TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04427 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQY

N° MINUTE :

5/2024

JUGEMENT

rendu le 22 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [K] [I]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

ayant pour adminitrateur de biens, la société IMMO DE FRANCE [Localité 4] ILE DE FRANCE, Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 4]

représenté par la SELARL DELATTRE & HOANG en la personne de Maître Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G234

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [E]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04427 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2004, M. [K] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 3] (étage 5, lot 40, une cave n°16), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1400 euros et une provision sur charges de 67 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7 470,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [E] le 25 janvier 2024.

Par assignation du 9 avril 2024, M. [K] [I] a fait assigner M. [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties,ordonner l’expulsion, sous astreinte, du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliersfixer une indemnité mensuelle d’occupation, indexée, d’un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, et condamner M. [P] [E] à la payer,condamner M. [P] [E] à lui payer la somme de 13 338,83 euros arrêtée au 4 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,condamner M. [P] [E] à lui payer la somme de 1 333,88 euros au titre de la clause pénale,condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 septembre 2024, M. [K] [I], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 septembre 2024, s’élève désormais à 23 747,96 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [K] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 24 janvier 2024.

Les stipulations du contrat de bail en date du 29 octobre 2004, prévoyant un délai de deux mois, doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

La somme de 7 470,72 euros n’ayant pas été réglée par le locataire dans le délai de deux suivant la signification du commandement.

Le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [K] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [K] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [K] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 septembre 2024, M. [P] [E] lui devait la somme de 23 452,40 euros, terme de septembre inclus, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [P] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13 338,83 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

M. [K] [I] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. […]

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. […]

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [P] [E] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de M. [K] [I] tendant à son application seront donc rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 200 euros à la demande de M. [K] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 octobre 2004 entre M. [K] [I], d’une part, et M. [P] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] [Localité 3] (étage 5, lot 40, une cave n°16) est résilié depuis le 25 mars 2024,

ORDONNE à M. [P] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] [Localité 3] (étage 5, lot 40, une cave n°16) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE M. [K] [I] de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [E] à payer à M. [K] [I] la somme de 23 452,40 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêté au 17 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13 338,83 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [P] [E] à payer à M. [K] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DÉBOUTE M. [K] [I] de sa demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE M. [P] [E] à payer à M. [K] [I] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024 et celui de l’assignation du 9 avril 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge