TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [N]

Madame [E] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00310 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XBW

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

INITIALEMENT EN DATE DU4 OCTOBRE 2024

PROROGÉ EN DATE DU 08 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE

OPPCI VIVALDI

Société de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable dont le siège social est situé [Adresse 3]

ayant pour mandataire ESSET, société par action simplifiée unipersonnelle dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0866

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [N]

Madame [E] [Y]

demeurant [Adresse 2]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 08 octobre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/00310 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XBW

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 février 2021, l’OPPCI VIVALDI, représentée par son mandataire la société ESSET, a donné en location à Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] un appartement, une cave et un parking sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 13 novembre 2023, l’OPPCI VIVALDI a fait assigner Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location, leur expulsion et leur condamnation au paiement de diverses sommes.

Lors de l’audience du 4 juillet 2024, l’OPPCI VIVALDI, représentée par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location pour défaut de paiement et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant l’OPPCI VIVALDI à Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y], à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] à lui payer la somme de 9.874,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du dernier commandement, outre celle de 1.143,32 euros au titre des pénalités contractuelles ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] à lui payer une indemnité journalière d’occupation mensuelle égale à deux fois les derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés ;

— Dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] à payer à l’OPPCI VIVALDI une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] aux entiers dépens.

Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] ont pour leur part demandé au juge des contentieux de la protection de :

Prendre acte qu’ils ont bien effectué un règlement de 1.000 euros à la société ESSET, en sa qualité de mandataire de la société OPPCI VIVALDI en date du 12 octobre 2022,Prendre acte qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer courant,

En conséquence,

Débouter la société OPPCI VIVALDI de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail pour défaut de paiement,Accorder à Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] un délai de paiement de 27 mois au titre du remboursement des arriérés de loyers et charges à hauteur de 300 euros payables le 15 de chaque mois, et ce à compter de la décision à intervenir, et dire que durant cette période les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation seront suspendus,Débouter l’OPPCI VIVALDI de sa demande de résiliation judiciaire du bail,Débouter l’OPPCI VIVALDI de sa demande en paiement des intérêts de retard d’un montant de 1.143,32 euros et dire que la clause 3.6 des conditions générales du bail est réputée non écrite,Débouter l’OPPCI VIVALDI de sa demande de fixation d’une indemnité journalière d’occupation égale à deux fois les derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement,Fixer le cas échéant l’indemnité journalière d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement,Débouter l’OPPCI VIVALDI de sa demande de condamnation de Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner l’OPPCI VIVALDI au paiement de ses entiers dépens,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision dans le cas où elle ne leur serait pas favorable.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] ont insisté sur leur bonne foi. Ils ont expliqué que Monsieur [N] avait rencontré des problèmes de santé à l’origine des difficultés financières du couple. Ils ont souligné qu’ils avaient repris le paiement du loyer courant. Pour finir, ils ont sollicité des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire en proposant de s’acquitter du solde de la dette par des versements de 300 euros par mois en sus du loyer courant.

Par note en délibéré en date du 15 juillet 2024, l’OPPCI VIVALDI a produit un décompte actualisé à la somme de 8.874,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 juillet 2024, afin de tenir compte des versements effectués par les locataires au début du mois de juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, ainsi que les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, devenus 1343-5 du code civil,

Vu le contrat de bail en date du 10 février 2021, portant sur un appartement, une cave et un parking sis [Adresse 2].

Vu le commandement de payer en date du 22 septembre 2023 portant sur une somme en principal de 4.506,40 euros,

Vu la saisine CCAPEX intervenue le 6 mars 2023 et réitérée le 25 septembre 2023,

Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de Paris le 14 novembre 2023,

Sur la demande d’expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 septembre 2023, pour la somme en principal de 4.506,40 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail a été conclu à effet du 15 février 2021 pour une durée de six ans. Dès lors, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 22 septembre 2023.

Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] ne se sont pas acquittés de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail sont réunies de plein droit à l’expiration de ce délai.

Cependant, Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] ont partiellement régularisé l’arriéré réclamé, ils ont repris le paiement du loyer et les éléments de la procédure, notamment le décompte locatif, laissent apparaître qu’ils se trouvent en mesure de régler le loyer courant et de s’acquitter progressivement de l’arriéré.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et les locataires pourront rester dans les lieux.

Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et les locataires tenus de libérer les lieux. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour les bailleurs de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Par note en délibéré dûment autorisée en date du 15 juillet 2024, l’OPPCI VIVALDI a produit un décompte actualisé à la somme de 8.874,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 juillet 2024.

Ce décompte est contesté par les locataires qui reprochent à l’OPPCI VIVALDI de ne pas avoir déduit un versement de 1.000 euros qu’ils affirment avoir effectué le 12 octobre 2022.

En application des dispositions de l’article 1353 prises dans leur deuxième alinéa, la charge de la preuve de ce versement repose sur les défendeurs.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] produisent un justificatif émanant de la plateforme Xoom portant sur un règlement de 1.000 euros effectué par Madame [E] [Y] sous le numéro XCYSSY3H le 12 octobre 2022 au bénéfice de la société ESSET, en qualité de mandataire de l’OPPCI VIVALDI.

Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] rapportent ainsi la preuve du versement de 1.000 euros réalisé au bénéfice du bailleur le 12 octobre 2022.

Or, malgré les divers courriers électroniques et justificatifs adressés par les locataires, notamment entre le 13 décembre 2022 et le 27 juin 2023, ce versement n’a pas été déduit du solde locatif par l’OPPCI VIVALDI. Il convient par conséquent de soustraire cette somme du montant de l’arriéré réclamé par l’OPPCI VIVALDI.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] restent redevables de la somme de 7.874,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 juillet 2024.

Dès lors, Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Le bailleur réclame également l’application de la clause pénale stipulée au bail qui prévoit une majoration des loyers impayés à hauteur de 10 %.

Toutefois, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Ainsi, la clause pénale invoquée par le bailleur étant réputée non écrite, il n’y a pas lieu de l’appliquer, et la demande du bailleur de ce chef sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Sur les demandes annexes :

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 10 février 2021, portant sur un appartement, une cave et un parking sis [Adresse 2], est acquise par l’OPPCI VIVALDI depuis le 22 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] solidairement à payer à l’OPPCI VIVALDI la somme de 7.874,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

ORDONNE cependant la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et AUTORISE Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] à se libérer de la dette en 26 versements mensuels consécutifs de 300 euros chacun, en plus du loyer et des charges courantes, et un 27ème versement soldant la dette ;

DIT que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le 27ème et dernier versement réglant le solde du principal, des intérêts et des frais dus à cette date, sauf meilleur accord des parties sur ces dates d’échéances ;

RAPPELLE que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

DIT qu’en cas de respect de cet échéancier :

* les poursuites et procédures d’exécution seront suspendues,

* la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues, loyer courant ou arriéré locatif à leur échéance :

* le solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre,

* la clause résolutoire reprendra immédiatement son effet et le bail sera réputé résilié à la date d’acquisition de cette clause,

* Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] seront alors tenus de quitter les lieux,

* L’OPPCI VIVALDI pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

* s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] seront tenus in solidum, jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, ou à défaut par la reprise des lieux par ce dernier, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation,

REJETTE la demande en paiement présentée au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

LAISSE à la charge de chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] et Madame [E] [Y] in solidum aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jours mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT