TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître MALEKPOUR

Monsieur [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître LE BRIS-VOINOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05226 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FHB

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 avril 2024

DEMANDEUR

S.A. GALIAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de paris, vestiaire #B434

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [O] [L],

Madame [C] [M] épouse [O] [L],

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître MALEKPOUR, avocat au barreau de paris, vestiaire #G0206

Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 30 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/05226 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FHB

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [V] a donné à bail à Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] selon acte sous seings privés du 15 octobre 2016 un appartement de 5 pièces de 90,78 m2 situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer de 2541,84 € par mois, un complément de loyer de 233,16 € par mois et une provision sur charges de 200 € par mois.

Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] ont quitté les lieux le 6 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2023, la société GALIAN ASSURANCES a fait assigner Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 28524,68 € représentant le montant de l’indemnité d’assurance versée au bailleur et la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] ont fait assigner de leur côté Monsieur [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection en intervention forcée par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024 pour obtenir sa condamnation à leur payer les sommes de :

—  29782,23 € en réparation de leur trouble de jouissance,

—  5000 € en réparation de l’aggravation de l’état de santé de leur enfant,

—  5000 € au titre de leur préjudice moral,

—  17253,84 € au titre du remboursement du complément de loyer,

—  5000 € au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 30 janvier 2024, la société GALIAN ASSURANCES s’oppose à la jonction des instances sollicitée par Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] et à la demande de délais de paiement, et demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] demandent la jonction des instances et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance à l’égard de Monsieur [B] [V], outre des délais de paiement et la compensation de l’indemnisation qu’ils demandent au bailleur avec la somme demandée par l’assureur au titre de leurs loyers impayés.

Le juge a mis dans le débat :

— la recevabilité des demandes nouvelles non signifiées par huissier à l’encontre de Monsieur [B] [V] en application de l’article 68 du code de procédure civile en l’absence de comparution de sa part à l’audience,

— l’absence de qualité à défendre de la société GALIAN ASSURANCES au titre de la demande d’indemnisation du trouble de jouissance formée à l’encontre de Monsieur [B] [V],

— le non respect de l’obligation de saisine préalable de la commission de conciliation pour la demande portant sur le remboursement du complément de loyer, prévue à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 en cas de relocation d’un bien.

Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] se sont désistés de la demande relative au complément de loyer compte tenu de la fin de non recevoir tenant au défaut de saisine préalable de la commission de conciliation.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs écrits soutenus oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré avec mise à disposition au greffe au 30 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut à la demande des parties ou d’office ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, si la société GALIAN ASSURANCES s’oppose à la jonction, elle a répondu aux termes de ses conclusions soutenues oralement à la demande d’indemnisation de Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] fondée sur l’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur, ce bien qu’elle n’ait pas qualité à défendre à cette demande, nul ne plaidant par procureur.

En effet, seul Monsieur [B] [V] est titulaire d’une obligation de garantie tenant à l’état du logement à l’égard de Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] à l’exclusion de la société GALIAN ASSURANCES, et aucune compensation ne peut être envisagée entre l’obligation éventuelle de Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] de payer à la société GALIAN ASSURANCES la somme versée à Monsieur [B] [V] au titre des loyers impayés et les dommages intérêts éventuellement mis à la charge de Monsieur [B] [V] en cas de manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent, la compensation prévue à l’article 1347 du Code civil s’opérant entre des obligations réciproques entre deux personnes.

Ainsi, et bien que les instances n’ont pas le même objet et peuvent être traitées distinctement, il y a lieu d’ordonner la jonction des instances dès lors que la société GALIAN ASSURANCES a entrepris de débattre de la demande d’indemnisation du trouble de jouissance, ce afin de faciliter la compréhension pour les parties de la solution apportée au litige.

Sur la recevabilité de la demande de compensation à l’égard de Monsieur [B] [V]

Cette demande additionnelle devait être signifiée par huissier faute pour Monsieur [B] [V] de comparaître à l’audience, en application de l’article 68 du code de procédure civile. Elle est déclarée irrecevable.

Sur la demande au titre des loyers impayés

Suivant l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Il résulte de ce texte que la subrogation légale qu’il institue a lieu dans la mesure de ce qui a été payé mais également dans la limite de la créance détenue par l’assuré contre le responsable.

En l’espèce, la société GALIAN ASSURANCES justifie avoir réglé à Monsieur [B] [V] la somme de 28524,68 € et elle établit que le paiement fait à Monsieur [B] [V] est intervenu en exécution du contrat d’assurance qu’il a souscrit.

Elle est donc fondée à exercer à l’encontre de Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] l’action contractuelle dont disposait Monsieur [B] [V] à l’encontre de Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] au titre des loyers impayés.

Il ressort du décompte locatif produit au débat que Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] restaient devoir lors de leur départ des lieux la somme de 28574,72 € au titre des loyers impayés, somme légèrement supérieure à celle réglée à Monsieur [B] [V] par la société GALIAN ASSURANCES.

Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] ne contestent pas le montant des loyers impayés, réglé par l’assureur au bailleur.

En conséquence, compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail et de la subrogation intervenue au profit de la société GALIAN ASSURANCES dans la limite du paiement réalisé, ils seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 28524,68 euros, étant rappelé que les manquements éventuels du bailleur à ses obligations ne dispensent en aucun réciproquement les locataires de leur obligation en paiement du loyer y compris lorsque le logement donné à bail est indécent.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, au regard de la situation financière respective des parties, il convient d’accorder à Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance à l’encontre de Monsieur [B] [V]

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

Il est rappelé enfin que les manquements éventuels du bailleur à ses obligations ne dispensent en aucun réciproquement les locataires de leur obligation en paiement du loyer y compris dans l’hypothèse d’un logement indécent.

En l’espèce, il est observé que la société GALIAN ASSURANCES n’a pas qualité à défendre à la demande présentée par Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] à l’encontre de Monsieur [B] [V] qui devait impérativement comparaître lui-même à l’audience ou y être représenté pour se défendre sur cette demande.

En effet, la société GALIAN ASSURANCES ne peut en aucun cas être condamnée à payer une éventuelle indemnisation à Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] et aucune compensation ne peut lui être opposée avec sa propre créance relative aux loyers impayés en l’absence d’obligations réciproques.

En conséquence, les explications et pièces produites par la société GALIAN ASSURANCES en lieu et place de Monsieur [B] [V] sur les désordres évoqués par Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] ne peuvent être prises en compte par le juge en l’absence de comparution de Monsieur [B] [V], nul ne plaidant par procureur.

En l’occurrence, Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] se plaignent d’infiltrations d’eaux dans l’ensemble de l’appartement pris à bail ayant entraîné des moisissures dans toutes les pièces.

Il est rappelé que les photographies produites par les parties n’ont pas de valeur probante, le lieu et la date ne pouvant être déterminées et nul ne pouvant se constituer de preuve à soi même.

En outre, la preuve d’une humidité dans les lieux (moisissures) ne suffit pas en elle-même à caractériser des manquements du bailleur à son obligation de jouissance paisible et de délivrance d’un logement décent, obligation de résultat, s’il n’est pas établi par ailleurs que cette humidité a bien une cause extérieure aux locataires.

Il ressort toutefois du rapport de recherche de fuite établi le 3 janvier 2022 qu’une infiltration d’eau a été constatée dans l’appartement au niveau des conduits de cheminée, au dessus de la fenêtre d’une chambre, et dans l’angle d’un mur d’une seconde chambre.

Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] justifient avoir informé Monsieur [B] [V] d’infiltrations d’eaux en mars 2021 et des constats de dégâts des eaux ont été dressés les 25 février 2021 et 28 décembre 2021 mentionnant pour le premier qu’il pleut dans une chambre en cas d’intempérie et pour le second qu’une infiltration d’eau est présente sur le mur de la cheminée.

Par ailleurs, aux termes du rapport du service technique de l’habitat de la mairie de Paris du 9 juin 2022, des infiltrations d’eaux ont été constatées sur le mur d’une chambre et il a été relevé que la fenêtre de la salle de bains ne fermait plus.

Le 7 décembre 2022, la persistance des désordres constatés par le service technique de l’habitat a donné lieu à une contravention dressée à l’encontre de Monsieur [B] [V].

Les constats d’huissier dressés à la demande de Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] en 2022 permettent de faire ressortir des moisissures, traces d’infiltrations, gonflements et effritements de peintures conséquents sur les murs sur lesquels les infiltrations ont été constatées.

Les infiltrations d’eaux caractérisées ci avant, à compter de février 2021 pour les infiltrations d’eau dans l’une des chambres, en janvier 2022 pour les infiltrations dans une autre chambre et sur le mur de la cheminée, et l’impossibilité d’ouvrir une fenêtre traduisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrer aux locataires un logement décent, et engage sa responsabilité contractuelle, étant relevé toutefois que l’infiltration d’eau sur le mur de la cheminée et dans l’une des deux chambres n’est établie que le 3 janvier 2022, la persistance de ces désordres n’étant pas établi après cette date et le rapport du service technique ne faisant état en juin 2022 dans son constat que d’une chambre affectée par des infiltrations.

Ces manquements ont entraîné pour Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] un trouble de jouissance tenant à l’humidité engendrée par les infiltrations et par la dégradation des revêtements (traces et moisissures), étant rappelé que seuls les désordres évoqués ci avant sont établis par les pièces produites au débat.

Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] ont été indemnisés par Monsieur [B] [V] à hauteur de 1500 €.

En considération de cette indemnisation, de la nature des désordres, de leur ampleur et de leur localisation, et de la surface et de la valeur locative du logement, il y a lieu d’allouer à Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] la somme de 250 € par mois pendant 23 mois de février 2021 à janvier 2023 soit la somme de 5750 € en réparation de leur trouble de jouissance.

En revanche, Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] ne justifient pas de manière certaine d’un lien de causalité entre l’état de l’appartement et l’état de santé de leur fils.

Le préjudice moral tenant aux démarches entreprises n’est pas non plus suffisamment caractérisé.

En conséquence, le surplus des demandes d’indemnisation est rejeté.

Ainsi, Monsieur [B] [V] sera condamné à payer à Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] la somme totale de 5750 € à titre de dommages et intérêts.

Aucune compensation n’est possible entre l’obligation de Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] de régler à la société GALIAN ASSURANCES le montant des loyers impayés et les dommages intérêts mis à la charge de Monsieur [B] [V], les obligations n’étant pas réciproques, ce conformément à l’article 1347 du Code civil.

La demande de compensation présentée à l’égard de la société GALIAN ASSURANCES est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] ensemble in solidum et Monsieur [B] [V] parties perdantes supporteront les dépens de l’instance limités pour Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] au coût de leurs assignations en justice et pour Monsieur [B] [V] au coût de son assignation en justice conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie d’écarter les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la jonction de l’instance enregistrée sous le numéro de répertoire général n° 23/5226 avec l’instance enregistrée sous le numéro de répertoire général n°24/667,

Déclare irrecevable la demande de compensation formée par Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] à l’encontre de Monsieur [B] [V],

Condamne solidairement Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] à payer à la société GALIAN ASSURANCES la somme de 28524,68 €,

Autorise Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] à s’acquitter de cette somme en un premier versement de 6000 €, suivi de 22 versements mensuels de 1000 euros au minimum, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

Dit que le premier et les 22 règlements suivants devront intervenir le 10ème jour de chaque mois au plus tard à compter du mois suivant la signification de la décision, sauf meilleur accord entre les parties,

Dit qu’à défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

Rappelle qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

Condamne Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] la somme de 5750 € en réparation de leur trouble de jouissance,

Déboute Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] de leur demande de compensation entre leur obligation à l’égard de la société GALIAN ASSURANCES et l’obligation de Monsieur [B] [V] à leur égard,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] ensemble in solidum et Monsieur [B] [V] aux dépens de l’instance, limités pour Monsieur [S] [O] [L] et Madame [C] [M] épouse [O] [L] au coût de leurs assignations en justice et pour Monsieur [B] [V] au coût de son assignation en justice,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge