TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [V] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02805 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IYJ

N° MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Y]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 août 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02805 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IYJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mai 1999, [Localité 7] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [V] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 04, étage 10, porte B, une cave) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 030,78 francs et par acte sous seing privé du 15 décembre 2003 a consenti un emplacement de stationnement n°0035, référencé 032282 sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 67,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 667,94 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (soustraction faite des frais de procédure).

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [Y] le 13 juillet 2023.

Par assignation du 13 février 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation des baux, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 911,63 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 21 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, afin de vérifier la reprise du paiement des loyers, pour être finalement retenue à l’audience du 30 août 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 août 2024, [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 août 2024, s’élève désormais à 10 242,96 euros, terme de juillet 2024 inclus. [Localité 7] HABITAT-OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [V] [Y], qui comparait à l’audience, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le règlement de l’arriéré pendant 36 mois.

M. [V] [Y] expose qu’il a fait un chèque de 649,51 euros le 19 aout 2024 alors que le décompte présenté lors de l’audience est daté du 12 aout 2024. Il perçoit un revenu de 1 746 euros mensuel dont 722 euros de pension d’invalidité. Il explique que sa concubine est partie du jour au lendemain et que la même année il a été mis en invalidité. Il indique avoir mis trois ans pour réussir à mettre de l’ordre dans ses comptes.

M. [V] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [Y] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] le 28 aout 2024.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré aux fins de confirmer la bonne réception du chèque et le dépôt du dossier de surendettement.

M. [V] [Y] a produit une attestation de dépôt d’un dossier de surendettement en date du 28 aout 2024.

Le conseil du bailleur a confirmé avoir pu encaisser le chèque remis par M. [Y] pour un montant de 649,51 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail a été signifié au locataire le 11 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 667,94 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [V] [Y] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant pendant une période de 12 mois, puis 300 euros pendant 24 mois, et le solde le 36 ème mois, dans l’attente du rétablissement de sa situation financière étant relevé qu’un dossier de surendettement a été déposé le 28 août 2024.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [V] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution des contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 août 2024, M. [V] [Y] lui devait la somme de 10242,96 euros, soustraction faite des frais de procédure, soit 9 593,45 euros au jour de l’audience après déduction de la somme de 649,51 euros réglée par chèque remis avant l’audience par M. [Y].

M. [V] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 2667,94 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3243,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 592, 60 euros pour le logement et pour l’emplacement de stationnement, son montant sera provisoirement fixé à la somme de 56,91 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 7] HABITAT- OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de [Localité 7] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 4 mai 1999 et 15 décembre 2003 entre [Localité 7] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [V] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier 4, étage 10, porte B, une cave) avec un emplacement de stationnement n°0035, référencé 032282 sis [Adresse 4]) sont résiliés depuis le 12 septembre 2023,

CONDAMNE M. [V] [Y] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 9 593,45 euros euros (neuf mille cinq cent quatre vingt treize euros et quarante cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 2667,94 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3243,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [V] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant une somme minimale de:

—  100 euros pendant 12 mois,

— puis 300 euros pendant 24 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 12 septembre 2023,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• M. [V] [Y] sera condamné à verser à titre de provision à [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [V] [Y] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2023 et celui de l’assignation du 13 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge