TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54101 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CAF

N° : 10

Assignation du :

07 et 09 Mars 2022

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 novembre 2024

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société FIDUCIA GESTION

Chez son Syndic la société FIDUCIA GESTION

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS – #P0056

DEFENDERESSES

Madame [U] [F]

Chez Mme [G] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1], ESPAGNE

La société ALLAN.A, exerçant sous l’enseigne LA CAFETERIA

[Adresse 6]

[Localité 4]

toutes deux représentées par Maître David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS – #E1770

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Mme [U] [F] est propriétaire d’un local commercial situé au RDC de l’immeuble [Adresse 3] / [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

La société ALLAN.A est locataire du local commercial, où elle exploite un restaurant.

Par acte d’huissier du 7 et 9 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a assigné Mme [U] [F] et la société ALLAN.A devant le juge des référés de Paris aux fins de les voir condamner in solidum à remettre en état les lieux, sous astreinte, et à cesser l’activité de restauration, sous astreinte, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Après un renvoi et une injonction de recevoir une information à la médiation, l’affaire a été radiée le 17 novembre 2022 en l’absence des parties.

Par courrier reçu le 4 juin 2024, le Conseil de Mme [U] [F] et de la société ALLAN.A a sollicité le rétablissement de l’affaire, auquel il a été fait droit.

Par conclusions déposées à l’audience du 24 octobre 2024 et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] précise qu’il ne formule plus de demande principale, mais :

soulève l’incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes reconventionnelles au profit du juge du fondsoulève l’irrecevabilité des demandesdemande le débouté des demandesdemande la condamnation in solidum de Mme [U] [F] et de la société ALLAN.A à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec bénéfice de distraction.

Mme [U] [F] et la société ALLAN.A demandent au juge des référés de :

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de ses demandesautoriser Mme [U] [F] et la société ALLAN.A à faire exécuter à leurs frais les travaux tels que soumis à l’AG extraordinaire du 5 juin 2024 dans la résolution n°35condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.526 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence :

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] soutient que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande de travaux refuséee par l’assemblée générale des copropriétaires, les actions en contestation des résolutions des AG nécessitant un examen au fond.

Les défendeurs soutiennent qu’ils ont saisi le juge du fond pour contester la validité de l’AG, mais que le juge des référés, saisi antérieurement, reste compétent pour statuer sur la demande de travaux fondés sur le trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

[…]

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus; […] »

Il ressort de ces dispositions que le juge des référés peut être compétent pour autoriser des travaux en application de l’article 30 sus-visé, notamment en cas de trouble manifestement illicite.

En l’espèce Mme [U] [F] et la société ALLAN.A ne demandent pas au juge des référés d’annuler une résolution de l’assemblée générale tenue le 05 juin dernier, mais sollicitent, sur le fondement d’un trouble manifestement illicite, l’autorisation de réaliser les travaux rejetés.

Cette demande entre donc bien dans les pouvoirs du juge des référés, et l’exception sera rejetée.

Sur l’exception de litispendance :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] soutient également que la saisine du tribunal judiciaire par acte du 16 août 2024, notamment en vue d’être autorisée à faire exécuter les travaux, interdit aux défendeurs de saisir le juge des référés des mêmes demandes.

L’Article 100 du code de procédure civile dispose que « Si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office. »

Mais il ne peut y avoir litispendance entre une instance au fond et une instance en référés, la décision nécessairement provisoire du premier (art. 484 CPC) n’ayant pas autorité de chose jugée à l’égard du second.

L’exception sera donc rejetée.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles :

Il est encore soutenu que la demande reconventionnelle des défendeurs est irrecevable d’une part en raison de l’absence de demande principale, et subsidiairement à défaut de lien suffisant avec les demandes principales initiales.

Les défendeurs s’opposent à cette fin de non-recevoir et soulignent que leur demande est en lien direct avec le désordre lié à l’extraction des odeurs de cuisine du commerce dont se plaignait le syndicat dans l’assignation.

En application de l’article 122 du code de procédure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 70 du même code précise « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. […] »

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne s’est pas désisté de son instance avant l’audience, de telle sorte que les défendeurs sont recevables à présenter des demandes reconventionnelles si le lien est suffisant avec les demandes initiales.

Or le lien suffisant est caractérisé puisque la demande initiale du syndicat des copropriétaires à l’encontre des défendeurs portait sur deux questions principales : la réalisation de modifications sur les parties communes non autorisées par le syndicat et l’existence d’importantes nuisances olfactives et le non-respect des normes en matière d’extraction de fumées.

La demande reconventionnelle se rattache avec un lien suffisant à ce dernier point puisque les défendeurs demandent à être autorisés à poser une gaine d’extraction qui aurait vocation précisément à résoudre les nuisances olfactives et à mettre le local commercial en conformité de la règlementation sanitaire.

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur la demande d’autorisation de faire réaliser les travaux :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Mme [U] [F] et la société ALLAN.A demandent à être autorisés à faire exécuter, à leurs frais, les travaux refusés par l’AG du 5 juin 2024 et relatifs à la pose d’une gaine d’extraction conforme. Ils précisent que l’activité de restauration est autorisée par le règlement de copropriété et prévue par le bail commercial, et reconnaissent que l’activité a entrainé des nuisances olfactives dans l’immeuble en raison d’un système d’extraction des fumées non conforme. Ils indiquent avoir reçu un avis favorable de l’architecte des bâtiments de France et la non-opposition aux travaux de la mairie de [Localité 7].

Ils précisent qu’après un premier refus de l’assemblée générale, ils ont sollicité un avis technique supplémentaire et une étude acoustique, tous deux favorables.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] s’oppose à la demande en considérant que des contestations sérieuses y font obstacle puisque les travaux projetés risquent de porter atteinte à la jouissance des parties privatives, vont être préjudiciables aux qualités architecturales de l’immeuble et surtout ont reçu un avis défavorable de FI BAT, bureau technique sollicité par le syndicat.

Il ressort des débats et de l’ensemble des pièces produites qu’il n’est pas contesté que l’activité de restauration est autorisée par le règlement de copropriété, et prévue par le bail commercial. Par ailleurs la bailleresse et la locataire reconnaissent que le système actuel d’extraction de l’air de la cuisine du restaurant n’est pas conforme.

Ces non-conformités ont été relevées par l’inspecteur salubrité de la ville de [Localité 7], dès le 14 décembre 2021, qui a à cette date laissé un délai de 3 mois au gérant du restaurant pour se mettre en conformité.

Mme [U] [F] et la société ALLAN.A ont soumis à l’assemblée générale un projet de travaux pour la pose d’un conduit d’extraction qui a été refusé le 07 juin 2023 « aux vues des contradictions observées et l’absence d’éléments complémentaires ». Ils ont alors sollicité un « avis technique » de la société SOCOTEC, qui par rapport du 28 septembre 2023 indique que « les dispositions proposées sont conformes au règlement sanitaire et de sécurité incendie ». L’inspecteur sanitaire a également émis un avis favorable et la mairie de [Localité 7] ne s’est pas opposée à la réalisation des travaux.

Il est ainsi indéniable que Mme [U] [F] et la société ALLAN.A tentent depuis de nombreux mois de se mettre en conformité avec le règlement sanitaire de la ville de [Localité 7] et de façon plus générale avec les exigences, nombreuses, de la copropriété. Ils ont ainsi trouvé des solutions par exemple sur les nuisances sonores qui étaient causées par le rideau métallique.

Cependant le syndicat des copropriétaires a sollicité d’un bureau d’étude technique, FI BAT, une étude de faisabilité concernant le projet, basé sur la vérification de l’étude de la société DM CONSULTING. Par rapport du 11 avril 2024 ce bureau technique a conclu que l’étude de faisabilité de DM CONSULTING « est très incomplète et ne permet pas en l’état d’engager des travaux ».

Il existe donc à ce jour des discordances entre plusieurs avis techniques sur les qualités, et donc la conformité, des travaux envisagés.

Par conséquent il ne ressort pas avec l’évidence requise devant le juge des référés que le refus de l’assemblée générale du 5 juin 2024 constitue un trouble manifestement illicite.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [F] et la société ALLAN.A, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce le contexte de cette affaire commande en équité de dire que chaque partie gardera la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés. Les demandes seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les exceptions de procédure ;

Déclarons recevable la demande reconventionnelle de Mme [U] [F] et de la société ALLAN.A ;

Rejetons la demande reconventionnelle en autorisation de travaux ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rejetons les demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Mme [U] [F] et la société ALLAN.A aux entiers dépens de l’instance, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 27 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