TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/01692

N° Portalis 352J-W-B7I-C37V7

N° MINUTE : 2

Assignation du :

15 Janvier 2024

Jugement de réouverture des débats

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 19 Septembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. SERVAN 47 I

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0146

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ITER

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Carole YOUNES, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0528

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 16 Mai 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14 juin 1994, la SCI SERVAN 47 I a consenti à la SARL ITER un bail portant sur des locaux situés au premier étage des bâtiments B et C ainsi qu’au deuxième étage du bâtiment C, sis [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1994 se terminant le 31 août 2003.

Par avenant du 08 mars 1996, le bail a été étendu à un local à usage de bureau situé au deuxième étage du bâtiment C.

Par acte du 17 novembre 2003, les parties sont convenues du renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2003 et de la fixation du montant du loyer annuel en principal à 58.015 € HC et HT.

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2011, la bailleresse a signifié à la locataire un congé à effet au 31 août 2012 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2012 moyennant un loyer annuel HT et HC de 76.920 €.

Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2021, la bailleresse a signifié à la locataire un congé à effet au 30 juin 2022 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel HT et HC de 122.000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 09 février 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant :

— la fixation du loyer à 122.190 € par an, HT et HC en principal,

— que les compléments de loyers dus par la locataire portent intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que ceux échus depuis plus d’une année soient capitalisés,

— la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

La bailleresse a réitéré ses prétentions par mémoire du 20 avril 2023 adressé par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 09 mai 2023.

Par lettre recommandée du 17 mai 2023 avec accusé de réception, la locataire a sollicité :

— le rejet de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 122.190 € HT et HC,

— subsidiairement, la désignation d’un expert judiciaire afin de donner avis sur la valeur locative des locaux objets du bail,

— le rejet de toutes les demandes de la bailleresse,

— la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 3.600 € au titre de ses frais irrépétibles.

Par acte du 15 janvier 2024, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, solllicitant :

À titre principal,

— de lui « adjuger » « l’entier bénéfice de son mémoire préalable » du 20 avril 2023,

— de fixer le loyer du bail renouvelé au 30 juin 2022 à la somme de 122.200 € HT et HC

— la condamnation de la locataire à payer des compléments de loyers qui porteront intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer, et seront capitalisés lorsqu’ils seront échus depuis plus d’une année,

À titre subsidiaire,

— de prononcer la jonction de la présente affaire avec celle ayant trait à la fixation du loyer du bail afférent au lot n°203 sis [Adresse 1] à [Localité 3],

— de désigner un expert afin de rechercher si des éléments de la valeur locative ont subi, en cours d’exécution du bail à renouveler, une modification notable pouvant donner lieu à modification du loyer à la valeur locative du bien loué, et en toutes hypothèses décrire les modifications constatées, ainsi que de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués au 30 juin 2022 et de préciser le montant du loyer à la date de renouvellement conformément à l’article R145-11 du code de commerce,

— de fixer, à titre provisionnel, le montant du loyer en renouvellement à la valeur locative selon l’article R.145-7 du code de commerce, soit 122.200 € en principal, hors taxes et hors charges, à compter de la notification du mémoire préalable en fixation du loyer de bail renouvelé et de condamner, à titre provisoire, la locataire à payer les compléments de loyer,

En tout état de cause,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— la condamnation de la locataire aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

L’affaire est venue à l’audience du 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de renouvellement du bail

Il convient au préalable de relever que le congé du 1er décembre 2021 a pris effet au 30 juin 2022 et contenait une offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, de sorte que le bail renouvelé a pris effet à cette dernière date.

Or la bailleresse demande de fixer le prix du bail renouvelé à la date du 30 juin 2022 et la locataire garde le silence sur ce point.

Il apparaît opportun, dans ces conditions, d’inviter les parties à présenter leurs observations sur le constat, relevé d’office, de la date du renouvellement du bail au 1er juillet 2022.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 de ce code, « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. (…) »

En vertu de l’article R.145-11 dudit code, selon lequel « Le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence », le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L.145-34 précité n’est pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux.

Il est admis que la notion de bureau au sens de l’article R.145-11 du code de commerce recouvre non seulement les activités intellectuelles et administratives, mais également tous les locaux affectés à la réception de clientèle, le seul critère pour définir l’usage de bureaux étant la nature intellectuelle de l’activité par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises (dépôt et livraison) ou une intervention manuelle.

Il est constant que pour déterminer si les lieux loués sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à leur destination telle qu’elle résulte de la convention des parties et non de l’usage qui en est fait.

En l’espèce, il est stipulé à la clause « Charges et conditions » du bail :

«  – I – Activités autorisées :

1° Le preneur devra utiliser les lieux loués (…) pour l’activité commerciale de : « Conseils en informatique et gestion, analyse programme, vente et achat de matériel, et tous objets connexes, la location, la sous-location partielle et domiciliation pour bureaux, ainsi que toutes prestations et services permettant la mise à disposition desdits locaux à toutes personnes physiques ou morales intéressées » à l’exclusion de toute autre activité ou toute autre utilisation des lieux. "

Il convient de constater que cette clause permet un usage pour la vente et l’achat de matériel, et ne limite donc pas la destination des locaux à une activité purement intellectuelle permettant de retenir un usage exclusif de bureaux et l’application, en conséquence, de l’article R.144-11 du code de commerce, qui implique de fixer le montant du loyer lors du renouvellement du bail à la valeur locative des locaux loués, sans plafonnement.

Dès lors, il y a lieu de constater que l’article L.145-34 du code de commerce est applicable.

