TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 juillet 2024

à Mme [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02373 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z2G

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis L'[Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 mai 2020, l’Association Soliha Provence a consenti à Madame [G] [Z] un bail d’habitation, de type contrat de sous-location, portant sur un appartement situé au [Adresse 1], dans le [Localité 4], pour un loyer de 450 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Le bail était consenti pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

L’objet du contrat visait notamment la réinsertion par le logement des personnes éprouvant des difficultés particulières en raison de l’inadaptation de leurs ressources ou de leur condition d’existence.

Le 8 novembre 2023, l’Association Soliha Provence a fait signifier à Madame [G] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 580,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, l’Association Soliha Provence, anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône, prise en la personne de son Président en exercice, a fait assigner Madame [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1708 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat pour violation des obligations contractuelles et expulsion de Madame [G] [Z] sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamnation de Madame [G] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 579,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner le dépôt et l’enlèvement des meubles (…),

— condamner de Madame [G] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation de 509,79 euros, indexée selon les modalités du contrat, et une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais d’exécution forcée.

A l’audience du 23 mai 2024, l’Association Soliha Provence, représentée par son conseil, informe que la locataire a soldé la dette le 15 avril 2024. Elle indique ne pas s’opposer au maintien de la locataire dans les lieux.

Madame [G] [Z], comparaissant en personne, justifie d’un avis de virement de 218 euros qui n’apparaît pas dans le décompte et conteste les frais d’huissier inclus. Elle verse aux débats un courrier reçu le 23 mai 2024 de la part de la bailleresse l’informant qu’elle était à jour avec son loyer, même en crédit de 233 euros.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la loi applicable

En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous-location signé le 18 mai 2020 faisant expressément référence aux dispositions sus-visées.

Sur la résiliation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 2° du code civil.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le contrat de sous-location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [G] [Z] le 8 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 580,32 euros au titre des loyers et charges impayés.

Madame [G] [Z] ne justifie pas de l’apurement de sa dette locative avant le 7 janvier 2024.

La clause résolutoire est donc acquise au 8 janvier 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Au soutien de sa demande, l’Association Soliha Provence produit un décompte arrêté au 11 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, indiquant un solde débiteur de 410,62 euros au 11 mai 2024. Il convient de déduire les frais d’huissier de 134,54 euros et de 71,49 euros.

Le contrat prévoit le versement du loyer par fraction mensuelle à terme à échoir. Le décompte indique des paiements par virement entre les 1er et 28 du mois. Il en résulte que Madame [G] [Z] a soldée la dette, terme du mois d’avril inclus. Le solde est ainsi créditeur de la somme de 13,41 euros au 11 mai 2024, échéance du mois d’avril incluse.

L’Association Soliha Provence sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La situation de Madame [G] [Z] justifie de lui octroyer des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 11 mai 2024 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que la locataire ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que l’Association Soliha Provence sera déboutée de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [G] [Z] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera débouté de sa demande en paiement de ce chef.

Sur la demande relative à la charge des frais d’exécution forcée

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu le 18 mai 2020 entre l’Association Soliha Provence et Madame [G] [Z] concernant le logement, situé au [Adresse 1], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ;

CONSTATE l’apurement de la dette locative au 11 mai 2024, terme du mois d’avril inclus ;

DÉBOUTE l’Association Soliha Provence de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;

ACCORDE à Madame [G] [Z] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 11 mai 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

CONSTATE que le délai accordé a été respecté ;

DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

CONSTATE que la dette locative arrêtée au 11 mai 2024 est soldée, terme d’avril inclus ;

DÉBOUTE l’Association Soliha Provence de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] aux dépens ;

DÉBOUTE l’Association Soliha Provence de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais d’exécution forcée ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA PRÉSIDENTE LE GREFFIER