TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yassine BEN BELLA

Monsieur [H] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Saveriu FELLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04296 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VCG

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 15 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. MA QUETE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Saveriu FELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0467

DÉFENDEURS

S.A.R.L. CUSTINE IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0281

Monsieur [H] [V],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière

Décision du 15 octobre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04296 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VCG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 9 juin 2022 à effet au 14 juin 2022, la SCI MA QUETE a donné à bail à la SARL CUSTINE IMMOBILIER un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 605 euros, outre une provision pour charges de 45 euros.

Par courrier adressé en recommandé au mois de mai 2023, la SARL CUSTINE IMMOBILIER a donné congé du logement à effet au 23 juin 2023.

Cependant, les clés n’ont pas été restituées, M. [H] [V] occupant les lieux.

Un commandement de payer la somme de 2 600 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés à novembre 2023, visant la clause résolutoire, a été délivré à la SARL CUSTINE IMMOBILIER le 20 novembre 2023

Le même jour, une sommation de quitter les lieux a été signifiée à M. [H] [V].

Par acte d’huissier en date du 28 février 2024, la SCI MA QUETE a fait assigner la SARL CUSTINE IMMOBILIER et M. [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Constater et prononcer la résiliation survenue le 20 janvier 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 9 juin 2022 entre la SCI MA QUETE et la SARL ·CUSTINE IMMOBILIER,Dire que Monsieur [H] [V] se maintient dans les lieux du fait de la SARL CUSTINE IMMOBILIER,Ordonner la libération des lieux par les défendeurs ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de leur fait, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de tel garde-meuble qu’il lui plaira de désigner, et ce en garantie des loyers échus et non payés et réparations locatives qui pourront être dues Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés. Se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte. Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 20 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme mensuelle de 650 €, somme antérieurement exigée à titre de loyer et charges, et condamner la SARL CUSTINE IMMOBIUER à payer cette somme Condamner solidairement LA SARL CUSTINE IMMOBILIER et Monsieur [H] [V] à payer à la SCI MA QUETE à titre provisionnel : 3900 € correspondant aux loyers impayés du mois d’août 2023 au mois de janvier 2024650 € correspondant à l’indemnité d’occupation du mois de février 2024 Condamner solidairement LA SARL CUSTINE IMMOBILIER et Monsieur [H] [V] à payer à la SCI MA QUETE les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du Code Civil. Faisant application de l’article 1343-2 du Code Civil, Dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal. Condamner solidairement LA SARL CUSTINE IMMOBILIER et Monsieur [H] [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements et sommation de payer et la présente assignation.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Dire que les parties ont contracté un bail oral le 1er juillet 2023 Constater que Monsieur [S] [H] a cessé de régler le loyer à compter du mois d’août 2023 Prononcer la résiliation du bail conclu en juillet 2023, Ordonner la libération des lieux par les défendeurs et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortieOrdonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [H] [V] ainsi de que toute personne se trouvant dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieuOrdonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de tel garde-meuble qu’il lui plaira de désigner, et ce en garantie des loyers échus et non payés et réparations locatives qui pourront être dues Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés. Se réserver la compétence pour la liquidation de l’ astreinte. Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme mensuelle de 650 €, somme antérieurement exigée à titre de loyer et charges, et condamner M. [H] [V] à payer cette somme à la SCI MA QUETE Condamner Monsieur [H] [V] à payer à la SCI MA QUETE à titre provisionnel : • 4550 € correspondant aux loyers impayés du mois d’août 2023 au mois de janvier 2024

Condamner Monsieur [H] [V] à payer à la SCI MA QUETE les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231- 6 du Code Civil. Faisant application de l’article 1343-2 du Code Civil, Dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal. Condamner Monsieur [H] [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements et sommation de payer et de l’assignation. Condamner solidairement LA SARL CUSTINE IMMOBILIER et Monsieur [H] [V] à payer la somme de 2400 € au titre de l’article 700 du CPC

A l’audience du 18 juin 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, la SCI MA QUETE a sollicité le bénéfice de son acte introductif.

La SARL CUSTINE IMMOBILIER, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles elle forme les demandes suivantes :

A titre principal:

Débouter la SCI MA QUETE de sa demande de nullité du congé donné par la SARL CUSTINE IMMOBILIER. Valider le congé délivré par la SARL CUSTINE IMMOBILIER Juger que le bail en date du 9 juin 2022 a été résilié le 23 juin 2023 Juger qu’il existe un bail verbal entre Monsieur [V] et la SCI MA QUETE Débouter la SCI MA QUETE de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire Débouter la SCI MA QUETE de sa demande condamnation au paiement des loyers postérieur au jour de résiliation du bail. Condamner la SCI MA QUETE à restituer le dépôt de garantie de 1.210 € avec la majoration de 605 €, soit la somme de 1.815 € assortie des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir. Condamner la SCI MA QUETE à restituer à SARL CUSTINE IMMOBILIER les charges indûment perçues, soit la somme de 485 € avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir

A titre subsidiaire :

Juger irrecevable la SCI MA QUETE en ses demandes faute de justifier de la saisine de la CCAPEX et de la notification de l’assignation au Préfet. A titre infiniment subsidiaire :

Condamner Monsieur [H] [V] à garantir la SARL CUSTINE IMMOBILIER de toutes sommes pour lesquelles elle serait condamnée à payer à la SCI MA QUETE. En tout état de cause :

Condamner la SCI MA QUETE à payer à la SARL CUSTINE IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties développées à l’audience du 18 juin 2024 pour l’exposé des moyens et des prétentions des parties.

Valablement assigné à personne, M. [H] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 15 octobre 2024.

Autorisé par le juge des contentieux de la protection, le conseil de la SCI MA QUETE a justifié par courrier du 18 juin 2024 de la transmission du commandement de payer à la CCAPEX le 22 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé délivré par la SARL CUSTINE IMMOBILIER

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d’un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. S’agissant de sa forme, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, il est constant que la SARL CUSTINE IMMOBILIER a délivré un congé par lettre recommandée avec avis de réception adressé à la SCI MA QUETE à effet du 23 juin 2023. Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 23 juin 2023.

Le fait que la société locataire n’ait pas libéré les lieux et rendu les clés du logement n’invalide pas le congé.

Il convient en conséquence de valider le congé qui a été délivré dans les formes prévues par l’article 15-I du la loi du 6 juillet 1989 et de conster que le bail a expiré à la date du 23 juin 2023, la SCI MA QUETE n’ayant pas contesté la date de fin de bail mentionné dans le congé et le juge des contentieux de la protection n’ayant pas la possibilité de calculer la date de fin de préavis, la date de réception du congé n’étant pas connue.

A la suite du congé délivré par la SARL CUSTINE IMMOBILIER, celle-ci n’a pas libéré les lieux, le logement étant occupé à la date d’effet du congé par M. [H] [V] qui était employé par la SARL CUSTINE IMMOBILIER et avait été installé dans les lieux par cette dernière.

Afin de contester sa responsabilité dans l’occupation des lieux par M. [H] [V], la SARL CUSTINE IMMOBILIER prétend qu’un bail verbal a été conclu entre la SCI MA QUETE et M. [H] [V], raison pour laquelle elle n’a pas rendu les clés du logement et n’a pas réalisé d’état des lieux de sortie.

Il est constant que si le principe est celui du bail écrit, le bail verbal est cependant valable dès lors qu’il a reçu exécution. Sa preuve est admise par tous moyens. Néanmoins, le commencement d’exécution d’un bail verbal ne peut résulter de la seule occupation des lieux et celui qui se prévaut de l’existence d’un bail verbal doit rapporter la preuve de l’occupation des lieux en qualité de locataire.

En l’espèce il convient de relever que bien que valablement assigné à personne, M. [H] [V] n’a pas comparu et ne revendique donc pas la qualité de locataire, cette qualité étant revendiquée par la SARL CUSTINE IMMOBILIER qui n’est pas partie à cet acte.

Au soutien de ses prétentions, la SARL CUSTINE IMMOBILIER verse aux débats un échange de messages entre M. [V] et la SCI MA QUETE.

Or, il ressort de ces échanges que la SCI MA QUETE demande à M. [V] de lui transmettre un contrat de bail signé ce que ce dernier n’a jamais fait, de même qu’il n’a effectué aucun règlement.

Cet échange montre que si M. [H] [V] souhaite occuper le logement, il ne souhaite manifestement pas le louer. Ainsi non seulement, il n’a jamais adressé le contrat de location à la SCI MA QUETE mais il n’a pas davantage procédé au paiement du loyer.

En conséquence, la manifestation de volonté de conclure un contrat de location entre la SCI MA QUETE et M. [H] [V] n’est pas établie.

Par ailleurs, il convient de relever que M. [H] [V] n’a pas été installé dans les lieux par la SCI MA QUETE mais par la SARL CUSTINE IMMOBILIER.

Il résulte de ces éléments que la preuve de la conclusion d’un bail verbal entre M. [V] et la SCI MA QUETE n’est pas établie et que M. [H] [V] doit être considéré comme un occupant du logement du chef de la SARL CUSTINE IMMOBILIER qui a installé ce dernier dans les lieux.

La SARL CUSTINE IMMOBILIER étant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient de préciser que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Dans la mesure où le concours de la force publique pourra être sollicité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort des éléments versés au débat par la SCI MA QUETE que les indemnités d’occupation ne sont plus payées depuis le mois d’août 2023 inclus. Le logement étant occupé par M. [H] [V] du chef de la SARL CUSTINE IMMOBILIER, ceux-ci seront condamnés in solidum au paiement de la somme mensuelle de 650 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er août 2023 jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande de constat de la résiliation du contrat par l’effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer ayant été délivré le 20 novembre 2023 soit postérieurement à la résiliation du contrat par l’effet du congé à échéance au 23 juin 2023, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de constat de la résiliation du bail du fait de la clause résolutoire, cette demande étant sans objet.

Sur la demande reconventionnelle de la société CUSTINE IMMOBILIER

En l’espèce, la SARL CUSTINE IMMOBILIER sollicite le paiement par le bailleur des sommes suivantes :

la somme de 1 815 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majorée 605 euros,la somme de 485 euros au titre du remboursement des provisions pour charges indûment perçues par la SCI MA QUETE.

Concernant la première demande, celle-ci n’est pas justifiée dès lors que la SARL CUSTINE IMMOBILIER n’a pas libéré les lieux et qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi.

S’agissant de la seconde demande, celle-ci n’est pas davantage justifiée, la SARL CUSTINE IMMOBILIER ne fournissant aucun élément à l’appui de sa demande.

Elle sera donc déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La SARL CUSTINE IMMOBILIER et M. [H] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à la SCI MA QUETE par la SARL CUSTINE IMMOBILIER d’un congé relatif au bail conclu le 9 juin 2022 à effet au 14 juin 2022 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 23 juin 2023 ;

En conséquence, ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la SARL CUSTINE IMMOBILIER des locaux litigieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, notamment celle de M. [H] [V], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DEBOUTE la SCI MA QUETE de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE in solidum la SARL CUSTINE IMMOBILIER et M. [H] [V] à verser à la SCI MA QUETE la somme de 4 550 euros correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 1er août 2023 au 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE in solidum la SARL CUSTINE IMMOBILIER et M. [H] [V] à verser à la SCI MA QUETE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du 24 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum la SARL CUSTINE IMMOBILIER et M. [H] [V] à verser à la SCI MA QUETE la somme de 1.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral de ce dernier ;

DEBOUTE la SARL CUSTINE IMMOBILIER de ses demandes reconventionnelles formées contre la SCI MA QUETE ;

DEBOUTE la SCI MA QUETE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum la SARL CUSTINE IMMOBILIER et M. [H] [V] à verser à la SCI MA QUETE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL CUSTINE IMMOBILIER et M. [H] [V] aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023 qui était inutile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux

de la protection