N° RG 25/00578 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ25

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 2]

[Localité 7]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/00578 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ25

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

Maître [N] [K]

Expédition à

[N] [H]

Expédition à

Préfecture

le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 AOUT 2025

DEMANDEURS :

Madame [R] [E] épouse [C]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE,

Monsieur [F] [C]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Hafize CIL, Greffière placée

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2025.

ORDONNANCE

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/00578 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, Monsieur [F] [C] et Madame [R] [E] épouse [C], représentés par leur avocat, ont fait assigner en référés Madame [N] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec cette dernière.

Ils exposent avoir par contrat conclu le 18 février 2020 donné à bail à la défenderesse un logement n°B23, sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel toutes charges comprises de 756,00 euros.

Les loyers étant régulièrement impayés, ils lui ont fait délivrer un commandement de payer en date du 25 novembre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, ils demandent au Juge des Référés :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion sans délai de la défenderesse, avec le cas échéant le concours de la force publique

— de la condamner au paiement, à titre de provision :

— d’une somme de 1.608,71 euros, pour les loyers impayés au 11 avril 2025, quittancement d’avril inclus,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Ils mettent en compte 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire ;

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 juin 2025.

Monsieur et Madame [C], représentés par leur avocat, confirment qu’il n’y a plus d’arriéré de loyers, mais maintiennent leur demande portant sur la résiliation du bail, ainsi qu’au titre des frais et dépens.

Madame [H] comparait en personne, exprime son souhait de se maintenir dans son logement, sollicite des délais et indique avoir réglé toute la dette. Elle précise être fonctionnaire, avoir rencontré des difficultés financières liés à son véhicule, mais avoir bénéficié de la solidarité familiale, sa situation budgétaire se stabilisant.

L’affaire a été mise en délibéré pour la présente ordonnance de référé rendue contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

Aux termes de l’article 809 alinéa 2 du même Code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par l’huissier à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 juin 2025.

Cette dernière a, le 19 juin 2025, adressé au Juge un bilan social relatif à la situation de Madame [H].

La demande formée par les bailleurs est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 18 février 2020, Monsieur et Madame [C] ont donné à bail à Madame [H] un logement n°B23, sis [Adresse 1] à [Localité 6], comprenant cave et garage, moyennant un loyer de 636,00 euros outre 120,00 euros de provisions sur charges.

Les loyers et charges réactualisés s’élèvent à 706,18 euros par mois, majorés de 200,00 euros de provisions sur charges, soit un total de 906,18 euros par mois.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 25 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 1.716,33 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Madame [H] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 janvier 2025.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Madame [H] a réglé l’intégralité de la dette locative.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, Madame [H] justifie de circonstances personnelles et professionnelles ayant conduit à ses incidents de paiement, confirmées par le bilan social établi sur demande de la Sous-Préfecture du Bas-Rhin.

Elle a néanmoins repris le paiement du loyer courant, et soldé la dette locative.

Par suite, il sera fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire, durant un délai de six mois, sous condition de paiement des loyers et charges courantes à leur échéance.

Au premier incident de paiement, la clause résolutoire reprendra son plein effet, et en ce cas, Madame [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et son expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

À défaut d’incident de paiement à l’issue de ce délai d’un an, cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de défaut de paiement des loyers et charges à leur échéance à l’intérieur du délai de six mois, l’occupation des lieux par Madame [H], malgré la résiliation du bail, cause à Monsieur et Madame [C] un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 906,18 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Madame [H] sera condamnée à son paiement, à titre de provision, du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de défaut de paiement des loyers et charges à leur échéance à l’intérieur du délai de six mois, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la réduction ou suppression du délai d’évacuation, de sorte que Monsieur et Madame [C] seront déboutés de ces chefs de demande.

3. Sur l’exécution provisoire

La présente ordonnance de référé est exécutoire de plein droit par provision en vertu de l’article 489 du Code de Procédure Civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [H] ayant succombé à la présente instance, elle en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas en revanche de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de Monsieur [F] [C] et Madame [R] [E] épouse [C] ;

CONSTATONS que le bail conclu le 18 février 2020 entre les parties est résilié de plein droit au 27 janvier 2025 ;

CONSTATONS que Madame [N] [H] a réglé l’arriéré de loyers et charges ;

ACCORDONS à Madame [N] [H] des délais suspensifs de la clause résolutoire durant six mois à compter du présent jugement, soumis au règlement à l’échéance des loyers et charges courants relatifs au logement ;

RAPPELONS que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à défaut d’incident de paiement à l’issue de ce délai de six mois, cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

dans ce cas,

FIXONS le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à 906,18 euros par mois, charges comprises ;

CONDAMNONS Madame [N] [H] au paiement de cette indemnité provisionnelle à Monsieur [F] [C] et Madame [R] [E] épouse [C] du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNONS l’évacuation par Madame [N] [H], et tous occupants de son chef, du logement n°B23, sis [Adresse 1] à [Localité 6], ainsi que du garage et de la cave, dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDONS à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [H] ;

dans tous les cas,

DÉBOUTONS Monsieur [F] [C] et Madame [R] [E] épouse [C] du surplus de leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARONS la présente ordonnance exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS Madame [N] [H] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGEONS ET PRONONÇONS, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge des Référés et Greffier, avons signé la présente ordonnance.

Le Greffier, Le Juge,