La bailleresse soutient qu’ « Il est apparu qu’il y a eu au cours du bail expiré une modification du paysage économique et géographique dans lequel les locaux sont situés, et que cette évolution présente un caractère favorable pour l’activité exercée dans les lieux loués », qu’elle a donc mandaté un expert en estimation immobilière, Monsieur [D] [P], lequel a établi un rapport le 22 octobre 2021 concluant à une valeur locative de 122.200 € par an et retenant des éléments permettant d’écarter le principe du plafonnement, à savoir les conséquences de la crise sanitaire sur le marché immobilier et l’étude des marchés des bureaux, les loyers de ce type de locaux ayant connu une hausse très importante et une évolution de 10,5 points ces deux dernières années.

Force est toutefois de constater qu’il n’est fait état ni justifié, ni dans les écritures de la bailleresse, ni dans le rapport d’expertise de monsieur [P], d’aucune modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 du code de commerce (soit des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité) permettant de constater que le plafond prévu par l’article L.145-34 du même code est susceptible d’être écarté.

Le juge des loyers, qui, selon l’article 146 du code de procédure civile, ne doit pas pallier la carence de l’une des parties dans la charge de la preuve, ne saurait ordonner une expertise pour, comme le sollicite la bailleresse, « rechercher si des éléments de la valeur locative ont subi, en cours d’exécution du bail à renouveler, une modification notable pouvant donner lieu à modification du loyer à la valeur locative du bien loué ».

En conséquence, il y a lieu de constater que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à un montant qui ne peut excéder le plafond prévu par l’article L.145-34 du code de commerce.

Les demandes de la bailleresse, tendant à fixer le loyer du bail renouvelé à une valeur locative de 122.200 €, ou subsidiairement à ce qu’une expertise soit ordonnée pour évaluer la valeur locative des lieux loués et rechercher des motifs de déplafonnement du loyer, ne peuvent donc prospérer.

Cependant, la locataire se prévaut d’un plafonnement du loyer sans solliciter sa fixation à une valeur locative inférieure et se contente de conclure au rejet de la demande de fixation de ce loyer à la valeur locative des locaux, au motif qu’il ne peut excéder le montant actuel pratiqué.

Ce dernier s’élève, selon la bailleresse, à 90.986,80 € par an au terme du bail précédent.

Les parties ne fournissent, en revanche, aucun élément permettant de chiffrer le loyer plafonné.

Or, le juge des loyers est tenu de fixer le montant du loyer du bail renouvelé, et ne saurait donc simplement rejeter les demandes de la bailleresse (ni ordonner une expertise dont il n’est pas justifié de la pertinence).

Il convient en conséquence de rouvrir les débats et de renvoyer l’affaire à l’audience du 07novembre 2024, en invitant les parties à donner avis sur les modalités de calcul du nouveau loyer, selon les règles du plafonnement prévu par l’article L.145-34 du code de commerce :

— la date du bail renouvelé, étant relevé d’office qu’il s’agit du 1er juillet 2022 (date d’effet du congé donné le 1er décembre 2021), et non celle du 30 juin 2022 (date figurant dans la demande de la bailleresse),

— l’indice applicable en vertu de l’article L.145-34 du code de commerce, censé être l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), à moins qu’il ne soit justifié d’un motif d’application de l’indice des loyers commerciaux (ILC),

— le montant du loyer en septembre 2012 lors du précédent renouvellement , sur lequel les parties gardent le silence et dont la connaissance est nécessaire pour le calcul du loyer plafonné, étant relevé qu’il ressort du congé délivré le 23 décembre 2011, non évoqué par la bailleresse et produit aux débats par la locataire, qu’il a été offert de renouveler le bail à compter du 1er septembre 2012 pour un loyer de 76.920 €,

— le calcul du plafond prévu par l’article L.145-34 du code de commerce de la façon suivante :

— loyer initial du bail expiré (au 1er septembre 2012)

— multiplié par le dernier indice ILAT/ILC publié à la date d’effet du renouvellement (1er juillet 2022)

— divisé par le dernier indice ILAT/ILC publié neuf ans et dix mois plus tôt (durée écoulée entre la prise d’effet du bail expiré et la prise d’effet du bail renouvelé), soit le 1er septembre 2012.

Les parties devront proposer un loyer chiffré, en considération de ces éléments, en précisant les modalités de son calcul.

La jonction de la présente instance avec l’affaire n°24/1693 n’apparaît pas opportune et ne sera donc pas ordonnée.

Dans l’attente, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur les locaux situés au premier étage des bâtiments B et C ainsi qu’au deuxième étage du bâtiment C, sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Dit qu’il n’est pas justifié de leur destination exclusive de bureaux ni d’un autre motif permettant d’écarter la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce ;

Avant dire droit sur la fixation du prix du bail renouvelé,

Réouvre les débats et invite les parties à donner avis, par voie de mémoire notifié par LR/AR, sur les modalités de calcul du nouveau loyer, selon les règles du plafonnement prévu par l’article L.145-34 du code de commerce :

— la date du bail renouvelé, du 1er juillet 2022,

— l’indice applicable en vertu de l’article L.145-34 du code de commerce, censé être l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), à moins qu’il ne soit justifié d’un motif d’application de l’indice des loyers commerciaux (ILC),

— le montant du loyer en septembre 2012 lors du précédent renouvellement,

— le calcul du plafond prévu par l’article L.145-34 du code de commerce de la façon suivante :

— loyer initial (au 1er septembre 2012) :

— multiplié par le dernier indice ILAT/ILC publié à la date d’effet du renouvellement

— divisé par le dernier indice ILAT/ILC publié neuf ans et dix mois plus tôt ;

Dit que les parties devront proposer un loyer chiffré, en considération de ces éléments, en précisant les modalités de son calcul ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 07 novembre 2024 à 09H30 pour ce faire ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 19 septembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA