TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Septembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me . Laura SARKISSIAN…………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07311 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GJR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [C]

né le 13 Mai 1950 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Association D’AIDE AUX JEUNES TRAVAILLEURS (AAJT), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe GARCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie BINON-DAVIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 novembre 1992, Monsieur [H] [C] a loué à l’association [Localité 4] pour la garantie de l’accès au logement « Département jeunes », en vue de sous-location, un appartement – sans espace extérieur – sis [Adresse 2].

Un contrat de sous-location a été signé entre l’association [Localité 4] pour la garantie de l’accès au logement et Madame [I] [G] avec effet au 1er juillet 2022, concernant l’appartement susvisé.

L’association d’aide aux jeunes travailleurs (AAJT) est venue aux droits de l’association [Localité 4] pour la garantie de l’accès au logement.

Estimant que Madame [I] [G] manquait à son obligation de jouissance paisible du logement, Monsieur [H] [C] a, par exploit de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, fait assigner l’AAJT et Madame [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 11 mars 2024.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 septembre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Il sera rappelé, à titre liminaire, qu’en application des dispositions des articles 4, 5, 31 et 753 du code de procédure civile, le Juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, et que les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que… » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la résiliation du bail

Vu les articles 1103 et 1104, 1224, 1227 et 1341-1 du code civil,

Vu l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte de l’application combinée des articles 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, 1728, 1729 et 1741 du code civil que le preneur a pour obligation principale d’user paisiblement de la chose louée, en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, le contrat de louage étant résolu par le défaut du preneur de remplir ses engagements.

Il résulte par ailleurs du contrat de bail que le locataire a l’obligation d’user paisiblement de son habitation.

Par application du principe de subsidiarité de l’action oblique, Monsieur [H] [C] doit mettre l’AAJT en demeure d’exercer son droit à obtenir la résiliation du bail en raison des agissements fautifs de Madame [I] [G] et, en cas de carence ou de refus, la faire assigner en résiliation et expulsion.

En l’espèce, Monsieur [H] [C] expose que Madame [I] [G] est à l’origine de nuisances au sein de l’immeuble, excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Au soutien de sa demande, il produit :

un courrier envoyé à l’AAJT, daté du 28 octobre 2021, faisant état du fait que la sous-locataire accède à la couverture du toit de la cour du rez-de-chaussée de l’immeuble qu’elle utilise comme une terrasse ;une sommation de ne plus accéder à l’espace et de le laisser libre de toute occupation signifiée le 21 janvier 2022 à l’AAJT ;une mise en demeure de ne plus accéder à l’espace envoyée par l’AAJT à Madame [I] [G] le 31 janvier 2022 ;un procès-verbal dressé par un huissier de justice le 22 février 2022, selon lequel celui-ci n’a pu pénétrer dans l’appartement litigieux ou chez des voisins afin d’accéder aux fenêtres donnant sur la cour ;une mise en demeure du 13 avril 2022 envoyée à l’AAJT concernant le retrait de la bâche installée par Madame [I] [G] sur la couverture du toit de la cour du rez-de-chaussée de l’immeuble ;un procès-verbal de constat, dressé par un commissaire de justice le 21 septembre 2023, après avoir été autorisé par requête présidentielle à l’initiative de Monsieur [H] [C], aux termes duquel : « Je me rends alors dans la cuisine d’où la seule fenêtre présente permet d’observer le toit de la cour du rez-de-chaussée de l’immeuble.

A mon arrivée au niveau de ladite fenêtre, je relève la présence d’un marchepied en bois à deux marches permettant à une personne de monter sur l’allège afin d’accéder au toit du rez-de-chaussée. Côté toiture, laquelle est à un niveau plus bas que celui du plancher de l’appartement occupé par Madame [G], je note la présence d’un autre marchepied à trois marches, installé pour permettre de descendre sur la toiture.

J’enjambe la fenêtre à l’aide de cette installation précaire et me retrouve sur le toit litigieux.

L’exercice est un peu périlleux.

La étant, je relève que la toiture, simplement revêtue de calandrite, est manifestement utilisée par les occupants de l’appartement de Mme [G].

Cette dernière nous confirme qu’elle et sa famille utilisent effectivement ce toit depuis de nombreuses années, afin notamment d’entreposer et stocker des biens qu’elle ne peut plus ranger dans l’appartement.

Le toit est clôturé côté extérieur par des canisses en bambou posés verticalement en extrémité. Une bâche en plastique blanc opaque est tendue en partie haute et couvre un peu plus de la moité de la toiture ; elle est fixée, d’une part, sur un petit auvent présent au-dessus de la fenêtre de la cuisine et, d’autre part, aux cannisses précédemment décrits (Photo 11). Cette installation permet une simple protection contre la pluie

La calandrite d’étanchéité apparait largement usée à plusieurs endroits. Elle n’est en tous cas pas protégée de l’utilisation qui en est faite par les occupants.

Je relève que le toit est encombre de divers objets hétéroclites et notamment de végétaux, meuble de rangement, coffres, caisses à outils, litière pour chat ».

Les documents versés par Monsieur [H] [C], précis et circonstanciés, permettent de démontrer la réalité et la gravité des nuisances invoquées, qui sont à l’origine de troubles d’une particulière importance à la tranquillité et à la sécurité des résidents, et conduisent à considérer que l’AAJT, du fait de sa carence à faire respecter par la sous-locataire ses obligations, et Madame [I] [G], ont gravement manqué à leur obligation de jouissance paisible du logement.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de l’AAJT et du contrat de sous-location aux torts de Madame [I] [G], sur le fondement des dispositions de l’article 1741 du code civil, et d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [G] (aucune demande n’étant formée concernant l’expulsion de l’AAJT).

Sur les dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Monsieur [H] [C] ne prouve pas l’existence d’un préjudice direct et personnel qu’il aurait subi, en lien avec les faits litigieux.

Sa demande en dommages et intérêts à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 1719, 1720, 1721 et 1724 du code civil,

Au cas d’espèce, Madame [I] [G] fait état de l’impossibilité d’utiliser une cave, compte tenu de nombreuses effractions subies.

Elle n’en établit cependant aucunement la réalité, au-delà du fait qu’aucune cave n’a été mise à bail à la lecture des contrats communiqués et qu’aucun courrier adressé au bailleur faisant état de problèmes n’est transmis.

En toute hypothèse, Madame [I] [G] n’est plus locataire des suites de la résiliation judiciaire prononcée judiciairement.

Par conséquent, Madame [I] [G] sera déboutée de sa demande tendant à faire réaliser des travaux de remise en état.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, l’AAJT et Madame [I] [G] seront condamnées aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [C], l’AAJT et Madame [I] [G] seront condamnées à lui verser la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti par Monsieur [H] [C] à l’AAJT sur le logement situé [Adresse 2], aux torts de la locataire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de sous-location consenti par l’AAJT à Madame [I] [G] sur le logement situé [Adresse 2], aux torts de la sous-locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [H] [C] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [I] [G] de sa demande tendant à faire réaliser des travaux de remise en état ;

CONDAMNE l’AAJT et Madame [I] [G] à verser à Monsieur [H] [C] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’AAJT et Madame [I] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,