TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08416 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3U24

Minute :

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Madame [O] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à :

Madame [O] [V]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT, ayant son siège social [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [V], demeurant [Adresse 9] – [Localité 6]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2023 à effet au 26 juillet 2023, la société CDC Habitat a donné à bail pour une durée de six ans renouvelable à Mme [O] [V] un appartement à usage d’habitation, et un emplacement de stationnement n°1069, situé [Localité 6]-[Adresse 9] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 963,46 euros révisable, outre 60 euros de loyer pour les annexes, et 188,76 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, la société CDC Habitat a fait délivrer à Mme [O] [V] un commandement de payer la somme en principal de 6246,86 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, la société CDC Habitat a fait assigner Mme [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du bail consenti à Mme [O] [V] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

— en tout état de cause :

o ordonner à la défenderesse de quitter et rendre libres de sa personne, de sa famille et de tous occupants de son chef, les locaux qu’elle occupe désormais sans droit ni titre, sinon et faute par elle de ce faire, voir dire qu’elle en sera expulsée ainsi que de tous occupants de son chef, par tous moyens et voies de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin ;

o dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner la défenderesse à payer à la société requérante la somme de 23 708,51 euros au titre des loyers et charges impayés suivant compte arrêté au 9 mai 2025 ainsi que les loyers et charges dus à compter du 10 février 2025 jusqu’à résiliation du bail ;

o la condamner également à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, conformément à l’engagement de location à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération totale des lieux ;

o la condamner à payer à la société requérante la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

o la condamner enfin à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

o condamner la défenderesse aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

La société CDC Habitat, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formée dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 29 337,77 euros arrêtée au 31 août 2025.

Mme [O] [V], assignée à étude, n’a ni comparu, ni été représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 20 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 29 juillet 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 20 juillet 2023 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 6246,86 euros en principal a été délivrée aux locataires le 23 février 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 23 avril 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

Mme [O] [V] en conséquence occupante sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner Mme [O] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 23 avril 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 9 mai 2025 s’élève à la somme de 23 708,51 euros. Il n’a pas lieu de l’actualiser en l’absence de Mme [O] [V] à l’audience.

Mme [O] [V] sera donc condamnée paiement de cette somme.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts

La société CDC Habitat ne formule aucun moyen à l’appui de cette prétention.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [O] [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement Mme [O] [V] à payer à la société CDC Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation à compter du 23 avril 2024 du bail conclu le 20 juillet 2023 entre la société CDC Habitat et Mme [O] [V] portant sur le logement et un emplacement de stationnement n°1069 situé [Localité 6]-[Adresse 9] [Localité 6], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société CDC Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [V], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [V] à payer à la société CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 23 avril 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [O] [V] à payer à la société CDC Habitat la somme de 23 708,51 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 9 mai 2025 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société CDC Habitat ;

CONDAMNE Mme [O] [V] à payer à la société CDC Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [O] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge