TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/06731 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TNE

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSES

Madame [L] [P], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

décédée

Madame [N] [P], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/06731 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TNE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2002, la RIVP a donné en location à Madame [L] [P] un appartement situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 4].

Faisant valoir que Madame [L] [P] n’habitait plus les lieux et les aurait cédés à sa nièce Madame [N] [P], devenue seule occupante des lieux, la RIVP a fait assigner Madame [L] [P] et Madame [N] [P] par acte d’huissier du 3 juillet 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :

Prononcer la résiliation du bail du 1er octobre 2002 qui lie la RIVP à Madame [L] [P] aux torts exclusifs de cette dernière, pour inoccupation personnelle et cession des lieux,Dire et juger Madame [N] [P] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 4],Ordonner l’expulsion de Madame [L] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont Madame [N] [P], du logement sis [Adresse 4] à [Localité 6] [Adresse 4], avec l’assistance du commissaire de police du quartier et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte, pour les contraindre à s’exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir,Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit,Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum Madame [L] [P] et Madame [N] [P] à verser à la RIVP, à compter de la date de prononcé du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce jusqu’à libération effective des lieux,Ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du Code civil,Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum Madame [L] [P] et Madame [N] [P] à verser à la RIVP une indemnité de 1.200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum Madame [L] [P] et Madame [N] [P] aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 mars 2024 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats suite au décès de Madame [L] [P] survenu le 26 mars 2024.

Madame [N] [P] est demeurée dans les lieux après le décès de sa tante.

Estimant que les conditions d’un transfert du bail n’étaient pas remplies, lors de l’audience du 15 octobre 2024, la RIVP, représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de dire et juger résilié le bail du qui liait la RIVP à feu Madame [L] [P] à la date du 26 mars 2024, date de son décès. Elle a demandé la condamnation de Madame [N] [P] au versement d’une indemnité d’occupation à compter du décès de Madame [L] [P]. La RIVP a maintenu le surplus de ses demandes à l’encontre de Madame [N] [P] telles que formulées dans l’acte introductif d’instance, en actualisant sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 octobre 2024 à la somme de 4.719,20 euros.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP a indiqué que les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n’étaient pas réunies pour effectuer un transfert de bail.

Madame [N] [P], représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

Rejeter les demandes de la RIVP,A titre subsidiaire, accorder à Madame [N] [P] un délai de 12 mois pour quitter les lieux,Condamner la RIVP à verser à Madame [P] 452,10 euros au titre du préjudice financier et 200 euros au titre du préjudice moral,Dire que l’équité commande que chaque partie conserve à sa charge ses frais et dépens,Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] [P] insiste sur l’ancienneté de son occupation des lieux. Elle souligne à cet égard qu’elle habitait avec sa tante depuis 2008. Elle ajoute qu’elle s’est toujours acquittée du paiement du loyer. Pour finir, elle sollicite le bénéfice d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés par les parties, il y a lieu de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail

Il ressort de l’examen du contrat de location versé aux débats que seule Madame [L] [P] était titulaire du bail. Madame [N] [P] ne peut donc exciper d’aucun droit en qualité de cotitulaire du contrat de location.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivent avec lui depuis au moins un an à la date du décès et qu’à défaut de personnes remplissant les conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Madame [N] [P], nièce de Madame [L] [P], n’est pas une descendante de celle-ci.

En conséquence, Madame [N] [P] ne remplit pas les conditions relatives au lien de parenté posées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ne peut donc bénéficier d’un transfert de bail de Madame [L] [P].

Il y a lieu par conséquent de constater que le bail de l’appartement situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 4] a été résilié de plein droit le 26 mars 2024 et que Madame [N] [P] est devenue occupante sans droit ni titre dudit logement à compter de cette date.

Sur la demande de délais

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, Madame [N] [P] a d’ores et déjà bénéficié de larges délais de fait depuis le 26 mars 2024 pour quitter les lieux, en raison de la durée de la procédure.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de paiement de l’arriéré locatif

En l’absence de transfert du contrat de location au profit de Madame [N] [P], il y a lieu d’autoriser l’expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef. Aucun motif ne justifie de supprimer le délai prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de prononcé d’une astreinte.

Il convient de faire droit à la demande d’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée à une somme égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, ce à compter du 26 mars 2024 jusqu’à libération des locaux.

S’agissant de la demande en paiement portant sur les loyers, SLS et charges échus avant le 26 mars 2024, celle-ci sera rejetée. En effet, le paiement de la dette locative (et d’un éventuel SLS) incombait à Madame [L] [P]. Du fait du décès de la locataire, cette dette fait partie du passif de la succession. Or, il n’est pas justifié ni même allégué que Madame [N] [P] vienne aux droits de sa tante. La demande en paiement présentée à son encontre au des loyers, SLS et charges échus avant le 26 mars 2024 sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles :

Madame [N] [P] n’établit pas le caractère abusif du recours à un commissaire de justice pour faire établir un constat d’occupation des lieux. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ainsi que de son préjudice moral.

Sur les demandes annexes

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées de ce chef seront par conséquent rejetées.

Madame [N] [P], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Enfin, aucun motif ne justifier d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à la disposition du public par les soins du greffe, contradictoire et en premier ressort,

Dit que Madame [N] [P] ne bénéficie pas d’un transfert du bail portant sur l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 4], à la suite du décès de Madame [L] [P] survenu le 26 mars 2024,

En conséquence,

Constate que le bail de l’appartement situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 4] a été résilié de plein droit le 26 mars 2024,

Constate que Madame [N] [P] est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 26 mars 2024,

Dit qu’à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 4] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [N] [P] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame [N] [P] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle laquelle sera fixée à une somme égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, ce à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à la libération des lieux,

Rejette la demande en paiement au titre des loyers, SLS et charges antérieurs au 26 mars 2024,

Ordonne la capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [N] [P] aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l’article 695 du Code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an précités.

Et ont signé,

Le Greffier, Le Juge.