par acte d’huissier en date du 25 septembre 2024, Monsieur [N] [E] a fait délivrer un commandement de payer pour le paiement des loyers et charges à hauteur de 3812,58€ dénoncé à la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives dans le Gard le 30 septembre 2024.

Cet acte leur faisait également commandement de justifier de l’assurance inhérente aux locaux sous un mois.

Par assignation délivrée le 23 décembre 2024, Monsieur [N] [E] a fait assigner Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de NIMES statuant en référés à l’audience du 10 mars 2025 aux fins de voir:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au jour du jugement à intervenirOrdonner leur expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meubles de son choix, à leurs frais risques et périls.Condamner Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] à lui payer la somme de 1207,80 euros au titre de la dette locative au 19.12.2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationCondamner Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux,Condamner Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] aux entiers dépens de l’instance,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Initialement appelée à l’audience du 10 mars 2025, l’affaire était renvoyée au 07 avril 2025.

En demande, Monsieur [N] [E] maintient ses demandes, notamment quant à la résiliation du bail pour défait d’assurance.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [N] [E] se fondant sur les articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224, 1728 et 1741 du code civil et les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, fait valoir que Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] ne se sont pas acquittés de la totalité des loyers dus et n’ont jamais délivré l’attestation d’assurance sollicitée.

En défense, Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] comparaissent représentés par leur avocat et sollicitent dans leurs dernières écritures :

A titre principal, fixer le montant du loyer à la somme de 440,00€, constater que ledit loyer a été réglé et partant que les causes du commandement sont infondées. Débouter Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes.A titre subsidiaire, constater que la dette locative ne peut porter que sur la somme de 184,80€ et accorder les plus larges délais de paiement ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire du bailA titre reconventionnel, condamner Monsieur [N] [E] à transmettre l’ensemble des quittances de l’année 2024 sous astreinte de 20€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenirEn toute hypothèse, condamner Monsieur [E] aux entiers dépens.

Au soutien de leur demandes, Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] contestent être tenus d’une dette locative et justifient de leurs règlements.

De plus, se fondant sur l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, ils indiquent que le bailleur ne les a pas avertis de l’indexation du loyer et des informations afférentes à cette indexation et qu’il ne peut dès lors en demander le paiement. Par ailleurs, ils avancent qu’il existe une contradiction des loyers réclamés dans le commandement de payer et ceux sollicités dans l’assignation. Ils contestent enfin être tenus de payer les factures d’eau et d’électricité dès lors que le bailleur ne justifie pas de leur mode de calcul.

Monsieur [N] [E] justifiait par note en délibéré de l’intégralité du bail, comportant la clause résolutoire visée, et la défense justifiait par courrier contradictoire du 14 avril 2024 des attestations d’assurance des années 2022 à 2025.

L’affaire était mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « […] III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur […] ».

En l’espèce, il ressort de l’accusé électronique EXPLOC référencé 2022-030-0055634 fourni par Monsieur [N] [E] que ce dernier a fait enregistrer l’assignation de la présente affaire au représentant de l’État le 3 août 2022 soit le jour même de la délivrance de celle-ci aux défendeurs.

En conséquence, l’assignation du 3 août 2022 sera déclarée recevable.

Sur les demandes principales

Suivant les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile: « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même Code précise :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, les consorts [P] [L] soulèvent plusieurs contestations, tenant à l’existence d’une dette locative, au montant du loyer pratiqué et des charges imputées.

Au soutien de leurs contestations, ils indiquent que le reliquat de loyer à leur charge, soit la somme de 27,00€, est réglée, et en justifient par la production de documents bancaires laissant apparaître des versements.

L’article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que la fixation du montant du loyer par le propriétaire est libre et les dispositions de l’article 17-1 de ladite loi précisent dans son I que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

En l’espèce, le contrat de bail fait mention d’un loyer à hauteur de 440 euros. Il y est également indiqué que « Le loyer sera automatiquement révisé le 1er janvier de chaque année pour tenir compte de la variation moyenne des 4 indices trimestriels de référence des loyers publié par l’INSEE ; moyenne sur les 12 derniers mois, des évolutions des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, soit en référence le 3e trimestre ».

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le paiement d’un loyer mensuel de 440,00€ outre une provision sur charges de 30,00€.

Monsieur [N] [E] fournit un décompte des loyers des années 2023 à 2025 faisant état d’un loyer mensuel de 470,00€ en 2023, 485,40€ en 2024 et 496,64€ en 2025.

Monsieur [N] [E] n’apporte aucun justificatif à l’appui de ses déclarations concernant le calcul de l’augmentation du loyer par indexation, et ne produit aucun courrier antérieur à mars 2025 informant les locataires de cette augmentation, de sorte que c’est à bon droit que les défendeurs soulèvent une contestation sur le montant du loyer pratiqué, et partant, l’existence d’une dette.

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 15 janvier 2020 fait mention, et cela n’est pas contesté, d’une provision sur charges à hauteur de 30 euros. Il y est également indiqué que « la provision sur charge est révisable chaque année en fonction des dépenses réelles »

Monsieur [N] [E] sollicite le paiement des régularisations des factures d’électricité et d’eau des années 2023 à 2024.

Il produit un courrier adressé aux défendeurs sollicitant de leur part le paiement de 42% de la somme totale desdites factures (3500,40€), ce pourcentage correspondant « au prorata du nombre de pièces de votre appartement ». Il indique lors des débats ne pas avoir accès au compteur électrique situé dans l’appartement les déféndeurs.

En défense, les consorts [P] [L] contestent être tenus de ce règlement, en raison de l’absence du détail du mode de répartition ou à tout le moins d’un mode de calcul sérieux, faute de compteur individuel de fourniture d’énergie et d’eau.

Là encore, si l’existence de l’obligation n’est pas contestable, les locataires étant tenus de la régularisation des charges des fluides consommés, les éléments de calcul produit par Monsieur [E], à savoir un prorata au nombre de pièces, ne permettent pas au Juge des Référés d’en apprécier valablement son étendue.

Par conséquent, tenant l’ensemble des contestations soulevées, il convient de se déclarer incompétent et de renvoyer les parties devant le juge du fond.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [N] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité recommande de rejeter les demandes de Monsieur [N] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’assignation délivrée par Monsieur [N] [E] à Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] en date du 23 décembre 2024 recevable ;

DECLARE le Juge des Référés incompétent pour statuer sur les demandes à l’encontre de Monsieur [D] [Z] et Madame [X] [L] en raison de contestations sérieuses et renvoie Monsieur [N] [E] à mieux se pourvoir au fond ;

REJETTE les demandes de Monsieur [N] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire nonobstant appel.

Le greffier Le juge