Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 17 octobre 2024, n° 23/03761

TJ Paris 17 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du logement
La cour a constaté que les infiltrations d'eau ont bien eu lieu et que le bailleur n'a pas respecté son obligation de garantir la jouissance paisible du logement, justifiant ainsi l'indemnisation.
Accepté
Droit à remboursement des frais de justice en cas de victoire
La cour a jugé que, étant partie gagnante, les locataires ont droit à un remboursement de leurs frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 17 oct. 2024, n° 23/03761
Numéro(s) :	23/03761
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yehochoua LEWINPierre JUDE
Parties :	LA FRANCE MUTUALISTE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/10/2024

à : M^e Yehochoua LEWIN

Copie exécutoire délivrée

le : 17/10/2024

à : M^e Pierre JUDE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/03761 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXHF

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 octobre 2024

DEMANDEURS

Madame [X] [I] épouse [C], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par M^e Pierre JUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0268

Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représenté par M^e Pierre JUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0268

DÉFENDERESSE

LA FRANCE MUTUALISTE, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0464

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 04 octobre 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 17 octobre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/03761 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXHF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 décembre 2018, LA FRANCE MUTUALISTE a donné à bail à M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5], au 6e étage, pour un loyer mensuel de 1 863,84 euros outre 171,16 euros de provision sur charges.

M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] ont donné congé, l’état des lieux de sortie a été effectué le 15 février 2022.

Se plaignant d’un préjudice de jouissance, consécutif à plusieurs dégâts des eaux, M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] ont, par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2023, fait assigner LA FRANCE MUTUALISTE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :

25 258 euros au titre de la perte de jouissance de l’appartement sur une période de 26 mois,40 000 euros au titre de leur préjudice physique et moral,6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 23 mai 2023, l’affaire a fait l’objet de trois renvois, à la demande de l’une ou l’autre des parties, pour être finalement retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A l’audience du 27 juin 2024, M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils maintiennent les demandes de leur assignation.

LA FRANCE MUTUALISTE, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] et leur condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande d’indemnisation

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, la réalité d’un dégât des eaux déclaré le 31 janvier 2020 par les locataires n’est pas contestée. La société BQSE intervenue le 6 février 2020 constatait comme M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] une tâche au plafond du couloir côté cuisine et mentionnait un taux d’humidité de 90%. Une fuite sur un joint d’arrivée d’eau de la machine à laver des voisins, locataires, du dessus était relevée. Un constat amiable était dressé avec ce voisin le 19 juin 2020. Les travaux ont été réalisés, selon les demandeurs, au mois de décembre 2020 après séchage des murs et pris en charge par leur assureur.

Un dégât des eaux constaté au même endroit est dénoncé par courriel du 22 janvier 2021 à la bailleresse. Cependant, ne sont produits pour en justifier qu’une photographie non probante en l’absence de localisation et de date certaine. De plus, si un extrait de courrier daté du 23 février 2021, qualifié de mise en demeure par M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C], est produit, il n’est pas justifié de son envoi.

S’agissant du dégât des eaux du 30 mai 2021, un constat amiable était dressé le 1er juin 2021 entre M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] et LA FRANCE MUTUALISTE selon lequel la société SPL est intervenu pour réparer la fuite constatée au niveau du ballon d’eau chaude. Les locataires affirmaient qu’étaient touchés les murs du couloir, de la salle à manger et du salon. Et ajoutaient avoir dû quitter l’appartement pendant deux mois, ce qui n’est justifié par aucune pièce.

M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] mettaient LA FRANCE MUTUALISTE en demeure, par courrier daté du 30 juin 2021 et réceptionné le 2 juillet 2021 de les indemniser suite aux dégâts des eaux subis aux mois de janvier 2020, janvier 2021 et mai 2021.

L’expert de l’assureur des locataires, après visite du 12 juillet 2021 indiquait :

« Sinistre dégât des eaux survenu dans le bâtiment gauche de l’immeuble […] ayant pris naissance au droit du 7e étage, occasionnant des dommages à l’étage inférieur dans l’appartement loué par Mme [I]. Le sinistre est consécutif à une fuite sur canalisation d’alimentation privative accessible. Chez un tiers ». Il est encore précisé que la cause a été supprimée par un professionnel et que « les dommages constatés affecte les embellissements et du mobilier (canapé). ». L’expert estime la responsabilité du propriétaire de l’immeuble engagée. Il était proposé une indemnisation de 500 euros pour le canapé et 2 524,20 euros pour les travaux de peinture.

Ils dénonçaient une nouvelle fuite au mois d’octobre 2021 au plafond du couloir. La pièce nommée déclaration de sinistre produite par les demandeurs ne comporte aucune description du sinistre et indique qu’une recherche de fuite est en cours.

M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] ont ensuite fait intervenir un commissaire de justice qui a constaté le 9 octobre 2021 :

dans l’entrée, « Le pan de mur droit dans le couloir présente diverses marques d’humidité.

La peinture craquelle par sections, le mur immédiatement en dessous est humide au toucher.

La colorimétrie dans cette zone laisse apparaître un écoulement des eaux. »

dans la cuisine, « La zone présente en partie gauche de légères marques d’humidité ainsi que de légères fissurations.

La peinture est incomplète et présente globalement de légers désordres. »

dans la salle de bain, « En fond de zone la peinture craquelle et je constate de légères fissurations ainsi que de légères marques d’humidité. »

Les photographies en noir et blanc prise par le commissaire de justice ne sont pas suffisamment lisibles pour pouvoir constater des désordres.

L’expert de l’assureur des locataires, après visite du 15 novembre 2021 indiquait :

« Sinistre dégât des eaux survenu dans le bâtiment gauche de l’immeuble […] ayant pris naissance en parties communes occasionnant des dommages au 6eme étage dans l’appartement […]. Le sinistre est consécutif à des infiltrations au travers de défauts d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble, au droit du 8eme étage. Les infiltrations ont occasionné des dommages aux embellissements locatifs (peinture plafonds, murs) dans le couloir d’entrée, la cuisine, les WC et le salon de l’appartement loué. »

Était aussi relevé dans une chambre et la salle de bain un sinistre distinct « vraisemblablement consécutif à un débordement de chéneaux ».

L’expert estime la responsabilité du propriétaire de l’immeuble engagée. Il était proposé une indemnisation de 1 387,50 pour le relogement et 3 737,69 euros pour les travaux de peinture.

Il est mentionné à l’état des lieux de sortie amiable, réalisé contradictoirement, des traces de dégâts des eaux sur les murs et les plafonds de l’entrée, du couloir, de la salle de bain, de la chambre 2, du salon, les murs des WC, de la chambre 1, le plafond de la cuisine. Les photographies en noir et blanc, annexées, ne permettent pas de se rendre compte précisément des désordres décrits sans plus de précisions par les parties.

L’analyse de l’ensemble des pièces produites permet de constater que les locataires rapportent suffisamment la preuve des dégâts des eaux qu’ils allèguent. Si les pièces ne permettent pas toujours d’établir la date à laquelle les infiltrations ont eu lieu, notamment pour les dégâts des eaux de janvier et d’octobre 2021. Les multiples constatations postérieures ont permis d’établir la réalité d’infiltrations au regard de l’état des murs et des plafonds.

En ces conditions, le manquement du bailleur à son obligation de remettre au locataire en bon état d’usage et de réparation est avéré, les infiltrations trouvant leur origine dans des parties privatives extérieures au local loué et dans les parties communes, étant précisé que LA FRANCE MUTUALISTE détient l’intégralité de l’immeuble. Cette dernière sera donc tenue de réparer les préjudices découlant de ce manquement. Étant précisé que les diligences personnelles du bailleur à cet égard sont sans incidence sur sa responsabilité et que les locataires n’ont pas la charge de s’adresser directement à des tiers, voisins ou assureurs, pour résoudre les désordres.

En revanche, l’insalubrité qui est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, n’est pas établie en l’espèce, à défaut de production d’un tel arrêté.

S’agissant du préjudice, M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] évaluent leur perte de jouissance à 50% sur une période de 26 mois (de janvier 2020 à février 2022).

L’article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

Il convient de préciser que les pièces relatives à l’indemnisation des preneurs par les assurances concernent des frais de relogement et l’indemnisation de préjudice matériel et non l’indemnisation du préjudice de jouissance qui incombe au bailleur, charge à lui d’intenter les recours qu’il estime nécessaires. En outre, la prise en charge par une assurance de l’indemnisation du preneur n’est pas de nature à empêcher la mise en cause de la responsabilité du bailleur.

Il convient d’écarter la faute des preneurs invoquée par LA FRANCE MUTUALISTE du fait de l’utilisation du local pour une activité professionnelle dans la mesure où aucun lien de causalité n’est démontré avec le préjudice de jouissance allégué.

En conséquence, au regard de la nature du désordre consistant en des infiltrations d’eau ponctuelles touchant une partie des plafonds et des murs de l’ensemble des pièces de l’appartement, de la période durant laquelle se sont succédées les infiltrations (24 mois et 15 jours du 30 janvier 2020 au 15 février 2022) mais compte tenu également du fait qu’il n’est pas possible, au vu des pièces produites, d’établir précisément l’importance des zones touchées, qu’aucune mesures objectives et concrètes du taux d’humidité n’est donnée et que l’eau n’a pas coulé en continu sur la période, ainsi que de la valeur locative du logement, il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance subi par M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] à la somme de 7 000 euros.

Sur le préjudice physique et moral

Il convient de relever que le lien entre l’asthme déclaré par le fils des locataires et les dégâts des eaux n’est pas établi. Par ailleurs, l’état d’insalubrité du logement n’est pas avéré et il ne ressort pas des termes du congé que le départ des preneurs ait été motivé par les désordres constatés dans l’appartement. Ainsi, il convient de rejeter cette demande, la réalité du préjudice allégué n’étant pas démontrée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

LA FRANCE MUTUALISTE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, LA FRANCE MUTUALISTE devra verser à M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE LA FRANCE MUTUALISTE à verser à M. [P] [C] et [X] [I] épouse [C] :

—  7 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE LA FRANCE MUTUALISTE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection