DOSSIER : N° RG 23/01290 – N° Portalis DB2P-W-B7H-EKT5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T

rendu le 01 AOUT 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [A], [LT] [BZ]

né le 16 Juin 1947 à LEEDS (Angleterre),

et

Madame [K], [PL] [YV] épouse [BZ]

née le 18 Mars 1950 à SCARBOROUGH (Angleterre),

domiciliés chez Maître [RS] [VJ] – 47 Place Caffe – 73000 CHAMBERY

Représentés par Maître Pierre PEREZ de la SCP PEREZ ET CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

S.C.I. GAM, immatriculée au RCS de ROMANS sous le n° 879 210 243 dont le siège social est sis 159 Quartier Les Etangs – 26380 PEYRINS agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, Monsieur [XW] [HO], domicilié en cette qualité audit siège social,

Représentée par Maître Paul SALVISBERG de la SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Amélie DEGEORGES faisant fonction de Greffière, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Avril 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 25 juillet 2025. Les conseils des parties ont ensuite été avisés de ce que la date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe était prorogée au 1er Août 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 27 janvier 1989, reçu par Maître [D] [U], Notaire à LA MOTTE-SERVOLEX, Monsieur [A] [BZ] et Madame [K] [YV] épouse [BZ] [ci-après les époux [BZ]] ont acquis un bien immobilier comprenant une maison d’habitation situé dans la commune de BOURDEAU (73370), lieudit « Port à Varin », cadastré section A n°962 et 963, contre un prix de 1 400 000 francs.

Par acte notarié du 28 novembre 2019, reçu par Maître [XO] [F], Notaire à BOURG-SAINT-MAURICE, avec la participation de Maître [M] [T], Notaire à ANNECY, et de Maître [MZ] [S], Notaire à CUSY, la société civile immobilière [ci-après la SCI ] GAM a notamment acquis la propriété d’un bien immobilier comprenant une maison d’habitation situé dans la commune de BOURDEAU (73370), lieudit « Chantoiseau – Route du Lac », cadastré section AD n°41, contre un prix de 834 000 euros, étant précisé :

d’une part, que cette parcelle cadastrée section AD n°41 jouxte, en son versant nord, la parcelle cadastrée section A n°962 appartenant aux époux [BZ], et qui a fait l’objet d’une renumérotation avec la parcelle cadastrée section A n°963 pour être cadastrée section AD n°40 ;d’autre part, que les parcelles cadastrées section AD n°40 et 41 jouxtent toutes deux, en leur versant ouest, un chemin départemental portant le numéro 14, et en leur versant est, le lac du BOURGET.

Se plaignant de l’installation d’une chaîne et de l’existence de travaux effectués par la SCI GAM les empêchant d’accéder à la parcelle cadastrée section AD n°40, et faisant valoir à la fois qu’il existe une servitude de passage et que cette dernière parcelle est enclavée, les époux [BZ] ont, par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2023, fait assigner la SCI GAM devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage et de condamner la SCI GAM à respecter l’assiette de cette servitude sous astreinte.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, les époux [BZ] demandent au tribunal de :

juger que leur propriété ne dispose que d’une issue insuffisante pour assurer sa desservitude, à la maison ;juger que cette desservitude se fait depuis plus de 30 ans par le passage sur la propriété voisine cadastrée section AD n°41, aujourd’hui propriété de la SCI GAM, seule desservitude possible, pour accéder à la maison et l’entretenir ;juger que les époux [BZ] ont prescrit l’assiette du passage et qu’ils ne sont donc tenus d’aucune indemnité ;- juger que la servitude, insérée dans l’acte d’acquisition du 27 janvier 1989, ainsi que dans l’acte du 21 avril 1978, reste en tout état de cause valable et doit être respectée ;juger que la SCI GAM devra respecter l’utilisation de ce passage et enlever l’entrave qui ne permet plus de passer à cet endroit depuis 2021, tout comme elle devra remettre en état l’assiette de la servitude, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;ordonner le cas échéant une mesure d’instruction confiée à un expert ou une vue de lieux, aux frais avancés des époux [BZ], si un expert est désigné ;

condamner la SCI GAM à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour le fait que le passage n’est plus utilisable depuis 2021 et que l’entretien de la propriété des demandeurs est devenu particulièrement difficile ;la condamner à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;la condamner aux dépens avec distraction au profit de la SCP [VJ] & CHAT ;ordonner pour le tout l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;débouter la SCI GAM de sa demande tendant à dire que l’exécution provisoire ne serait pas nécessaire.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la SCI GAM fait procéder à des travaux sur l’assiette de la servitude, qu’une servitude existe malgré les affirmations de la défenderesse, et ils ajoutent, sur le fondement des articles 682, 685 et 701 du Code civil, que la servitude comprend une servitude à pied et une servitude pour véhicule, que les époux [BZ] ont utilisé cette servitude pendant 34 ans, que la SCI GAM, s’oppose au passage, qu’il convient de remettre en état l’assiette de la servitude et de maintenir possible le passage, qu’il existe un état d’enclave, et qu’il ne s’agit pas d’une simple tolérance de passage. Ils soutiennent qu’en l’absence de passage, ils ne peuvent plus faire entretenir leur propriété, que les artisans ne peuvent plus accéder à leur bien avec leurs véhicules, que la déclivité très forte du chemin départemental n°14 empêche tout passage à cet endroit, qu’il est nécessaire que des véhicules puissent accéder à la propriété des époux [BZ], que ceux-ci ne peuvent accéder au domaine public et au lac du BOURGET qu’à pieds et par un escalier, qu’il n’est plus possible de construire un quelconque accès en ce que la parcelle des époux [BZ] se trouve en zone NL, et que les travaux effectués par les époux [BZ] n’ont été possibles qu’en vertu de l’utilisation de la servitude. Ils font enfin valoir que l’exécution provisoire doit être ordonnée en ce qu’il n’existe actuellement aucun accès à leur propriété.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la SCI GAM demande au tribunal de :

débouter les époux [BZ] de la totalité de leurs demandes ;à titre reconventionnel, les condamner in solidum à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;les condamner in solidum au payement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;les condamner in solidum aux dépens avec distraction au profit de Maître Paul SALVISBERG.

A l’appui de ses demandes, elle explique, sur le fondement de l’article 682 Code civil, qu’il appartient aux époux [BZ] de démontrer que leur parcelle est enclavée, qu’ils bénéficient d’un accès direct à leur propriété par la route départementale n°14, qu’existent un escalier et un ascenseur, que l’escalier n’est pas particulièrement raide, que les époux [BZ] disposent également d’un accès par bateau depuis le lac du BOURGET, qu’ils peuvent garer leurs véhicules sur les plateformes de stationnement qui leur sont attribuées, et que l’enclave n’est pas caractérisée du seul fait que la construction d’une rampe d’accès serait coûteuse. Se fondant sur les articles 691 et 695 du Code civil, elle ajoute que l’acte de vente du 27 janvier 1989 mentionne déjà l’existence de places de stationnement, que seule une servitude d’appui est mentionnée au Service de la publicité foncière, que si une ancienne servitude de passage est évoquée sur des actes notariés, cette servitude a depuis disparu, qu’en tout état de cause l’assiette de la servitude revendiquée par les époux [BZ] est différente, que cette ancienne servitude n’est donc plus utilisée depuis plus de trente ans, que les auteurs des époux [BZ] ne disposaient d’aucun droit de passage à l’endroit indiqué par les demandeurs et qu’ils ont reconnu qu’ils n’étaient pas enclavés, que par ailleurs les époux [BZ] échouent à démontrer l’utilisation de l’assiette de la servitude qu’ils évoquent, en ce que les attestations produites sont imprécises quant à l’assiette, que les époux [BZ] ne sauraient donc se prévaloir d’une prescription sur l’assiette de la servitude, et que leur demande de dommages et intérêts doit par ailleurs être rejetée. Elle justifie enfin sa demande de dommages et intérêts par le fait que la procédure intentée par les époux [BZ] est abusive.

L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 9 janvier 2025, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 14 avril 2025, et mise en délibéré au 25 juillet 2025, prorogée au 1er août 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur la demande relative à l’existence d’une servitude de passage :

Aux termes de l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il est admis qu’une impossibilité de raccordement à la voie publique existe lorsqu’un fonds est séparé de la voie publique par un surplomb tellement irrégulier, une déclivité du sol tellement forte ou une pente tellement rapide qu’il est impossible d’y placer une rampe d’accès (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 juin 1971, n°70-10.834).

Il est également admis que l’impossibilité de garer un véhicule directement sur le terrain, qui contraint à le laisser sur une parcelle en surplomb, accessible depuis un escalier, ne suffit pas à caractériser l’absence d’accès ou l’existence d’un accès insuffisant (Arrêt de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, chambre 1-5, 4 juillet 2024, n°21/02795 ; JURISDATA n°2024-010978).

En l’espèce, les époux [BZ] demandent tout à la fois de voir :

juger que leur propriété ne dispose que d’une issue insuffisante pour assurer sa desservitude, à la maison ;juger que cette desservitude se fait depuis plus de 30 ans par le passage sur la propriété voisine cadastrée section AD n°41, aujourd’hui propriété de la SCI GAM, seule desservitude possible, pour accéder à la maison et l’entretenir ;juger que les époux [BZ] ont prescrit l’assiette du passage et qu’ils ne sont donc tenus d’aucune indemnité ;juger que la servitude, insérée dans l’acte d’acquisition du 27 janvier 1989, ainsi que dans l’acte du 21 avril 1978, reste en tout état de cause valable et doit être respectée.

Il ressort donc de ces demandes que les époux [BZ] prétendent que leur bien immobilier se trouve enclavé, ce qui justifie la reconnaissance d’une servitude de passage légale, mais qu’ils bénéficient également d’une servitude établie par un titre, c’est-à-dire un acte notarié de vente.

Compte tenu de ces demandes, et dans un souci de logique, il convient d’étudier en premier lieu la question de l’existence d’une servitude dans un titre, avant le cas échéant, et en cas de réponse négative à cette première question, de s’intéresser à la question de l’existence d’une servitude légale du fait d’un état d’enclave.

S’agissant donc de l’existence d’une servitude établie par un titre, les époux [BZ] soutiennent que leur acte d’achat du 27 janvier 1989 contient une servitude de passage, également mentionnée dans un acte notarié du 21 avril 1978.

A titre liminaire, il convient de relever que :

l’acte notarié de vente du 27 janvier 1989, produit en pièce n°1 par les demandeurs, aux termes duquel les époux [BZ] ont acquis la pleine propriété des parcelles cadastrées section A n°962 et 963, figurant actuellement au cadastre en section AD et sous l’unique numéro 40, permet de relever que les vendeurs des époux [BZ] sont Monsieur [GI] [WP] et Madame [SX] [V] épouse [WP] [ci-après les époux [WP]] ;la page n°8 de cet acte de vente comporte un paragraphe intitulé « Origine de propriété » précisant que les époux [WP] ont acquis les parcelles cadastrées section A n°962 et 963 de Monsieur [N] [FM] et de Madame [Y] [OF] [ci-après les époux [FM]], et ce par acte notarié du 2 mai 1978 reçu par Maître [P] [LU], Notaire à LA MOTTE-SERVOLEX ;ce même paragraphe indique que les époux [FM] avaient eux-mêmes acquis la pleine propriété des deux parcelles d’une part par un acte notarié de vente du 2 novembre 1950 reçu par Maître [AW] [LU], Notaire à LA MOTTE-SERVOLEX, le vendeur étant Monsieur [C] [EG], et d’autre part par un acte notarié de vente des 11 et 22 août 1950 reçu par Maître [H] [G], Notaire à CHAMBÉRY, la vendeuse étant Madame [WI] [DA] ;par ailleurs, la SCI GAM produit, en pièce n°1, l’acte notarié du 28 novembre 2019 aux termes duquel elle a acquis la propriété de la parcelle cadastrée section AD n°41, cet acte précisant que les vendeurs sont Monsieur [W] [I] et Mesdames [UD] et [B] [I], pris en leur qualité d’ayant droit de Monsieur [C] [I], décédé le 3 août 2015 à SEYNOD (74600) ;la page n°16 de cet acte comporte un paragraphe intitulé « Origine de propriété » permettant de comprendre que Monsieur [C] [I] et Madame [LG] [R] épouse [I] ont acquis la parcelle cadastrée section AD n°41 par acte notarié du 1er août 1978, les vendeurs étant Monsieur [RS] [X] et Madame [IV] [L].

Ceci étant rappelé, il apparaît tout d’abord que l’acte notarié de vente du 27 janvier 1989, soit l’acte de vente conclu entre les époux [WP] et les époux [BZ], comporte en page n°5 un paragraphe intitulé « Servitudes », décliné en trois points : le premier point porte sur l’existence d’une servitude d’alignement par rapport au lac du BOURGET, le deuxième mentionne un accord entre les époux [WP] et les époux [I] sans intérêt avec le présent litige, et le troisième point porte sur l’accord des époux [I] pour permettre aux époux [WP] d’emprunter leur parcelle pour effectuer des travaux.

Par ailleurs, la lecture de cet acte de vente permet de constater la présence, en page n°10, d’un paragraphe selon lequel :

« Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance, il n’existe aucune autre servitude sur l’IMMEUBLE vendu, que celles légales et celles ci-dessus énoncées.

De plus, dans l’acte susénoncé reçu par Maître [G], Notaire à CHAMBERY les 11 et 12 août 1950, contenant vente par Madame […] [DA] à Monsieur et Madame [FM], il est stipulé littéralement ce qui suit :

'' A cet égard, la venderesse déclare qu’elle n’a personnellement créé ni laissé prendre aucune servitude sur la parcelle présentement vendue. Elle déclare que l’accès à ladite parcelle se fait au moyen d’un passage sur la propriété de Monsieur [RS] [X] à partir du chemin départemental n°14 entre le port du BOURGET et le chef-lieu de BOURDEAU. Cette servitude se trouve au surplus relatée comme suit dans un acte de vente à Monsieur [X] par Monsieur [VC] [Z] reçu par Maître [LU], Notaire à LA MOTTE-SERVOLEX, le 5 juillet 1943 […] : Monsieur [Z] déclare que dans la partie est de la parcelle vendue, il existe un droit de passage au profit des propriétés de Messieurs [N] [J] et [EG] et de Madame [[DA]] situées au nord de la parcelle présentement vendue''.

Enfin, dans l’acte de vente susanalysé du 21 avril 1978, contenant vente à Monsieur et Madame [WP] par Monsieur et Madame [FM], ces derniers ont précisé :

'' Les VENDEURS ajoutent que, depuis leur acquisition, l’accès à l’immeuble présentement vendu depuis le chemin départemental n°14 s’effectue, non pas en façade sur ledit chemin où l’accès est insuffisant en raison de la déclivité du terrain, mais au travers des parcelles sises au sud, tel que ce passage figure d’ailleurs en pointillés sur le plan cadastral ''».

L’acte de vente du 28 novembre 2019, ayant pour partie les ayants droits de Monsieur [C] [I] et la SCI GAM, comporte lui aussi ces mentions, en pages n°29 à 32, avec des précisions.

Ainsi, il est précisé que la servitude figurant dans l’acte de vente du 5 juillet 1943 a pour bénéficiaires « les immeubles cadastrés sous les numéros 962 et 963 actuellement propriété de Monsieur [GI] [WP] ».

Par ailleurs, il doit être relevé qu’en page n°30 de l’acte du 28 novembre 2019, « le VENDEUR explique les faits suivants :

La parcelle cadastrée section AD n°40 (ex n°963 et 962) propriété au nord de la propriété présentement vendue est longée par la route départementale 14, voie publique. La configuration des lieux de forte pente vers le Lac du BOURGET situé en aval rend difficile la desservitude de toutes les parcelles situées entre le lac et la route départementale 14. Cependant, les propriétaires longeant le Lac du BOURGET ont raccordé leurs biens, qui étaient également situés dans la même zone de pente que le fonds cadastré section AD n°40 (ex n°962 et 963) appartenant anciennement à Monsieur et Madame [GI] [WP]. Pour ce faire, Monsieur et Madame [C] [I] ont construit un soutènement permettant l’édification d’un chemin assez large pour desservir normalement leur fond. Monsieur et Madame [C] [I] (anciens propriétaires de la parcelle présentement vendue à l’article 1) ont construit un chemin, figuré en rouge sur le plan annexé, et Monsieur [ZC] un chemin figuré en vert. Monsieur et Madame [GI] [WP] (anciens propriétaires de la parcelle cadastrée section AD n°40 (ex n°962 et 963) ont construit une plate-forme de stationnement contigüe à la route départementale 14 (en violet sur le plan) […]. Comme il est indiqué dans le rappel de servitudes ci-dessus, il existe une servitude de passage au profit de la propriété cadastrée section AD n°40 (ex n°962 et 963) sur la parcelle cadastrée section AD n°41 conformément au plan ci-joint (en marron au plan et représentant une partie en pointillé au plan annexé à l’acte du 26 juillet 1978) […] ».

L’ensemble de ces éléments permet de constater qu’il existe dans plusieurs actes de vente une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section AD n°41 appartenant à la SCI GAM, et au profit de la parcelle nouvellement cadastrée section A n°40 appartenant aux époux [BZ], cette servitude apparaissant à la fois dans l’acte d’achat des demandeurs et dans l’acte d’achat de la défenderesse.

En outre, il apparaît, à la lecture notamment des dernières mentions de l’acte de vente du 28 novembre 2019, que figurent plusieurs chemins d’accès, matérialisés sur un plan par des couleurs, étant précisé que ce plan en couleur n’est produit par aucune des deux parties.

Ainsi, et au regard notamment d’une photographie prise en vue aérienne et produite en pièce n°15 par la SCI GAM, quatre chemins d’accès à la maison des époux [BZ] sont possibles :

le premier, matérialisé par une ligne verte sur la photographie, correspond au chemin d’accès depuis la plate-forme de stationnement se trouvant au bord du chemin départemental n°14 à partir de laquelle descend un escalier ;le deuxième, non matérialisé sur la photographie par un trait, correspond au chemin construit par les époux [I] sur la parcelle qui leur appartenait, qui part du chemin départemental n°14, passe à l’ouest de la maison se trouvant au milieu de la parcelle n°41 et permet de la desservir, et est également susceptible de donner accès à la maison des époux [BZ] se trouvant sur la parcelle n°40 ;le troisième, matérialisé par une ligne bleue sur la photographie, correspond à un chemin partant lui aussi du chemin départemental n°14, mais à partir de la parcelle située au sud de la parcelle n°41, et qui rejoindrait ensuite le deuxième chemin précédemment évoqué, à l’ouest de la maison se trouvant sur la parcelle de la SCI GAN, pour donner accès à la parcelle cadastrée section AD n°40, étant précisé qu’il ressort à la fois de cette photographie et d’un extrait cadastral annexé à la pièce n°6 des demandeurs et annoté par eux que ce chemin constitue un accès à talons ;le dernier, matérialisé par une ligne rouge sur la photographie, qui prend son origine au chemin départemental n°14, au même endroit que le troisième chemin décrit, qui contourne un bâtiment se trouvant sur la parcelle située au sud de la parcelle n°41 par l’est, qui longe ensuite le lac du BOURGET, et qui permet de desservir la parcelle n°40 appartenant aux époux [BZ] à l’emplacement de son ponton donnant sur le lac du BOURGET, l’accès entre ce ponton et la maison des demandeurs se faisant par un escalier visible sur la photographie.

