RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 123/26JCP

N° RG 25/00361 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRXH

JUGEMENT DU 12 Février 2026

Entre :

Monsieur [K] [G] [M] [I]

né le 17 Novembre 1939 à [Localité 1] (OISE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Madame [E] [C] [S] épouse [I]

née le 04 Octobre 1943 à [Localité 3] (OISE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Et :

Madame [O] [A] [V] [X]

née le 01 Février 1995 à [Localité 4] (SEINE-SAINT-DENIS)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame MARTINS

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 04 Décembre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 12 Février 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à M^e LAISNE et à Mme [X] le

N° RG 25/00361 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRXH – jugement du 12 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2024, Monsieur [K] [I] et Madame [E] [S] épouse [I] ont donné à bail à Madame [O] [X] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros et une provision mensuelle pour charges de 70 euros.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [K] [I] et Madame [E] [S] épouse [I] ont fait délivrer à Madame [O] [X], par acte d’un commissaire de justice en date du 4 avril 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 2362,25 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, Monsieur [K] [I] et Madame [E] [S] épouse [I] ont fait assigner Madame [O] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, sous le bénéfice des dispositions de la loi n°82-462 du 6 juillet 1989 et des dispositions des articles 1003, 1104, 1728 et 1741 du Code civil, aux fins de :

Recevoir Monsieur [K] [I] et Madame [E] [S] épouse [I] en leurs demandes et les déclarer bien fondées, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution des clauses contractuelles et notamment le défaut de paiement récurrent des loyers à bonne date, Constater que Madame [O] [X] est occupante sans droit ni titre, Condamner Madame [O] [X] au paiement de la somme de 2 450,20 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 juillet 2025, Condamner Madame [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges à compter de cette date et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés, Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant des lieux de son chef sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ou des personnes prévues à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution si nécessaire, Condamner Madame [O] [X] au paiement de la somme de 141,88 euros correspondant au frais d’huissier pour la délivrance de l’acte de commandement de payer, Condamner Madame [O] [X] au paiement de la somme de 2600 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner Madame [O] [X] au paiement de la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 4 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur [K] [I] et Madame [C] [S] épouse [I], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement de la dette locative à la somme de 4 281,78 euros arrêtée au 2 décembre 2025. Ils précisent que le dernier virement de la défenderesse en date du 1er décembre 2025 n’a pas été pris en compte.

En défense, Madame [O] [X], comparante, indique avoir fait un virement d’un montant de 730 euros le 1er décembre 2025. Elle précise qu’il s’agit du montant du loyer courant. Elle déclare vivre dans le logement avec deux enfants en bas-âge. Elle sollicite des délais de paiement et indique vouloir rester dans le logement. Elle propose de payer 150 euros en plus de son loyer courant. Elle déclare travailler à 80% en qualité de cuisinière pour un restaurant universitaire et percevoir à ce titre un salaire mensuel de 1300 euros environ. Elle précise percevoir également une aide de la caisse aux affaires familiales pour un montant de 570 euros.

Le délibéré a été fixé au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 4 avril 2025 a été signifié via l’application EXPLOC le même jour à la CCAPEX et l’assignation du 12 septembre 2025 a été régulièrement notifiée le même jour au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « 15 – CLAUSE RESOLUTOIRE », prévoit la résiliation du bail de plein droit six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges.

En vertu du contrat de bail, Monsieur [K] [I] et Madame [C] [S] épouse [I] ont fait délivrer à Madame [O] [X], le 4 avril 2025, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 2362,25 euros.

Il apparait que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les six semaines de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mai 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [I] et Madame [E] [S] épouse [I] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [O] [X] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [K] [I] et Madame [E] [S] épouse [I] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [X] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il ne soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’elle aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

Monsieur [K] [I] et Madame [E] [S] épouse [I] produisent, par l’intermédiaire d’une note en délibéré, un décompte actualisé au 23 décembre 2025 comprenant l’échéance du mois de décembre 2025 ainsi que les derniers paiements effectués par la défenderesse, faisant état d’une dette locative d’un montant de 3281,78 euros.

En l’absence d’éléments justificatifs, la somme totale de 260,53 euros réclamée au titre des taxes d’ordures ménagères pour l’année 2024 et 2025 ne sera pas retenue.

Les frais liés à la délivrance du commandement de payer du 4 avril 2025 et ceux liés à la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2025 seront compris dans les dépens.

Par conséquent, Madame [O] [X] sera condamnée à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [C] [S] épouse [I], au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 2669,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du contrat de bail sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, au moyen des décomptes produits en demande, il convient de constater que Madame [O] [X] a entrepris des efforts de paiement, repris le paiement des loyers courants avant l’audience, et fait état d’une situation personnelle et financière compatible avec l’octroi de délai de paiements de la dette locative, le bailleur ne s’y opposant pas au demeurant.

Dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Madame [O] [X]. Elle sera ainsi autorisée à apurer leur dette dans un délai de 18 mois à raison de 17 mensualités de 150 euros chacune, payables le 10 de chaque mois, suivies d’une 18ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre de l’indemnité d’occupation et des charges puis sur les intérêts.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée.

En revanche, faute pour le locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l’indemnité d’occupation telle que définie ci-avant due par Madame [O] [X] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [K] [I] et Madame [C] [S] épouse [I] ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui émanant de la carence de la défenderesse dans le paiement de leur dette locative compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [K] [I] et Madame [C] [S] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Madame [O] [X], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [K] [I] et Madame [E] [S] épouse [I] pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, Madame [O] [X] sera condamnée à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 octobre 2024 conclu entre Monsieur [K] [I] et Madame [C] [S] épouse [I] d’une part et Madame [O] [X] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 17 mai 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [C] [S] épouse [I] la somme de 2669,45 euros au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte actualisé au 23 décembre 2025 comprenant et l’échéance du mois décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil ;

Toutefois,

AUTORISE Madame [O] [X] à se libérer de leur condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois, par le biais de virements mensuels de 150 euros pour les 17 premiers mois suivies d’une 18ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, intérêt et frais, le premier versement devant intervenir, sauf meilleur accord entre les parties, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

ORDONNE la suspension des effets de la résiliation du contrat de bail qui sera réputée n’avoir jamais été prononcée en cas de respect de l’échéancier accordé à Madame [O] [X] et la continuation du contrat de bail à leur bénéfice ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ou des loyers et charges courants, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin :

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [X] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [C] [S] épouse [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable augmenté des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

DEBOUTE Monsieur [K] [I] et Madame [C] [S] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [X] à verser à Monsieur [K] [I] et Madame [C] [S] épouse [I], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [O] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 12 février 2026,

LA GREFFIERE LA JUGE