RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 2 mai 2025

MINUTE N° 25 /______

N° RG 24/01243 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQDG

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier,lors des débats à l’audience du 28 mars 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. BEN-IMMONEGOCE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame [O], [L] [J]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Ibrahima BOYE, avocat au barreau de l’ESSONNE,

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, la SAS BEN-IMMONEGOCE a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry Madame [O] [J], au visa de l’article 808 du code de procédure civile et des articles L.143-2 et L.143-5 du code de commerce, aux fins de :

— Constater que faute pour Madame [O] [J] d’avoir réglé dans le mois du commandement qui lui a été délivré les causes dudit commandement, la clause résolutoire se trouve acquise au profit de la bailleresse

— Dire en conséquence Madame [O] [J] occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle occupe à [Adresse 6] [Localité 5] [Adresse 1]

— Ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il échet

— Condamner, à titre provisionnel, Madame [O] [J] à payer à la SAS BEN – IMMONEGOCE la somme en principal de 12.422 euros représentant les loyers arriérés au 1er novembre 2024, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2024

— La condamner également, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50% et ce jusqu’au jour de la libération complète et effective des lieux loués

— La condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20 septembre 2024

A l’appui de ses demandes, la SAS BEN-IMMONEGOCE expose que, par acte du 19 décembre 2018, elle a donné à bail dérogatoire à Madame [O] [J], agissant au nom de la société BIGEAL en cours de formation, des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 7]. Elle indique que sa locataire a cessé de procéder au paiement de ses loyers et charges, la contraignant à lui faire délivrer le 27 septembre 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 10.772 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise, sa locataire restant lui devoir la somme de 12.422 euros au 1er novembre 2024.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025 au cours de laquelle la SAS BEN-IMMONEGOCE, par avocat, s’est désistée de sa demande d’expulsion précisant que Madame [O] [J] avait quitté les lieux depuis le 13 mars 2025, porté le montant de la date à la somme de 12.200,96 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, et , pour le surplus, maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Madame [O] [J], par avocat, se réfère à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

— prononcer la demande d’expulsion sans objet

— prononcer condamnation en deniers ou quittances

— lui accorder un délai de deux ans pour apurer la dette qui sera fixée avec 23 échéances de 150 euros et le solde à la 24ème mensualité

— rejeter les demandes de la SAS BEN-IMMONEGOCE sur le montant de l’indemnité d’occupation qui ne doit pas dépasser le montant du loyer, sur les frais irrépétibles non justifiés par l’équité

— mettre à la charge des parties les dépens engagés par elles

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les parties sont liées par un contrat de bail dérogatoire passé sous seing privé le 19 décembre 2018, tacitement reconduit en application des dispositions précitées, portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 7], destiné à l’usage du preneur, Madame [O] [J], pour une activité de bureaux, moyennant un loyer mensuel de 445 euros hors charges et hors taxes, payable à terme à échoir.

Ledit bail comporte en son article 9 une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces du dossier que le 27 septembre 2024, la SAS BEN-IMMONEGOCE a fait délivrer à Madame [O] [J] un commandement de payer une somme de 10.772 euros, hors coût de l’acte, pour l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2024 inclus, le dit commandement visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail.

Madame [O] [J], qui indique avoir quitté les lieux le 13 mars 2025, ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois ayant suivi sa délivrance.

Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 28 octobre 2024.

Il y a lieu de préciser que, compte tenu de la libération des locaux par la défenderesse, la SAS BEN-IMMONEGOCE s’est désistée oralement à l’audience de sa demande d’expulsion.

Sur les demandes en paiement provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1) S’agissant de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Madame [O] [J] causant un préjudice à la SAS BEN-IMMONEGOCE, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié à compter du 28 octobre 2024 et ce jusqu’au 13 mars 2025, date de libération effective des lieux par Madame [O] [J].

Par conséquent, il convient de condamner la SAS BEN-IMMONEGOCE au paiement de ladite indemnité pour la période du 28 octobre 2024 au 13 mars 2025 qui sera comprise au titre de la provision.

Toutefois, la demande de majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

2) S’agissant des impayés locatifs

Il résulte du décompte actualisé versé aux débats par la SAS BEN-IMMONEGOCE que sont réclamés en paiement les loyers et charges de avril 2023 jusqu’au 13 mars 2025 inclus, date de départ des lieux, à hauteur de la somme totale de 12.200,96 euros.

Madame [O] [J], qui fait valoir qu’elle a procédé à plusieurs règlements qui n’ont pas été comptabilisés et considère n’être redevable que de la somme de 8.742 euros. Elle indique que tous ses paiements n’ont pas été pris en compte par le bailleur, produisant des relevés bancaires et des récépissés de demande de demande de virement, ainsi qu’un ordre de virement. Les éléments sont cependant présentés de manière disparate, sans reprise chronologique et comparative au décompte actualisé, qui montre des sommes versées.

Ainsi, tenant compte des règlements qui seraient intervenus, il convient de prononcer une condamnation en deniers ou quittances.

Par conséquent, il convient de considérer, pour la part non sérieusement contestable en référés, que Madame [O] [J] est débitrice d’une somme de 12.200,96 euros TTC jusqu’au 13 mars 2025 inclus pour le bail commercial. Il convient de la condamner, en deniers ou quittances, à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs et indemnités d’occupation dus.

Il convient en outre d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement suppose que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités du montant des loyers et charges impayés.

En l’espèce, Madame [O] [J], qui sollicite des délais de paiement, ne verse au soutien de sa demande aucun élément comptable sérieux permettant d’apprécier sa capacité de remboursement étant souligné que celle-ci a quitté les lieux et n’a procédé à aucun règlement depuis le 25 novembre 2024.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [O] [J], qui échoue, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu des éléments de la cause et de l’équité, Madame [O] [J] sera condamnée à payer à la SAS BEN-IMMONEGOCE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé au sein du bâtiment B 2e étage gauche escalier central – [Adresse 3] à [Localité 8] (91) au 28 octobre 2024.

CONSTATE le désistement de la SAS BEN-IMMONEGOCE de sa demande d’expulsion.

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [O] [J] à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SAS BEN-IMMONEGOCE aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 28 octobre 2024 jusqu’au 13 mars 2025, date de libération effective des lieux loués.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

CONDAMNE par provision, Madame [O] [J] à payer, en deniers ou quittances, à la SAS BEN-IMMONEGOCE la somme de 12.200,96 euros au titre des impayés de loyers, taxes et charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 13 mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

CONDAMNE Madame [O] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 septembre 2024.

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à la SAS BEN-IMMONEGOCE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 2 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,