Cependant, il apparaît important de préciser que les époux [BZ] n’expliquent pas clairement l’assiette de la servitude qu’ils souhaitent voir entériner.

Dans la mesure où ils expliquent dans leurs dernières conclusions que la servitude de passage doit leur permettre d’accéder en véhicule à leur maison, et non pas seulement à talons, et que leurs pièces n°2 et 4, constitutives pour la première d’un dessin en trois dimensions mentionnant plusieurs accès à leur propriété, et pour la deuxième notamment d’un plan cadastral comportant une flèche rouge avec la mention « véhicule accès », il apparaît que l’assiette telle que revendiquée par les demandeurs est le deuxième des quatre chemins décrits, à savoir le chemin qui a été créé lorsque les époux [I] étaient propriétaires de la parcelle n°41.

Or, puisque d’une part l’acte du 5 juillet 1943 indique que la servitude existante se trouve « à l’est » de la parcelle cadastrée section AD n°41, et que le seul chemin passant à l’est de l’habitation se trouvant sur cette parcelle est le quatrième chemin décrit, qui longe la rive du lac du BOURGET, et d’autre part que l’acte du 28 novembre 2019 mentionne plusieurs chemins avec des couleurs, et que le chemin créé par les époux [I] n’est pas de la même couleur que le chemin constitutif de l’assiette de la servitude mentionnée dans les actes notariés, il convient de considérer que la servitude figurant dans des titres dont les époux [BZ] se prévalent correspond à une assiette différente de celle dont ils se prévalent dans le cadre de la présente instance.

Partant, ils ne sauraient utilement se prévaloir de cette servitude pour fonder leur prétention.

Dès lors, puisque les époux [BZ] sollicitent la possibilité de pouvoir emprunter le chemin créé par les époux [I], ils doivent démontrer que leur terrain est enclavé.

A ce titre, il est constant que la parcelle cadastrée section AD n°40 jouxte, en son versant est, le lac du BOURGET.

Or nonobstant la présence d’un ponton, il y a lieu de constater que ce lac ne saurait être considéré, ainsi que le fait la SCI GAM, comme une voie publique au sens de l’article 682 du Code civil, la notion de voie publique n’étant pas synonyme de celle de domaine public dont le lac du BOURGET fait partie.

De même, il est constant que la parcelle appartenant aux époux [BZ] jouxte, en ses versants nord et sud, d’autres parcelles.

Enfin, il apparaît, notamment au regard de la photographie produite en pièce n°15 par la SCI GAM, que la parcelle des demandeurs jouxte en son versant ouest le chemin départemental n°14, dont il n’est pas contesté qu’il est constitutif d’une voie publique.

Pour autant, il ressort de l’acte de vente du 21 avril 1978 conclu entre les époux [FM] et les époux [WP], qui ont ensuite vendu la parcelle aux époux [BZ], que l’accès à cette parcelle ne s’effectue pas en façade sur le chemin départemental « où l’accès est insuffisant en raison de la déclivité du terrain ».

Cette déclivité n’apparait pas contestée par la SCI GAM.

Or il doit être rappelé que la déclivité du sol peut constituer une impossibilité de raccordement d’une parcelle à la voie publique, donc un état d’enclave, et ainsi justifier l’existence d’une servitude de passage.

Pour autant, force est de constater qu’il ressort de la pièce n°6 des époux [BZ], c’est-à-dire de l’extrait cadastral annoté par les demandeurs, que se trouve sur la parcelle cadastrée section AD n°40 une plate-forme de stationnement, de laquelle partent des marches permettant d’accéder à la maison des époux [BZ].

Cette plate-forme de stationnement et ces marches figurent sur des photographies produites en pièce n°8 par les demandeurs.

Ces photographies permettent de constater que cet escalier est relativement large, avec une rampe, et les marches semblent régulières.

Si certaines fissures existent dans cet escalier, il convient de relever que les demandeurs ne produisent aucune pièce susceptible de caractériser une impossibilité d’effectuer des travaux de renforcement structurel ou la possibilité d’effectuer ces travaux pour un coût exorbitant.

Enfin sur ce point, la SCI GAM évoque la présence d’un ascenseur à côté des marches, ce qui est confirmé par les photographies susmentionnées.

Ainsi, cette plate-forme de stationnement, ces marches et éventuellement cet ascenseur permettent d’assurer un accès par un véhicule sur la parcelle appartenant aux demandeurs puis à talons jusqu’à la maison se trouvant sur cette parcelle.

Les époux [BZ] font valoir que divers professionnels, tels que Monsieur [O] [E], se présentant comme paysagiste dans l’attestation produite en pièce n°21 par les demandeurs, ne peuvent pas garer leur camion devant leur propriété et qu’ils ont donc renoncé à effectuer l’entretien de leur parcelle.

Cependant, il doit être souligné que la question de l’enclavement concerne le fonds des époux [BZ], soit leur parcelle sur laquelle est implantée une maison, et non pas uniquement leur maison d’habitation, que la parcelle n°40 dispose, grâce à la plate-forme de stationnement, d’un accès à la voie publique avec un véhicule, ce qui permet une éventuelle intervention de véhicules de secours et qui permet l’exploitation du fonds des époux [BZ], et que la question de l’entretien des espaces verts par un paysagiste n’est pas constitutif d’un passage de nécessité mais d’un passage de commodité.

Les époux [BZ] font valoir qu’ils sont âgés, au jour du jugement, de 78 ans pour Monsieur [A] [BZ], et de 75 ans pour Madame [K] [YV], ce qui rend l’usage de ce chemin particulièrement incommode.

Pour autant, il y a lieu de rappeler que la question de l’existence d’une servitude de passage, et le cas échéant de son assiette, s’apprécie au regard de caractéristiques propres au fonds dominant et au fonds servant, et non au regard de caractéristiques inhérentes aux propriétaires de ces fonds.

Les demandeurs font enfin valoir qu’ils ont emprunté entre 1989, année de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AD n°40, et 2021, date à laquelle la SCI GAM a commencé à se clore, soit pendant plus de trente ans, le chemin créé par les époux [I].

A ce titre, il sera indiqué que l’usage d’un chemin a trait à la notion de l’assiette de la servitude, et non pas au principe de la servitude, que l’assiette peut effectivement se prescrire par un usage continu de trente ans, mais que cet usage trentenaire ne peut avoir d’effet que si le principe de l’existence d’un état d’enclave, et donc de la nécessité d’une servitude de passage légale, est acquis, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En d’autres termes, puisque la parcelle cadastrée section AD n°40 n’est pas enclavée, les époux [BZ] ne pouvaient se prévaloir de l’acquisition par usage trentenaire du chemin créé par les époux [I].

Ils ne sont donc pas fondés à se prévaloir de l’existence d’une servitude par l’usage dudit chemin pendant trente ans.

Il résulte de ce qui précède que la parcelle cadastrée section AD n°40 dispose sur la voie publique d’un accès suffisant permettant son exploitation.

Partant, aucune servitude de passage n’est à prévoir pour cette parcelle.

Par conséquent, seront rejetées les demandes des époux [BZ] tendant à voir :

juger que leur propriété ne dispose que d’une issue insuffisante pour assurer sa desservitude, à la maison ;juger que cette desservitude se fait depuis plus de 30 ans par le passage sur la propriété voisine cadastrée section D n°41, aujourd’hui propriété de la SCI GAM, seule desservitude possible, pour accéder à la maison et l’entretenir ;juger que les époux [BZ] ont prescrit l’assiette du passage et qu’ils ne sont donc tenus d’aucune indemnité ; juger que la servitude, insérée dans l’acte d’acquisition du 27 janvier 1989, ainsi que dans l’acte du 21 avril 1978, reste en tout état de cause valable et doit être respectée ;juger que la SCI GAM devra respecter l’utilisation de ce passage et enlever l’entrave qui ne permet plus de passer à cet endroit depuis 2021, tout comme elle devra remettre en état l’assiette de la servitude, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée.

B) Sur les demandes de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

1°) Sur la demande formulée par les époux [BZ] :

En l’espèce, les époux [BZ] sollicitent la condamnation de la SCI GAM à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, au motif que celle-ci a mis en place une situation d’enclave depuis 2021.

Cependant, il a été dit précédemment que la parcelle cadastrée section AD n°40 n’est pas enclavée.

Ainsi, il ne saurait être reproché à la SCI GAM d’avoir empêché l’accès à la parcelle cadastrée section AD n°41 par le chemin créé par les époux [I].

Partant, aucune faute imputable à la SCI GAM n’est en lien avec le préjudice dont les époux [BZ] se prévalent.

Par conséquent, la demande qu’ils formulent à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

2°) Sur la demande formulée par la SCI GAM :

En l’espèce, la SCI GAM sollicite la condamnation in solidum des époux [BZ] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et financier.

Toutefois, force est de constater que la SCI GAM ne développe, dans les motifs de ses conclusions, aucun moyen de droit ou de fait relatif à l’existence d’un préjudice moral ou d’un préjudice financier, et qu’elle ne produit aucune pièce permettant de constater cette existence.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts qu’elle formule à l’encontre des époux [BZ] sera rejetée.

C) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En outre, aux termes de l’article 699 dudit Code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, il n’a pas été fait droit aux prétentions des époux [BZ], demandeurs à la présente instance, et formulées à l’encontre de la SCI GAM.

Par conséquent, les époux [BZ], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, avec distraction au profit de Maître Paul SALVISBERG.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [BZ] ont été condamnés in solidum aux dépens, et il serait inéquitable que la SCI GAM ait à supporter la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, les époux [BZ] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’existe donc aucune raison de l’écarter.

Par conséquent, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de Monsieur [A] [BZ] et de Madame [K] [YV] tendant à voir juger que leur propriété, située dans la commune de BOURDEAU (73370), lieudit « Port à Varin », cadastrée section AD n°40, ne dispose que d’une issue insuffisante pour assurer la desservitude de la maison ;

REJETTE la demande de Monsieur [A] [BZ] et de Madame [K] [YV] tendant à voir juger que cette desservitude se fait depuis plus de 30 ans par le passage sur la propriété voisine cadastrée section AD n°41, aujourd’hui propriété de la SCI GAM, seule desservitude possible, pour accéder à la maison et l’entretenir ;

REJETTE la demande de Monsieur [A] [BZ] et de Madame [K] [YV] tendant à voir juger qu’ils ont prescrit l’assiette du passage et qu’ils ne sont donc tenus d’aucune indemnité ;

REJETTE la demande de Monsieur [A] [BZ] et de Madame [K] [YV] tendant à voir juger que la servitude, insérée dans l’acte d’acquisition du 27 janvier 1989, ainsi que dans l’acte du 21 avril 1978, reste en tout état de cause valable et doit être respectée ;

REJETTE la demande de Monsieur [A] [BZ] et de Madame [K] [YV] tendant à voir juger que la SCI GAM devra respecter l’utilisation de ce passage et enlever l’entrave qui ne permet plus de passer à cet endroit depuis 2021, tout comme elle devra remettre en état l’assiette de la servitude, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;

REJETTE la demande de Monsieur [A] [BZ] et de Madame [K] [YV] tendant à la condamnation de la SCI GAM à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de la SCI GAM tendant à la condamnation in solidum de Monsieur [A] [BZ] et de Madame [K] [YV] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et financier ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [BZ] et Madame [K] [YV] à payer à la SCI GAM la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [BZ] et Madame [K] [YV] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Paul SALVISBERG ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, le 1er août 2025, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Amélie DEGEORGES, Greffière.

La Greffière, Le Président,