TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Aude GUIZARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03166 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MAR

N° MINUTE :

4/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

SCI D’ALIGRE

Société Civile Immobilière dont le siège social est situé [Adresse 3] ayant pour mandataire, la société ROLAND GOSSELIN – IMODAM

représentée par la SELARL GUIZARD & Associés en la personne de Maître Aude GUIZARD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [P] [N]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [P] [N] épouse [X]

Prise en sa qualité de caution solidaire

décédée le 23 Juillet 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03166 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MAR

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 03 septembre 2009, la SCI D’ALIGRE a donné en location à Monsieur [P] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 945 euros par mois.

Par acte séparé du 21 août 2009, Madame [X] s’est portée caution solidaire.

Par avenant du 03 octobre 2019, et à la demande de Monsieur [P] [N], il a été convenu entre les parties qu’il restituerait une pièce de son logement pour régler un loyer moins important, fixé à 660 euros par mois.

Monsieur [P] [N] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SCI D’ALIGRE lui a fait délivrer un commandement de payer le 06 novembre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 5717,79 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la SCI D’ALIGRE a fait assigner en référé Monsieur [P] [N] et la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail faute pour le locataire d’avoir réglé l’intégralité des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance,

▸ subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail pour inexécution des clauses du bail par le locataire,

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués dès signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire et séquestration des meubles laissés sur place dans un garde meubles aux frais de celui-ci ;

▸ condamner solidairement Monsieur [P] [N] et la caution à lui payer une provision de 7389,03 euros à parfaire, au titre du loyer et des charges d’avril 2023 à janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement du 6 novembre 2023 à hauteur de 5877,86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

▸ condamner solidairement Monsieur [P] [N] et la caution à lui payer une indemnité d’occupation journalière égale au montant du loyer actuel jusqu’à libération effective des lieux loués ainsi qu’une indemnité correspondant au prix du loyer pendant le temps nécessaire à la relocation de l’appartement ;

▸ dit que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d’indemnité ;

▸ condamner solidairement Monsieur [P] [N] et la caution à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du « 31 mai 2023 ».

La dénonciation au préfet est intervenue le 23 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 avril 2024 et renvoyée au 04 septembre 2024.

A cette date, la SCI D’ALIGRE par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 8876,99 euros et se désistant de ses demandes à l’égard de la caution qui est décédée le 23 juillet 2017.

En défense, Monsieur [P] [N] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant des délais de paiement et son maintien dans les lieux, proposant de régler 240 euros par mois pour rembourser sa dette, en sus du règlement de son loyer courant.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, la SCI D’ALIGRE a fait part de son accord à l’audience, mais sur une période inférieure à 36 mois.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 23 février 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI D’ALIGRE justifie avoir saisi la CCAPEX le 07 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 février 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties et modifié le 03 octobre 2019 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 06 novembre 2023, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [P] [N], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 03 septembre 2009 modifié le 03 octobre 2019, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 5717,79 euros selon décompte établi le 31 octobre 2023 et qu’il n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 07 janvier 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [P] [N] restait devoir la somme de 8876,99 euros au titre des loyers et charges impayés au 03 septembre 2024.

Monsieur [P] [N], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera en conséquence condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise des paiements par le locataire avant l’audience puisque l’échéance d’août 2024 a été réglée, ainsi que l’accord du bailleur à l’audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et sur l’octroi de délais de paiement, pour autoriser le débiteur à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Le bailleur souhaite que la dette soit remboursée dans un délai inférieur à 36 mois, tandis que le locataire propose de régler 240 euros par mois. Au total, il conviendra de fixer la mensualité à 250 euros.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, à la conservation du dépôt de garantie, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [P] [N] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [P] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, aucun élément ne venant justifier le versement d’une indemnité jusqu’à la relocation du logement,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [N] et de tout occupant de son chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [P] [N] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 06 novembre 2023, de l’assignation, et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate le désistement de la SCI D’ALIGRE de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la caution, décédée,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 07 janvier 2024, du bail modifié le 03 octobre 2019, consenti par la SCI D’ALIGRE à Monsieur [P] [N] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Monsieur [P] [N] à payer à titre provisionnel à la SCI D’ALIGRE la somme de 8876,99 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 03 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [P] [N] à s’acquitter de la dette en 34 fractions mensuelles minimum de 250 euros chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 35e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [P] [N] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [P] [N] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette du logement, justifiera:

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Monsieur [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI D’ALIGRE pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Monsieur [P] [N] sera condamné à verser à la SCI D’ALIGRE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [N] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 06 novembre 2023, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.