TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

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6ème chambre 2ème section

N° RG 21/08226 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUUQ6

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

18 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 18 octobre 2024

DEMANDERESSE

Fondation GIACOMETTI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Emmanuel PIERRAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1921, Maître Eliott AMZALLAG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0195

DÉFENDERESSE

S.A.S. LINKCITY ILE-DE-FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Paul TALBOURDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0045

Décision du 18 Octobre 2024

6ème chambre 2ème section

N° RG 21/08226 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUUQ6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente

Madame Marion BORDEAU, Juge

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistée de Madame Audrey BABA, Greffier

DEBATS

A l’audience du 06 juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame Audrey BABA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La Ville de [Localité 6] a souhaité engager la reconversion de l’ancien hôpital [Localité 7] situé dans le [Localité 1].

Pour ce faire, la société publique locale [Localité 6] & Métropole Aménagement a, en qualité d’aménageur, en mars 2019, engagé une consultation en deux phases relative à la ZAC [Localité 7] portant sur le lot Denfert et les bâtiments patrimoniaux Robin & Oratoire pour la réalisation de 12.090 m² de surface de plancher.

Le Lot « Denfert » avait vocation à accueillir un bâtiment neuf dans lequel l’aménageur prévoyait un projet de CINASPIC (construction et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif), afin d’y développer un projet d’équipement culturel.

Le Lot « Robin & Oratoire » se composait quant à lui de bâtiments patrimoniaux rénovés dans lesquels se projetait l’aménagement de locaux d’habitation ainsi que l’articulation des deux cours intérieures entre elles et le reste du quartier.

Chacun des lots a fait l’objet d’un règlement de consultation auquel se sont ajoutés cinq additifs rédigés pour les deux lots pris dans leur ensemble.

Le 10 mai 2019, par un additif au Règlement de la consultation, l’aménageur a ouvert la consultation aux propositions d’ensemble sur les deux lots avec une libre répartition des programmes sur les trois bâtiments qui composent ces lots, ce qui ouvrait ainsi la possibilité de développer le projet d’équipement culturel dans les bâtiments patrimoniaux rénovés.

Le 1er août 2019, la Fondation Giacometti et la société Linkcity, comme promoteur, ont signé un protocole de partenariat pour répondre à l’appel à projets en vue du développement immobilier des deux lots Denfert et Robin & Oratoire du site de la [Adresse 8] où la Fondation Giacometti envisageait d’ouvrir un musée-école-jardin de sculptures.

Le 1er septembre 2019 le projet présenté par la Fondation Giacometti et la société Linkcity a été retenu pour la phase finale avec quatre autres projets.

Le 24 janvier 2020, la société Linkcity a reçu un courrier de [Localité 6] & Métropole Aménagement indiquant « qu’en raison d’une non-conformité de l’offre, la société Linkcity ne faisait plus partie des offres qui seront analysées ».

Par courrier du 28 février 2020, la Fondation Giacometti, par l’intermédiaire de son conseil, estimant que la société Linkcity avait manqué à ses obligations contractuelles découlant du protocole conclu le 1er août 2019, l’a mise en demeure de l’informer des mesures envisagées afin de réparer les préjudices subis.

Engagement de la procédure au fond

C’est dans ces circonstances que par exploit d’huissier du 14 juin 2021, la Fondation Giacometti a assigné la société Linkcity Ile-de-France (ci-après la société Linkcity) devant le Tribunal judiciaire de Paris en réparation de ses préjudices.

Sur la procédure devant le juge de la mise en état

Par une ordonnance rendue le 22 avril 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Linkcity et, au vu de l’accord des parties, a désigné un médiateur judiciaire.

La mesure de médiation a échoué.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 juin 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de ses moyens, la Fondation Giacometti sollicite de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire, débouter la société Linkcity IDF et de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

A titre principal

1.199.301 euros au titre du préjudice financier comprenant : 517.366,50 euros au titre du préjudice relatif aux dépenses engagées pour répondre à l’appel à projets ; 676.050 euros au titre du préjudice de perte d’une chance sur le manque à gagner ; 500.000 euros au titre du préjudice moral ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal de céans faisait application de l’article 11 «Caducité » du Protocole conclu entre les parties :

dire que cette clause est réputée non écrite ;

En tout état de cause,

condamner la société Linkcity IDF à lui payer la somme de 55.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que la société Linkcity a manqué à ses obligations contractuelles et doit voir sa responsabilité contractuelle engagée dès lors que :

— la société Linkcity a présenté une offre le 3 janvier 2020 à l’aménageur sans son accord et non conforme au règlement alors qu’elle s’était engagée, d’une part, à présenter un projet conforme au dossier de la consultation notamment au règlement et à ses additifs, d’autre part, à faire valider les éléments de l’offre avant de l’adresser ;

— l’obligation de déposer une offre conforme au dossier de consultation est rappelée à plusieurs reprises dans le protocole de partenariat et constituait à ce titre une obligation essentielle ;

— aux termes du règlement et de ses additifs, il incombait aux candidats de respecter impérativement la règle de la charge foncière du logement libre, des commerces et des activités et la répartition entre les logements intermédiaires et libres ce que n’a pas fait la société Linkcity dans son offre, en ce qu’elle n’a pas respecté la clé de répartition, a ajouté une surface complémentaire de + de 5 % aux logements libres et aux logements locatifs intermédiaires sans les valoriser dans la charge foncière et n’a pas respecté le prix de la charge foncière du logement libre entraînant l’irrecevabilité du projet par l’aménageur ;

— en dépit de l’opposition expresse de la Fondation Giacometti, la société Linkcity a délibérément et unilatéralement fait le choix de déposer un projet non conforme le 3 janvier 2020 qui en outre ne correspondait pas à la dernière version déposée à la fondation et sans qu’elle n’ait obtenu de validation préalable ;

— ces manquements sont à l’origine directe du rejet de l’offre opposé par l’aménageur et lui ont occasionné différents préjudices (préjudice financier englobant les frais engagés en pure perte et le manque à gagner, préjudice moral) ;

— l’article 11 du protocole prévoyant la caducité du protocole et l’absence d’indemnisation réciproque des parties en cas d’échec du projet ne visait que l’échec lié à la survenance d’un évènement indépendant de la volonté des parties et n’avait nullement pour objectif de permettre de limiter ou d’exclure toute responsabilité des parties dans l’échec du projet en cas de faute ou d’inexécution du protocole.

En réponse aux demandes reconventionnelles formées par la société défenderesse, elle fait valoir que :

— la société Linkcity ne peut lui faire peser le poids de l’échec du projet dès lors qu’elle ne se serait jamais engagée sur ce projet s’il n’avait pas été viable économiquement et qu’elle aurait dû anticiper les incidences nées de l’obligation de respecter le règlement ;

— la Fondation Giacometti n’a pas manqué à son obligation de discrétion dès lors qu’elle n’a fait que répondre aux sollicitations de la presse suite au communiqué de presse effectué par l’aménageur sur les candidats retenus et qu’en outre la société Linkcity avait accepté cette communication à l’attention du public et souhaitait l’étendre à la presse financière et la presse spécialisée immobilière

— la société Linkcity ne démontre pas de lien entre la communication au public et l’échec du projet ;

— la société défenderesse ne démontre ni manquement à ses obligations contractuelles ni préjudice subi en lien avec ces manquements.

***

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample examen des moyens, la société Linkcity Ile-de-France sollicite de voir :

A titre principal :

débouter la Fondation GIACOMETTI de toutes ses demandes ;

dire que le préjudice doit en tout état de cause être évalué au plus à 20% des préjudices démontrés pour prendre en compte l’aléa lié à l’appel à projets.

A titre subsidiaire et reconventionnellement,

Si le tribunal de céans trouvait que l’absence d’indemnité de part et d’autre en cas d’échec de l’appel à projets telle que prévue au Protocole devait être écartée ou ne trouvait pas à s’appliquer,

condamner la Fondation Giacometti à lui payer la somme de 2.143.528,62 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi par la société LINKCITY ILE-DE-FRANCE correspondant à: 584.936,62 euros au titre des pertes subies ;1.558.592 euros au titre du préjudice de perte de chance sur le manque à gagner ; 100.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image

En tout état de cause

écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir;

En cas de condamnation

assortir toute condamnation au paiement d’une quelconque somme au profit de la Fondation GIACOMETTI à la fourniture par celle-ci d’une garantie à première demande ou d’un chèque de banque à son bénéfice émis par une banque de premier rang;

condamner la Fondation GIACOMETTI à lui payer la somme de 45.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Au soutien de sa défense, la société Linkcity IDF expose que :

— la Fondation Giacometti ne peut solliciter aucune indemnité en cas d’échec de projet dès lors que le protocole, constituant loi des parties, fait échec à cette demande aux termes de son article 11, lequel doit s’appliquer dès lors que l’échec est lié non pas à une faute de sa part mais à l’impossibilité de présenter une offre parfaitement conforme au règlement de consultation compte tenu du projet trop ambitieux du groupement et l’absence d’accord pour revoir à la baisse ces ambitions ;

— elle n’était débitrice que d’une obligation de moyens dès lors que le protocole ne lui imposait aucune obligation de résultat de déposer une offre conforme au règlement mais uniquement une obligation de rechercher des leviers d’optimisation pour tenter d’aboutir à une offre satisfaisante pour les deux parties, elle-même ne s’étant nullement engagée à déposer une offre conforme au règlement quant à la charge foncière quoi qu’il lui en coûte ;

— il n’est ainsi pas démontré qu’elle a commis de faute dans l’exécution du protocole d’accord dès lors qu’il ne lui incombait pas de présenter quoi qu’il en coûte une offre alors que l’équilibre financier était impossible à trouver et qu’elle n’avait aucune obligation de combler l’impasse du bilan financier du projet ;

— le rejet est lié non pas à un défaut d’exécution du protocole mais à l’absence d’accord des parties sur le contenu de l’offre en ce que si l’offre respectait les contraintes énoncées par la fondation pour ce qui concernait le musée en revanche aucun accord n’avait été trouvé en ce qui concerne la charge foncière attendue pour chaque typologie de logement ;

— si la fondation a émis des réserves, elle n’a pas proposé des solutions permettant de couvrir le déficit du projet et lui a laissé le soin de prendre en charge le déficit financier du projet ;

— la société Linkcity n’a cessé d’alerter la fondation Giacometti qu’une offre respectant l’ensemble des conditions du règlement n’aurait pas atteint la charge foncière cible du groupement ;

— l’offre déposée était la plus adaptée aux impératifs économiques compte tenu des nombreuses exigences posées par la fondation.

* * *

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

La clôture est intervenue le 7 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I. Sur les demandes formées par la Fondation Giacometti

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Au cas présent, la Fondation Giacometti sollicite de voir engager la responsabilité contractuelle de la société Linkcity laquelle serait à l’origine de l’échec du projet. Elle soutient à ce titre qu’en déposant une offre non conforme au règlement de consultation et non préalablement validée par ses soins, la société défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles et a contribué directement à la décision de non-conformité rendue par [Localité 6] & Métropole Aménagement (P&MA) par courrier du 24 janvier 2020. Elle expose ainsi que la société Linkcity était tenue d’une obligation de résultat de déposer une offre conforme au règlement de consultation et à ses additifs et que dès lors son offre a été jugée non conforme par P&MA, elle doit voir nécessairement sa responsabilité contractuelle retenue à ce titre.

La société Linkcity oppose, en premier lieu, l’application de l’article 11 du protocole de partenariat signé par les parties le 1er août 2019 ne permettant pas aux cocontractants de solliciter une indemnité dans le cas où les parties ne sont pas désignées lauréates de l’appel à projets.

