TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/59578 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RVI

N° : 12

Assignation du :

15 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 octobre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SOCIETE NOUVELLE ATVYL DISTRIBUTION

[Adresse 3]

([Adresse 3])

[Localité 4]

représentée par Maître Séverine GUILLUY de la SELEURL LAWRIZON AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C1100

DEFENDERESSE

La Société ENTREPOTS [Localité 6] II

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Maroun ABINADER, avocat au barreau de PARIS – #E2359

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 13 juin 2017, la SAS ENTREPOTS [Localité 6] II a consenti à la société Globe Express, aux droits de laquelle est venue la SARL NOUVELLE ATVYL DISTRIBUTION un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] au sein du parc « [Localité 6] » à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel de base hors taxes et hors charges de 877.365€.

Les locaux sont à usage d’entrepôts logistiques, au sein d’un bâtiment 2A, d’une superficie de 9045 m², se décomposant ainsi :

Messagerie : 7107 m²Bureaux RDC : 709 m²Bureaux R+1 : 670 m²Locaux sociaux RDC : 278 m²Locaux sociaux R+1 : 116 m²Locaux techniques : 129 m²Local gardien : 36 m².

Se plaignant d’un dysfonctionnement du système de climatisation réversible, la SARL ATVYL DISTRIBUTION a, par exploit délivré le 15 décembre 2023, fait citer la SAS ENTREPOTS [Localité 6] II devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois afin d’être en état d’être jugée et les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur. La tentative de médiation ayant échoué, l’affaire a été plaidée à l’audience du 25 septembre 2024.

A cette audience, la requérante conclut au rejet des demandes adverses et sollicite de :

à titre principal, enjoindre la défenderesse de procéder ou faire procéder aux travaux de remplacement du système de climatisation réversible dans un délai maximum d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1500€ par jour à compter du lendemain du prononcé de l’ordonnance, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte,à titre subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise dont la mission est précisée dans le « Par ces motifs » des écritures, et être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de remplacement ou de réparation du système de climatisation réversibleen tout état de cause, d’être autorisée à consigner les loyers et accessoires entre les mains de la CARPA de l’Ordre des Avocats au Barreau de Paris jusqu’à la parfaite exécution des travaux permettant de remédier durablement aux dysfonctionnements affectant le système de chauffage réversible,condamner la défenderesse au paiement de la somme de 54.606€ par provision à titre de dommages et intérêts,condamner la défenderesse au paiement de la somme de 7000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

En réponse, la SAS ENTREPOTS [Localité 6] II conclut au rejet des prétentions de la requérante et sollicite :

à titre principal, d’enjoindre la requérante à procéder aux travaux et réfections nécessaires de l’installation concernée afin que cette dernière puisse fonctionner en parfaite conformité avec ses obligations issues du bail,à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise dont la mission est précisée dans le « Par ces motifs » des écritures, et rejeter la demande de la requérante d’être autorisée à réaliser les travaux tant qu’une décision judiciaire n’est pas intervenue,en tout état de cause, condamner la défenderesse à lui verser la somme de 7000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

SUR CE

Sur la demande principale

La requérante soutient, compte tenu du dysfonctionnement du système de climatisation réversible qui empêche une jouissance paisible des lieux, que le bailleur manque à son obligation de délivrance ; que la clause de renonciation à tout recours doit être réputée non écrite en vertu de l’article 1170 du code civil puisqu’elle est de nature à vider de sa substance l’obligation essentielle de délivrance du bailleur ; qu’en outre, le bailleur est tenu de procéder aux grosses réparations de l’article 606 du code civil, qui concernent le système de climatisation réversible ; qu’enfin, il doit garantie des vices de la chose louée en empêchant l’usage et apparus en cours de bail.

En réponse, la défenderesse fait observer que le contrat de bail stipule de façon expresse que le preneur prendra à sa charge toutes les réparations relatives aux éléments d’équipement et ce, même si leur dysfonctionnement est lié à la vétusté, ces clauses ne vidant pas de sa substance son obligation de délivrance, le système de climatisation ne faisant pas partie des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil. Elle ajoute que l’économie du contrat repose notamment sur le fait que le locataire prend à sa charge ce type de réparations.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La condamnation à injonction de faire suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle l’injonction est demandée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soir besoin d’aucune stipulation particulière, de :

délivrer au preneur la chose louée,d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ,d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation de délivrance est l’obligation principale du bailleur.

Dans le cas d’un bail commercial, cette obligation lui impose de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle. Aucune clause du bail ne peut l’en exonérer.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 606 du même code dispose que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Enfin, il résulte des dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce que ne peut être imputée au locataire la charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ni les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606.

En l’espèce, il résulte de la lecture combinée des articles 6.5.1 « Charges et travaux des Parties Communes », 6.5.1.1 « Définition des Parties Communes » et 6.5.1.3 « Travaux des Parties Communes », que « les équipements ((…) climatisation, réfrigération, chauffage…) » sont des parties communes et que « Le Preneur doit, à hauteur de sa quote-part, le remboursement au Bailleur des travaux des Parties Communes ou à usage collectif, à l’exception des travaux limitativement énumérés à l’article 606 du code civil » qui correspondent notamment aux travaux « d’entretien, de menues et/ou grosses réparations (à l’exception des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil qui demeurent à la charge du Bailleur), de réfection » mais également ceux occasionnés par « la vétusté et la force majeure telle que définie à l’article 1218 du Code civil, par dérogation à l’article 1755 du Code civil (à l’exception des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil qui demeurent à la charge du Bailleur), l’évolution des techniques et/ou l’obsolescence des matériaux et équipements ».

Il s’ensuit qu’une clause expresse a mis à la charge du preneur les travaux de réfection des parties communes, si elles sont nécessitées par la vétusté, sauf s’il s’agit de grosses réparations.

La liste fixée par l’article 606 du code civil doit être interprétée strictement. Il est constant que les grosses réparations à la charge du bailleur sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Aussi, y a-t-il lieu pour le preneur de démontrer que la réparation du système de climatisation réversible a pour conséquence de porter atteinte à la structure de l’immeuble. Il résulte du devis établi par la société GESCLIM communiqué par le preneur que la réfection du système requiert uniquement la dépose des faux plafonds et la conservation des plaques pendant les travaux. Cette description met en évidence le fait qu’aucune atteinte à la structure n’est envisagée pour réparer le système de chauffage, qui n’apparaît pas incorporé à la structure de l’immeuble.

Dès lors, le système de climatisation réversible apparaît être un élément d’équipement d’une partie du bâtiment, qui n’entre pas dans la catégorie de l’article 606 du code civil.

En conséquence, le bailleur est fondé à opposer au preneur les stipulations contractuelles mettant à sa charge les travaux de réparation du système de climatisation réversible.

Dès lors, non seulement l’obligation de réparation à la charge du bailleur apparaît sérieusement contestable, mais encore, le bailleur ne peut être considéré comme à l’origine du trouble dont se prévaut le locataire dont le caractère manifestement illicite n’est pas établi.

Les courriers adressés de parts et d’autres ne permettent pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, que le bailleur aurait reconnu que la réfection du système de climatisation réversible était à sa charge, le fait qu’il indique, dans un courrier électronique du 7 février 2019, « J’ai mis des CAPEX pour ce début d’année concernant le chauffage. Les travaux doivent être faits » ne permettant pas d’établir une reconnaissance non équivoque.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que la demande aux fins d’enjoindre le bailleur à procéder à la réfection du système de climatisation réversible se heurte à une contestation sérieuse et qu’au contraire, il y a lieu d’enjoindre le preneur à réaliser les travaux d’entretien du système de climatisation réversible que le contrat met à sa charge.

Sur la demande subsidiaire aux fins de désignation d’un expert

L’article 145 du même code dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

L’obtention d’une mesure d’instruction est subordonnée à l’absence de procès au fond, à la preuve d’un motif légitime et à l’intérêt probatoire du demandeur, apprécié au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur.

Dans la mesure où aucun élément ne rend plausible le fait que la réparation du système de climatisation réversible ferait partie des réparations imputables au bailleur, la requérante ne démontre pas l’existence d’un procès en germe à l’encontre du bailleur, de sorte que le motif légitime n’est pas établi.

La demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande provisionnelle et sur la demande de consignation des loyers

Compte tenu des développements précédents et alors qu’il n’est pas démontré un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la demande d’octroi d’une provision à titre d’indemnité et la demande de consignation se heurtent à une contestation sérieuse. Il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la requérante, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens et à verser à la défenderesse la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la condamnation du bailleur à procéder à la réfection du système de climatisation réversible ;

Enjoignons la société ATVYL DISTRIBUTION à procéder aux travaux et réfections nécessaires de l’installation de climatisation réversible ;

Rejetons la demande d’expertise ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle et la demande de consignation des loyers ;

Condamnons la société ATVYL DISTRIBUTION à verser à la société ENTREPOTS [Localité 6] II la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société ATVYL DISTRIBUTION au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 23 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anne-Charlotte MEIGNAN