TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [U] et Mme [C]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02208 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7T6S

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 30 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [O]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [Z] [P] [C] divorcée [O]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 30 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02208 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7T6S

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [P] [C] sont propriétaires du lot n°1406 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer le 30 mai 2024 un commandement de payer à Monsieur [J] [O] et à Madame [Z] [P] [C] pour la somme en principal de 1966,19 euros.

Un constat d’accord de conciliation été dressé le 17 octobre 2024 fixant la dette de Monsieur [J] [O] à la somme de 3 096,13 euros frais d’avocats inclus.

L’échéancier convenu n’a pas été respecté.

Par actes de commissaire de justice du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a fait assigner Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [P] [C] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en paiement de charges.

Par conclusions signifiées à étude le 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner solidairement Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [P] [C] à lui payer avec capitalisation des intérêts les sommes suivantes :

—  5 766,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème appel 2025 inclus avec intérêts de droit à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 2 101,85 euros et de l’assignation sur le surplus,

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de ses conclusions et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’augmentation de la dette et du non-respect de l’échéancier.

Monsieur [J] [O] a reconnu le montant de la dette et a demandé à pouvoir s’en acquitter par versement mensuel de 240 euros.

Il déclare que son ex-épouse Madame [Z] [P] [C] vit désormais en Bulgarie, qu’il perçoit 2 200 euros de retraite par mois et a d’autres dettes.

Assignée à domicile par remise de l’acte à son ex époux, Madame [Z] [P] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens du demandeur à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaires indivis de Monsieur [J] [O] et de Madame [Z] [P] [C] concernant le lot n°1406,

— l’extrait du compte copropriétaire de Monsieur [J] [O] et de Madame [Z] [P] [C] pour la période du 1er janvier 2023 au 16 octobre 2025 à la somme de 5 766,56 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2022, 10 janvier 2024 et 30 janvier 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : nettoyage des colonnes VMC (assemblée générale du 8 décembre 2022, résolution n°13), réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux (même assemblée générale, résolution n°15), budget complémentaire pour les travaux des locaux des poubelles (assemblée générale du 10 janvier 2024, résolution n° 23), remplacement des évacuations des eaux usées et eaux vannes horizontales (assemblée générale du 30 janvier 2025, résolutions n°23 à 27),

— les différents appels de fonds adressés à Monsieur [J] [O] et à Madame [Z] [P] [C] pour la période du 8 janvier 2023 au 31 décembre 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— les mises en demeure de payer du syndicat des copropriétaires des 2 février 2023, 2 mars 2023, 24 novembre 2023 et 11 décembre 2023 (sans les accusés de réception),

— le commandement de payer par acte du 30 mai 2024 et la facture correspondante du commissaire de justice,

— le constat d’accord de conciliation du 17 novembre 2024 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Monsieur [J] [O],

— la mise en demeure par avocat du 27 janvier 2025 (avec l’accusé de réception).

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1 705,80 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 4 060,76 euros (5 766,56 euros – 1705,80 euros) portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025, incluant les derniers appels provisionnels de l’année 2025.

Les intérêts au taux légal courront à compter du commandement de payer du 30 mai 2024 sur la somme de 1 032,56 euros (montant visé au commandement, soit la somme de 1 966,19 euros, moins les frais de recouvrement et les intérêts à hauteur de 933,63 euros) et à compter de l’assignation sur la somme de 1 588,45 euros (montant visé à l’assignation, soit la somme de 3 795,30 euros, moins le montant visé au commandement, soit la somme de 1 966,19 euros, et moins les frais de recouvrement facturés entre ces deux actes, soit la somme de 420,66 euros).

Il y a lieu par ailleurs de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.

En matière de recouvrement de charges de copropriété, soit le règlement de copropriété prévoit expressément cette solidarité soit le syndicat des copropriétaires justifie que les lots constituent le logement familial des deux époux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas aux débats le règlement de copropriété qui comporterait une clause de solidarité entre les indivisaires. Par ailleurs, Monsieur [J] [O] déclare à l’audience être divorcé de Madame [Z] [P] [C] et il ne résulte pas des éléments du dossier que la dette soit antérieure à leur jugement de divorce dont la date est inconnue.

En conséquence, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires, à proportion de la part de chacun dans l’indivision, la somme de 4 060,76 euros au titre des charges, provisions sur charges de copropriété et travaux, selon décompte arrêté au 16 octobre 2025, derniers appels provisionnels de l’année 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 032,56 euros à compter du 30 mai 2024 et sur celle de 1 588,45 euros à compter du 25 mars 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En application de l’article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais du commandement de payer du 30 mai 2024, soit la somme de 135,66 euros.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le commandement de payer délivré le 5 juin 2023 et ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant le commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024. La demande portant sur ces frais sera donc rejetée, soit la somme de 318,29 euros (91,29 euros + 42 euros +33 euros +54 euros +44 euros +54 euros).

Les intérêts de retard ne relèvent pas des frais nécessaires de recouvrement et leur calcul n’est pas explicité. La demande formulée à ce titre à hauteur de 5,34 euros (1,86 euros +3,48 euros) ne peut donc être accueillie.

Les frais d’honoraires de « constitution du dossier transmis à l’huissier » (150 euros +550 euros), de « dossier transmis à l’avocat » (165 euros) et de « suivi du dossier contentieux » (165 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais de mise en demeure par avocat (120 euros) relèvent également des frais irrépétibles. La demande portant sur ces frais sera donc également rejetée, soit la somme de 1150 euros.

Enfin, les frais de délivrance de l’assignation (216,51 euros) relèvent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et seront indemnisés à ce titre.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires, à proportion de la part de chacun dans l’indivision, la somme de 135,66 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [P] [C] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement qui sera justement réparé par la condamnation des défendeurs à lui payer à proportion de la part de chacun dans l’indivision la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [J] [O] déclare percevoir une retraite de 2200 euros par mois Il dispose donc de revenus stables mais ne lui permettant pas de procéder un règlement immédiat de l’intégralité des condamnations mises à sa charge.

S’il n’a pas respecté les délais précédemment convenus, il sera noté que le syndicat des copropriétaires lui a réclamé le paiement de frais indus ou non justifiés.

Les versements qu’il propose à hauteur de 240 euros par mois sont de nature à permettre de désintéresser le syndicat des copropriétaires dans un délai de 20 mois.

Enfin, le syndicat ne justifie pas d’impayés par d’autres propriétaires et la quote-part de Monsieur [J] [O] est peu importante (1 473/1 000 000).

Aussi il sera fait droit à sa demande de délai de paiement comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Toutefois, afin de tenir compte des besoins du syndicat des copropriétaires, il sera précisé qu’à défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte ou d’absence de paiement des appels de fonds courant, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [P] [C], parties perdantes, seront condamnés à proportion de la part de chacun dans l’indivision aux dépens incluant notamment les frais d’assignation, de signification des conclusions et de notification de la présente décision, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle ils seront condamnés à proportion de la part de chacun dans l’indivision.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE, à proportion de la part de chacun dans l’indivision, les sommes suivantes :

—  4 060,76 euros au titre des charges, provisions sur charges de copropriété et travaux, selon décompte arrêté au 16 octobre 2025, derniers appels provisionnels de l’année 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 032,56 euros à compter du 30 mai 2024 et sur celle de 1 588,45 euros à compter du 25 mars 2025,

—  135,66 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 25 mars 2025 pour la somme due au titre des charges de copropriété (et de travaux) et des frais de recouvrement, et à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [J] [O] à se libérer de leur dette en 19 mensualités de 240 euros chacune pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 20ème mensualité couvrant le solde de la dette,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte ou d’absence de paiement des appels de fonds courant, suivi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] ([Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE, à proportion de la part de chacun dans l’indivision, la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [P] [C] à proportion de la part de chacun dans l’indivision aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,