Au cas présent, l’article 11 du protocole stipule que « Le sort du présent protocole est lié au résultat de l’appel à projets. Il sera caduc si les Parties ne sont pas désignées lauréates à l’issue de l’une ou l’autre des phases. Cette caducité n’ouvre droit à aucune indemnité de part, ni d’autre».

Force est de constater que cette clause a vocation à s’appliquer au présent cas d’espèce dans la mesure où les parties n’ont pas été désignées lauréates à l’issue de la 2ème phase. Toutefois tel que le souligne la Fondation Giacometti, ce que ne conteste pas la société Linkcity l’application de cette clause est soumise au principe de bonne foi dans l’exécution du protocole de partenariat de sorte que la partie qui se prévaut de cette clause ne peut en bénéficier si elle a contribué au rejet du projet en raison de manquements à ses obligations contractuelles.

Il s’ensuit qu’il convient d’apprécier si la société Linkcity a manqué à ses obligations contractuelles découlant du protocole du 1er août 2019 et si celles-ci ont contribué directement au rejet de l’offre et l’échec du projet.

Sur l’existence d’une obligation de résultat ou de moyens

Les parties sont en désaccord sur la nature des obligations pesant sur la société Linkcity. D’un côté, la Fondation Giacometti soutient qu’il ressort des stipulations du protocole que la société Linkcity avait l’obligation de déposer une offre conforme au règlement et qu’en l’absence de conformité de cette offre, elle avait nécessairement manqué à son obligation. Ce faisant, la partie demanderesse qualifie l’obligation de sa cocontractante d’obligation de résultat de déposer une offre conforme au règlement et estime justifier suffisamment du manquement à ses obligations contractuelles par la seule démonstration que le résultat attendu, soit une offre conforme au règlement de consultation et ses additifs, n’avait pas été atteint, obligeant dès lors la société défenderesse à apporter la preuve d’une cause étrangère pour s’exonérer de sa responsabilité.

De l’autre côté, la société Linkcity fait valoir que les stipulations du protocole démontrent au contraire qu’elle ne s’est jamais engagée au titre d’une obligation de résultat de déposer une offre conforme au règlement quoi qu’il lui en coûte et que son obligation se limite à une obligation de moyens, c’est-à-dire, de faire toutes diligences pour tenter de déposer une offre conforme au règlement et permettant d’aboutir à une offre satisfaisante pour les deux parties.

En droit, la différence entre obligations de moyens et de résultat repose principalement sur l’aléa affectant le but poursuivi par les parties. Dans le cadre d’une obligation de résultat, le débiteur s’engage à parvenir audit résultat, à fournir un avantage que la prestation est à même de procurer. Dans le cadre de l’obligation de moyens ou de diligence, le débiteur s’engage à fournir les moyens de nature à aboutir à l’obtention d’un résultat recherché. Dans le premier cas, l’objet de l’engagement est une fin en soi, dans le second, ce n’est qu’un moyen tendant à une fin.

Ainsi dans le cadre d’une obligation de résultat, il suffit au créancier de l’obligation de démontrer que le résultat promis n’a pu être atteint pour engager la responsabilité du débiteur. Dans ce cas, il incombe au débiteur de démontrer que cette inexécution est imputable à une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure.

Dans le cadre d’une obligation de moyens, il ne suffit plus que le résultat recherché n’ait pas été atteint puisqu’il n’avait pas été promis. Le créancier doit donc établir que le débiteur n’a pas déployé les moyens ou fourni les efforts auxquels il s’était engagé.

Au cas présent, aux termes du protocole du 1er août 2019, il ressort que les engagements du promoteur sont, selon l’article 3, de :

« 1°) Présenter une offre d’ensemble en équipe portant sur les lots Denfert, Robin & Oratoire et s’inscrivant dans la logique d’implantation du Projet Giacometti ci-avant rappelé.

2°) Porter les frais de développement de l’offre qu’il aura lui-même engagés (honoraires graphistes, impression, conseils, maîtrise d’œuvre en phase 2).

3°) Présenter le dossier complet des phases 1 et 2 de l’appel à projets à la Fondation et lui faire valider les éléments de cette offre relatifs au projet Giacometti.

4°) S’il est lauréat, s’engager à vendre à la Fondation ou à toute autre société qui s’y substituerait dans laquelle elle serait associée majoritaire l’ensemble du Bâtiment Oratoire et ses deux cours conformément au descriptif visé à l’article 2 et aux plans de l’annexe 3 pour un prix de 16.000.000€ (seize millions d’euros) hors taxes.

5°) Travailler dans la plus grande transparence avec la Fondation, y compris en ce qui concerne les éléments financiers du Projet d’ensemble. »

L’article 5 précise en outre les missions du promoteur durant la consultation :

«- piloter l’équipe de maîtrise d’oeuvre[…]

— définir les objectifs environnementaux et le cahier des charges de l’opération de logements et du projet Giacometti en lien avec la Fondation

— faire réaliser puis valider la conception du projet d’ensemble après avoir recueilli l’accord de la fondation sur celui-ci

— faire réaliser une étude du coût de la construction par l’entreprise générale [D] Bâtiment Ile-de-France qui réalisera les travaux dans l’hypothèse où l’offre serait retenue par la Ville de [Localité 6]

— piloter la production des pièces de la remise d’offre

— analyser l’économie générale du projet et proposer des leviers d’amélioration pour tendre vers un équilibre global »

Force est de constater que tant les missions que les engagements du promoteur ne font pas référence expressément à une obligation de déposer une offre conforme au règlement de consultation et à ses additifs. Il ressort de l’analyse dudit protocole que seul l’article 2 « principe de partenariat » fait référence à une offre conforme au dossier de consultation. Or aux termes de cet article, il est stipulé que « les parties partagent l’ambition de développer le projet Giacometti dans le bâtiment Oratoire et de répondre à l’appel à projets en présentant un Projet d’ensemble de qualité, conforme au dossier de consultation ». Il est en outre précisé que « les parties s’engagent à travailler conjointement, de bonne foi, sur la base des règles énoncées au protocole, en vue de la participation au projet d’ensemble dans les meilleures conditions possibles et mutuellement satisfaisantes ».

Dans la mesure où les parties ont passé avec succès la phase 1, le paragraphe sur les engagements des parties relatifs à la phase 1, cité par la demanderesse est sans lien avec le présent litige.

Aux termes de l’article 2, il est également précisé « dans l’hypothèse où notamment aucune des variantes ne serait retenue par la ville à l’issue de la phase 1/et ou 2, le Promoteur s’engage à réaliser le projet Giacometti conformément au descriptif ci-avant rappelé sans solliciter de la part de la Fondation un quelconque complément de prix, sachant qu’en ce cas, les parties s’engagent à faire leurs meilleurs efforts pour tendre vers l’équilibre financier du Projet d’ensemble. Par ailleurs les Parties s’engagent à travailler, étudier ensemble toutes les pistes d’optimisation envisageables pour tendre vers l’équilibre financier du Projet d’ensemble».

Il s’ensuit qu’il ne résulte pas de la lecture de ces stipulations une obligation de résultat pesant sur la société Linkcity de déposer une offre conforme au règlement de consultation ou à ses additifs mais uniquement une ambition commune partagée par les parties de répondre à l’appel à projets en présentant une offre conforme au dossier de consultation, mais également permettant de réaliser le projet Giacometti (portant essentiellement aux termes du protocole sur le bâtiment Oratoire destiné à accueillir le musée et ses activités commerciales associés), tendant vers un équilibre financier du projet dans sa globalité (incluant également dès lors les logements) et dans des conditions mutuellement satisfaisantes.

Il convient dès lors de constater que cette ambition constitue un objectif à atteindre par les parties, qui ne dépend dès lors pas d’une seule partie mais de chaque partie et des conditions de faisabilité techniques et économiques du projet et qu’à ce titre l’article 2 du protocole invite dès lors, par l’utilisation des termes « ambition », « efforts », « tendre vers » les parties à mettre en œuvre tous les moyens pour parvenir à cet objectif de sorte qu’il y a lieu de qualifier cet engagement d’obligation de moyens.

Il ressort enfin de la lecture de l’article 2 que l’engagement pesant sur les parties porte principalement sur la mise en œuvre de tous les « efforts » notamment en étudiant les pistes d’optimisation envisageables pour tendre vers l’équilibre financier du Projet d’ensemble.

La partie demanderesse estime que l’obligation de résultat du Promoteur résulte par ailleurs d’un communiqué de presse émis par la société Linkcity le 2 décembre 2015 produit aux débats. Or force est de constater que ce communiqué de presse est sans lien avec la conclusion du protocole dont il s’agit et constitue une communication à vocation publicitaire sur la nouvelle dénomination des filiales de développement immobilier de [D] Construction de sorte que la nature des obligations tirées du protocole ne saurait être analysée à l’aune de ce document.

Au vu de ces éléments, étant retenu ainsi que seule une obligation de moyens incombait à la société Linkcity de déposer une offre conforme au dossier de consultation, tout en permettant de réaliser le projet voulu par la Fondation Giacometti, de tendre à un équilibre financier du projet et dans des conditions mutuellement satisfaisantes, il appartient à la Fondation Giacometti de démontrer que la société Linkcity a été défaillante dans les diligences et efforts mis en œuvre pour parvenir à ces objectifs.

Sur le manquement de la société Linkcity à ses obligations contractuelles

Au vu de l’additif n°1 du règlement de consultation du 12 mai 2019, il ressort que le programme portait sur la réalisation d’un programme prévisionnel de minimum 12 090 m² SDP (surface de plancher) comprenant notamment 6890 m² minimum de logements dont 3915 m² SDP de logements intermédiaires et 2975 m² SDP de logements libres, que les surfaces de plancher sont des minimums et que la surface totale peut évoluer sans dépasser environ 5 % et qu’en cas d’évolution de la SDP des logements, l’opérateur devra respecter la clé de répartition entre les logements intermédiaires et les logements libres imposés par P&Ma soit 57 % de logements intermédiaires et 43 % de logements libres.

Il est spécifié concernant les logements libres, que :

— « la ville de [Localité 6] met en œuvre sur le territoire parisien une charte dite anti spéculative avec pour objectif de maîtriser les prix de vente des logements »[…]

— « l’engagement de l’opérateur sur un prix moyen de vente (m² habitable TTC) accompagné d’une grille de prix au m² par typologie de logement et par étage. Des pénalités sont prévues en cas de dépassement de ce prix moyen de vente et des prix de vente par catégories.

— « en application de la charte, et afin de respecter le montant de charges foncières initial du lot Denfert et des bâtiments Robin et Oratoire, le prix pour l’acquisition des droits à construire pour le logement libre de la présente consultation a été fixé par [Localité 6] & Métropole aménagement à 5195€/m² de surface de plancher. »

Aux termes du règlement de consultation du 1er mai 2019 a été inclus en son article 3 « conditions « générales » et engagements minimum: acceptation du montant de la charge foncière du logement libre, des commerces et des activités. Il est expressément rappelé aux opérateurs que ce montant est une condition de la consultation et ne pourra être revu ».

Par courrier du 24 janvier 2020, P&Ma a informé la société Lincity que son offre n’avait pas été analysée au stade de la phase 2 en raison d’une non-conformité. La société P&Ma a ainsi indiqué que « la surface de plancher du logement libre proposée dans votre offre (4269 m² SDP) n’a pas été intégralement valorisée selon le prix d’acquisition des droits à construire de 5195€ HT/M2 SDP fixé au règlement de consultation et ses additifs, en application de la charge anti-spéculative de la ville de [Localité 6] ».

Au vu du dossier VI Economie du Projet, « offre finale janvier 2020 » il ressort que l’offre présentée comportait :

— une offre de base incluant une répartition 60 % de logements libres et 40 % de logements intermédiaires soit 4269 m² SDP de logements libres et 2882 m² de logements intermédiaires incluant, aux termes de l’annexe 1, proposition d’acquisition des droits à construire un changement de programmation de 1164 m² SDP de logements intermédiaires en logements libres en leur appliquant un prix unitaire HT/m² SPC de 1800€ (correspondant au prix pour l’acquisition des droits à construire fixé par le règlement de la consultation pour les logements intermédiaires) présentée comme permettant à la fois d’atteindre le niveau de charges foncières attendu et d’atteindre un équilibre économique du projet ;

— une option n°2 permettant de respecter la clé de répartition de 57 % de logements intermédiaires (soit 4046 m² SDP) et 43 % de logements libres (soit 3105 m² SDP) mais présentant un déficit de charge foncière de 2 950 000 € .

Il s’ensuit que l’offre déposée par la société Linkcity comportait le choix entre :

— une offre ne respectant pas à la lettre le règlement de consultation en ce qu’elle ne respecte pas la clé de répartition et applique le prix unitaire HT/m² SPC correspondant au prix pour l’acquisition des droits à construire fixé par le règlement de la consultation pour les logements intermédiaires à la partie de la surface de plancher basculant dans le logement libre,

— une variante respectant la clé de répartition entre logements libres et intermédiaires et le prix unitaire HT/m² pour le logement libre et intermédiaire mais comportant un déficit de charge foncière.

Au vu de l’offre proposée au stade de la phase I décrite dans le dossier III « Economie engagements » produit aux débats, il ressort qu’il était prévu le respect de la clé de répartition entre logements intermédiaires (57%) et libres (43%) et du prix unitaire HT/m² tel que prévu dans le règlement de consultation et ses additifs.

Or à la lecture des échanges de courriers intervenus entre les parties, il ressort que les parties ne sont pas parvenues malgré les nombreuses discussions et échanges, lesquels ne sont pas contestés en l’espèce, à aboutir à respecter l’offre initiale proposée en phase 1 conforme au règlement de consultation et trouver un équilibre financier et dans des conditions satisfaisantes pour les deux parties.

Dans un courriel du 23 décembre 2019, M. [G] [D], pour la société Linkcity, indique ainsi à Mme [B] [I], de la Fondation Giacometti « nous arrivons au bout d’un exercice qui aura été particulièrement difficile. Nous avons trouvé un chemin pour arriver à un coût travaux avec lequel notre bilan tourne » expliquant à ce titre que l’objectif de la charge financière de 26 millions d’euros attendue par la Ville de [Localité 6] et l’équilibre financier du projet peut être atteint avec la modification d’une partie des travaux, l’obtention de mécénat pour une partie des travaux, la vente de parkings aux acquéreurs des logements et/ou la transformation de 1000 m² de logements locatifs intermédiaires en logements libres.

Au vu de ces éléments, et dans la mesure où le simple fait que l’offre déposée ait été déclarée non conforme ne suffit à établir le manquement de la société Linkcity dans son obligation de moyens et un défaut de diligences quant à l’objectif à atteindre, où par ailleurs il ressort que l’offre déposée par la société Linkcity contenait également une variante respectant la clé de répartition et le prix unitaire du logement libre contrairement à l’offre de base, il convient de dire que la Fondation Giacometti ne démontre pas de faute contractuelle commise à ce titre par la défenderesse en lien avec l’échec du projet lui permettant d’écarter l’article 11 du protocole.

La Fondation Giacometti reproche en outre à la société Linkcity de ne pas avoir respecté son obligation de coopération et de travailler en toute transparence. Elle expose à ce titre que la société Linkcity a de façon délibérée et unilatérale, en dépit de l’opposition expresse de la Fondation Giacometti, pris l’initiative de modifier les termes de l’offre en totale violation du règlement de la consultation menée par [Localité 6] & Métropole Aménagement ainsi que du protocole de partenariat conclu avec la Fondation GIACOMETTI. Elle indique à ce titre que le 7 janvier 2020, le cabinet d’architecte HW informait la Fondation Giacometti que le dossier graphique A3 joint à l’offre définitive déposée le 3 janvier 2020 par la société Linkcity ne correspondait pas à la dernière version qui avait été déposée au siège de la société le 2 janvier 2020.

