TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UOF

N° MINUTE :

2024/1

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son Syndic la SAS JP2L, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 6]

représenté par M^e François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDERESSE

Madame [E] [N], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2024

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UOF

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [N] est propriétaire des lots n°12 et 43 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la SAS JP2L, a fait assigner Mme [E] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

2 081,19 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 8 juin 2023 au 2e trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,231 euros au titre des frais de recouvrement,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l’audience du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Mme [E] [N], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le syndicat des copropriétaires a adressé, comme sollicité, une nouvelle matrice cadastrale récente pour justifier de la qualité de propriétaire de la défenderesse.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [N] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°12 et 43,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 8 juin 2023 au 1er avril 2024 et arrêté à cette date à 2 312,19 euros, (en ce inclus 231 euros de frais),

— le jugement du tribunal d’instance du 20ème arrondissement de Paris du 22 décembre 2017,

— le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 février 2022, avec le décompte d’exécution du commissaire de justice correspondant et un commandement aux fins de saisie-vente,

— le jugement du tribunal judiciaire de Paris du18 juillet 2023, ayant notamment condamné la défenderesse à payer la somme de 1 902,49 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023,

— les appels de fonds couvrant la période,

— les comptes de charges pour l’exercice 2022/2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 8 juin 2023, ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour l’exercice 2022/2023,

▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023/2024 et 2024/2025,

Au vu des pièces produites, Mme [E] [N] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de

1 206,69 euros, pour la période allant du 8 juin 2023 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2e trimestre 2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 1er février 2024, lendemain de la première présentation de la mise en demeure, pour la somme de 1 779,83 euros, somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 874,50 euros au titre d’une facture de l’entreprise LEFAURE, il ne s’agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais d’une demande d’indemnisation qu’il convient de fonder sur l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, justifie avoir effectué des travaux pour remettre en état les parties communes dégradées suite à des travaux effectués dans l’appartement de la défenderesse, après lui avoir adressé une mise en demeure de procéder elle-même aux travaux. Cette dernière, en dégradant les parties communes, a engagé sa responsabilité civile délictuelle, il convient donc de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 874,50 euros à titre de dommages et intérêts. Les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure d’avocat du 26 janvier 2024. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée, soit la somme de 231 euros.

Les frais de mise en demeure en date du 26 janvier 2024 sont justifiés avec la production du bordereau d’accusé réception. Il sera donc fait droit à cette demande en paiement qui relève des frais nécessaires et non des dépens.

En conséquence la somme globale de 10,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Mme [E] [N] n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de juin 2023, c’est, en outre, la quatrième procédure que le syndicat des copropriétaires est contraint d’intenter à son encontre pour obtenir le paiement des charges dues. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [E] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Mme [E] [N] devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] une somme qu’il est équitable de fixer à 900 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic la SAS JP2L, les sommes suivantes :

1 206,69 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 8 juin 2023 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2e trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 1er février 2024 pour la somme de 1 779,83 euros et à compter du 20 mars 2024 pour le surplus,874,50 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,10,50 euros au titre des frais de recouvrement,500 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Mme [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] pris en la personne de son syndic la SAS JP2L, la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [E] [N] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier

Le président