TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 20/02984 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CR57N

N° MINUTE : 3

Assignation du :

19 Mars 2020

Jugement d’incompétence

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2024

DEMANDEURS

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [O] [J] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [V] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [N] [Y]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Madame [B] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

tous représentés par Maître Xavier LOUBEYRE de l’ASSOCIATION LOUBEYRE ENTREMONT PORNIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0196

DEFENDERESSE

S.A.S. FAMILLE DELATTRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Valérie HADJAJE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1415

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S MAISON DU PAIN

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Valérie HADJAJE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1415

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 12 Janvier 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2011, M. et Mme [U] [Y] ont donné à bail commercial en renouvellement à M. et Mme [T] [K], aux droits desquels sont successivement venus M. et Mme [X], puis la société FAMILLE DELATTRE et, enfin, par suite d’une cession de fonds de commerce en date du 3 juillet 2020, la société MAISON DU PAIN, des locaux dépendant d’un l’immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 45.000 euros à compter de cette même date.

Ce bail est issu du renouvellement d’un bail de 1999 (non daté) consenti à compter du 1er janvier 1999, et pour une durée de neuf ans, à M. [I] [S] et Mme [N] [A], aux droits desquels se sont trouvés M. et Mme [T] [K].

Le bail de 1999 est issu du renouvellement d’un bail en date du 15 octobre 1990 consenti à M. [P] [Z] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1979.

Le bail du 15 octobre 1990 est issu du renouvellement du bail initial en date du 21 avril 1980 également consenti à M. [P] [Z], qu’il précise et modifie dans les termes suivants : « de ne pouvoir utiliser les lieux qu’au seul usage de l’exploitation du commerce de boulangerie, pâtisserie et accessoirement confiserie, glacier, vente de sandwiches et de boissons non alcoolisées, sans aucune consommation sur place à l’exclusion de tout autre commerce ou industrie ».

Aux termes du bail du 21 avril 1980, consenti à M. [P] [Z] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1979, les locaux sont ainsi désignés aux termes de la clause « DÉSIGNATION DES LIEUX LOUES », toujours applicable au vu des renouvellements successifs susvisés :

« 1°) Une boutique sur rue à gauche de la porte cochère et s’étendant en profondeur jusqu’au mur de refend avec la cage de l’escalier, avec arrière-boutique et dépendances. Au delà de la boutique et y attenant une pièce à usage de magasin ouvrant sur la cour.

2°) Au premier étage, deux pièces, sur rue, au-dessus de la boutique et une chambre sur cour au-dessus du magasin ayant accès par le grand escalier intérieur ;

3°)Sous-sol avec solives en fer couvrant à l’étage souterrain toute la surface de la boutique. »

Par acte d’huissier de justice signifié le 14 février 2019, la société FAMILLE DELATTRE a sollicité de M. [U] [Y] et Mme [O] [J] épouse [Y] le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, pour une durée de neuf années et aux mêmes charges et conditions que le bail du 12 octobre 2011, le loyer du bail renouvelé devant être fixé en fonction de la variation indiciaire des indices trimestriels des loyers commerciaux prévue à l’article L.145-34 du code de commerce modifié par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014.

Par acte d’huissier de justice signifié le 13 mai 2019, M. [U] [Y] et Mme [O] [J] épouse [Y] ont accepté le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, pour une nouvelle durée de neuf ans et moyennant un nouveau loyer annuel de 86.750 euros hors taxes et hors charges.

Selon mémoire préalable notifié le 14 janvier 2020, M. [U] [Y] et Mme [O] [J] épouse [Y] en qualité d’usufruitiers ainsi que M. [V] [Y], Mme [N] [Y] et Mme [B] [Y] en qualité de nus-propriétaires (ci-après les consorts [Y]) ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 86.750 euros en principal par an en invoquant les travaux d’amélioration réalisés par le preneur ainsi qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 19 mars 2020, les consorts [Y] ont assigné la société FAMILLE DELATTRE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par un jugement rendu le 10 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté l’intervention volontaire à la présente instance de la société MAISON DU PAIN ;

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2019 ;

— désigné en qualité d’ expert M. [M] [E] en lui donnant notamment pour mission :

*de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et, notamment, en ce qui concerne la date, la nature, les caractéristiques et l’ampleur des travaux allégués par les consorts [Y], au regard des dispositions des articles R.145-3 et R.145-8 du code de commerce et en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

*de rechercher à la date du 1er juillet 2019 la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 3] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R 145-8 du code de commerce,

*de donner son avis sur le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2019 suivant les indices applicables en expliquant le choix des indices et en précisant les modalités de calcul-

— fixé le loyer provisionnel dû à compter du 1er juillet 2019 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Dans son jugement, le juge des loyers commerciaux indique qu’aux termes d’une attestation notariée en date du 3 juillet 2020, la société FAMILLE DELATTRE a cédé son fonds de commerce à la société MAISON DU PAIN par acte du même jour.

Par ordonnance du 18 décembre 2020, M. [M] [E] a été remplacé par M. [C] [H], lequel a déposé son rapport le 6 janvier 2023.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été rappelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 12 janvier 2024 à laquelle les consorts [Y] ainsi que la société MAISON DU PAIN et la société FAMILLE DELATTRE étaient représentés par leur avocat.

Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, les consorts [Y] demandent au juge des loyers commerciaux de :

— déclarer la cession de fonds de commerce du 3 juillet 2020 inopposable au bailleur ;

— subsidiairement, réserver la validité et l’opposabilité de la cession du fons de commerce expressément contestée par les concluants ;

— fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 95.332 euros HT-HC à compter du 1er juillet 2019, avec intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du code civil et capitalisation;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le défendeur en tous les dépens et partage des frais d’huissier par moitié.

Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, la société MAISON DU PAIN et la société FAMILLE DELATTRE demandent au juge des loyers commerciaux de:

in limine litis,

— se déclarer incompétent au profit de la 18e chambre du tribunal judiciaire de Paris pour connaître des demandes des consorts [Y] ;

au fond,

— débouter les consorts [Y] de leur demande relative à l’inopposabilité de la cession du fonds de commerce entre la société FAMILLE DELATTRE et la société MAISON DU PAIN ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 en fonction de la variation indiciaire selon les indices I.L.C., soit à la somme annuelle en principal de 50.143,61 euros, toutes les autres charges, clauses et conditions du bail demeurant inchangées ;

— débouter les consorts [Y] de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

subsidiairement, si les déplafonnement du loyer n’est pas écarté,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2019 à la valeur locatove de 50.191 euros par an, en principal, avec intérêts au taux légal non pas à la date d’effet du bail renouvelé mais à la date de l’assignation, soit le 19 mars 2020 ;

en tout état de cause,

— condamner les consorts [Y] à payer à la société MAISON DU PAIN la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [Y] solidairement au paiement des entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’inopposabilité de la cession du fonds de commerce

Les consorts [G] exposent que le juge des loyers commerciaux est compétent pour déterminer préalablement quel est le locataire et que la cession du fonds de commerce constitue un élément de la fixation du loyer. Ils invoquent que leur demande d’opposabilité constitue une fin de non-recevoir en raison du défaut de qualité à agir de la société MAISON DU PAIN et que le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et fins de non-recevoir en application de l’article 49 du code de procédure civile. Les consorts [G] soutiennent en outre que la cession du fonds de commerce du 3 juillet 2020 est inopposable au bailleur car il n’est pas justifié de l’état des lieux exigé par l’article L.145-40-1 du code de commerce, l’acte de cession ne lui a pas été signifié conformément à l’article 1690 du code civil et le contractant cédé n’a pas donné son accord ainsi que l’exige l’article 1216 du code civil. Ils soulignent qu’il n’est pas contesté qu’aucune de ces formalités n’a été réalisée. Ils en déduisent que la cession du fons de commerce leur est inopposable et que la société MAISON DU PAIN est occupante sans droit ni titre des locaux et que la société FAMILLE DELATTRE demeure seule locataire.

La société FAMILLE DELATTRE et la société MAISON DU PAIN considèrent qu’en application des articles L.145-56 et R.145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour connaître de la demande d’inopposabilité de la cession du fonds de commerce au bailleur et doit renvoyer l’ensemble des demandes des consorts [Y] au tribunal judiciaire. De plus, ils soutiennent que le bail du 12 octobre 2011 déroge à l’article 1216 du code de commerce en ce qu’il autorise la cession sans information préalable du bailleur ou convocation à l’acte, dès lors que la cession intervient au profit du successeur dans son commerce. Ils invoquent que depuis le 3 janvier 2019 les consorts [Y] étaient informés de la décision de la société FAMILLE DELATTRE de vendre le fonds de commerce, qu’ils ont eu connaissance de la location-gérance d’abord conclue avec la société MAISON DU PAIN, que les parties ont échangé leur mémoire et que les opérations d’expertise se sont déroulées au contradictoire de la société MAISON DU PAIN sans opposition de leur part. Elles en concluent que les consorts [Y] ont eu connaissance de la cession du fonds de commerce et qu’ils n’ont jamais manifesté leur opposition.

Sur ce,

L’article R 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le déali préfix, la chose jugée.

Si le juge des loyers commerciaux a compétence exclusive pour fixer le prix du loyer renouvelé ou révisé, il est néanmoins juge de la recevabilité et de la régularité de la procédure dont il est saisi et peut dès lors statuer sur la recevabilité de l’intervention volontaire d’une partie à l’instance.

En l’espèce, si les consorts [Y] soutiennent que leur demande d’inopposabilité constitue une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de la société MAISON DU PAIN, il demeure que dans le dispositif de leur mémoire ils demandent au juge des loyers commerciaux de « DECLARER la cession de fonds de commerce du 3 juillet 2020 inopposable au Bailleur » et ne forment aucune demande d’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la société MAISON DU PAIN.

Le juge des loyers commerciaux n’est donc saisi que d’une demande d’inopposabilité de la cession du fonds de commerce, laquelle constitue une prétention au fond et non une fin de non-recevoir.

Or, sa compétence est strictement limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé.

Dès lors, il est incompétent pour se prononcer sur l’inopposabilité aux consorts [Y] de la cession du fonds de commerce à la société MAISON DU PAIN.

En outre, cette prétention relative à l’inopposabilité aux consorts [Y] de la cession du fonds de commerce ne peut être réservée puisque, d’une part, le loyer doit être fixé à l’égard d’un locataire déterminé et, d’autre part, le jugement de fixation du montant du loyer constitue un titre exécutoire permettant d’agir en recouvrement forcé de l’éventuelle différence entre le loyer fixé et celui payé à l’encontre d’un locataire ou par un locataire qui doit être déterminé.

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux se déclarera matériellement incompétent pour statuer sur les demandes des consorts [Y] au profit du tribunal judiciaire, 18e chambre.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Se déclare matériellement incompétent ;

Ordonne le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre ;

Dit que le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe au greffe de la 18e chambre du tribunal judiciaire de Paris à défaut d’appel dans le délai de quinze jours suivant la notification du présent jugement ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2024

La GreffièreLa Présidente

M. PLURIELS. FORESTIER