Aux termes du protocole, il convient de constater que :

— si le promoteur s’est engagé uniquement à présenter le dossier complet des phases 1 et 2 de l’appel à projets à la Fondation seuls les éléments de l’offre relatifs au projet Giacometti devaient être validés par la Fondation,

— le promoteur s’est engagé à « travailler dans la plus grande transparence avec la Fondation, y compris en ce qui concerne les éléments financiers du Projet d’ensemble ».

Or il ressort, d’une part, qu’il n’est nullement démontré un lien entre l’absence de fourniture de l’ensemble des éléments graphiques ou plans de conception relatifs au musée Giacometti devant être validés par la Fondation et l’échec du projet, d’autre part, que le promoteur n’avait pas l’obligation d’obtenir, avant dépôt, la validation préalable de la Fondation sur l’offre, hors projet Giacometti, qu’enfin les nombreux échanges de courriers ayant eu lieu notamment en décembre 2019 entre les parties démontrent au contraire que la société Linkcity a dûment informé et consulté jusqu’aux derniers moments la directrice de la Fondation Giacometti sur les éléments financiers du projet d’ensemble.

Enfin la Fondation Giacometti reproche à la société Linkcity à la fois d’avoir pris unilatéralement le risque de déposer une offre présentant un déficit de charge foncière et de déposer une offre dérogeant à ce qui avait été décidé lors de la 1ère phase en violation du règlement de consultation. Or force est de constater, tel que cela a été rappelé plus haut, que l’offre déposée en phase II par la société Linkcity incluait une offre de base et une variante permettant de présenter à la fois un projet conforme au dossier de consultation mais présentant un déficit de charge foncière et un projet non conforme à la clé de répartition et au prix unitaire retenu pour le logement libre mais permettant d’éviter le déficit de charge foncière de sorte que le reproche est ici vain dès lors qu’il n’a pas été démontré par ailleurs que la société Linkcity n’avait pas engagé toutes les diligences pour parvenir à atteindre les objectifs fixés par le protocole.

Dès lors et en application de l’article 11 du protocole, dès lors que « les Parties n’ont pas été désignées lauréates à l’issue de l’une ou l’autre des phases », le protocole doit être considéré comme caduc et ne peut donner lieu à aucune indemnisation de part et d’autre entre les parties.

Il convient en conséquence de débouter la Fondation Giacometti de ses demandes de condamnations formées à l’égard de la société Linkcity et de constater sans objet les demandes reconventionnelles de cette dernière.

Enfin s’agissant de la demande de voir réputer non écrite l’article 11 du protocole au visa de l’article 1170 du Code civil en ce qu’elle aboutirait à priver de sa substance l’obligation essentielle du débiteur si celle-ci permettait d’exonérer le débiteur de l’obligation de ses obligations contractuelles, dans la mesure où, tel que cela a été développé plus avant, l’application de cette clause n’a pas vocation à exonérer de toute responsabilité les parties de leurs obligations contractuelles dès lors qu’il serait établi l’existence d’un manquement en lien avec l’échec du projet et où en l’espèce ce manquement n’a pas été démontré, il convient de débouter la demande de la demanderesse tendant à voir réputer non écrite cette clause.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La Fondation Giacometti, succombant dans ses demandes, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 5000 euros à la société Linkcity au titre des frais irrépétibles exposés.

En application de l’article 514 nouveau du Code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

DEBOUTE la Fondation Giacometti de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la Fondation Giacometti aux dépens;

CONDAMNE la Fondation Giacometti à payer la somme de 5000 euros (cinq mille euros) à la société Linkcity Ile-de-France au titre des frais irrépétibles exposés ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 octobre 2024

Le Greffier La Présidente