TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Dominique FONTANA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ilanit SAGAND-NAHUM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08312 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZBR

dossier joint RG 24/08521

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [M] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1021

DÉFENDERESSE

Société HOMYA (anciennement dénommée GEC 25)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique FONTANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 novembre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 29 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/08312 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZBR

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 30 juin 2000, à effet au 1er août 2000, la société SIMCO, aux droits de laquelle est venue la société GECINA, puis la société GEC 25, désormais dénommée HOMYA (ci-après « la société HOMYA »), a donné à bail à Monsieur [M] [B] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour une durée de six ans, tacitement reconductible.

Par courrier signifié le 7 juillet 2022, la société GECINA a informé les locataires de l’immeuble que des travaux de restructuration étaient prévus à compter du 31 août 2022, en dehors de toute occupation des lieux et a sollicité le retour de Monsieur [B] quant à sa date de libération des lieux.

Le 27 juillet 2022, la bailleresse a adressé un protocole transactionnel à Monsieur [M] [B] permettant d’organiser la sortie des lieux avant le début des travaux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, la société HOMYA a donné congé à Monsieur [M] [B], à effet au 31 juillet 2024, pour motif légitime et sérieux en raison des travaux de restructuration de l’immeuble.

Le 7 février 2024, Monsieur [M] [B] a renvoyé le protocole d’accord qui lui avait été adressé par la bailleresse en 2022, signé.

Le 19 février 2024, la société HOMYA a informé Monsieur [M] [B] que le protocole adressé en juillet 2022 était caduc.

Par courrier remis en mains propres le 6 mars 2024, Monsieur [M] [B] a donné congé au bailleur.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, Monsieur [M] [B] a fait assigner la société HOMYA devant le juge des contentieux de la protection. Cette assignation, placée le 9 septembre 2024, a été enrôlée sous le numéro RG 24/08312.

L’assignation a également été placée le 13 septembre 2024 et enrôlée sous le numéro RG 24/008521.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 octobre 2024. La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

A l’audience, Monsieur [M] [B], par la voix de son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— A titre principal :

Rendre exécutoire le protocole d’accord conclu entre lui et la société HOMYA et condamner la société HOMYA à lui verser la somme de 10 000 euros au titre d’indemnité pour rupture abusive et anticipée du contrat de bail d’habitation ; -A titre subsidiaire :

Prononcer la nullité du congé délivré par la société HOMYA ;Condamner la société HOMYA à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive du bail ; -En tout état de cause :

Condamner la société HOMYA à lui verser la somme de 8 016 euros au titre du préjudice de jouissance ; Condamner la société HOMYA à lui verser la somme de 6 000 euros au titre du préjudice moral ; Débouter la société HOMYA de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la société HOMYA à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société HOMYA aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, Monsieur [M] [B] expose que le bailleur se trouvait dans l’impossibilité légale de mettre fin au bail et qu’il est bien fondé à solliciter une indemnité pour rupture anticipée et abusive du bail. Il ajoute que le protocole transactionnel est valable dès lors qu’il l’a signé et qu’aucune disposition légale ou contractuelle ne lui imposait de signer ce protocole avant un certain délai.

A titre subsidiaire, le demandeur fait valoir, en se fondant sur l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le congé donné par le bailleur le 20 mars 2023 est nul dès lors que la réalisation des travaux de restructuration ne peut être considérée comme un motif sérieux et légitime justifiant la rupture du contrat de bail. Il ajoute que les travaux avaient déjà commencé avant la date du congé.

En tout état de cause, Monsieur [M] [B] invoque un préjudice de jouissance arguant que les travaux entrepris dans l’immeuble ont rendu impossible l’occupation de son appartement. Il évalue ce préjudice au montant des loyers perçus par le bailleur entre septembre 2022 et décembre 2023, période à laquelle il n’occupait pas son appartement. Le demandeur expose également avoir subi un préjudice moral du fait de l’expulsion de son appartement.

A l’audience, par la voix de son conseil, la société HOMYA demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Monsieur [M] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Monsieur [M] [B] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, la société HOMYA, s’appuyant sur l’article 2044 du code civil, fait valoir que le protocole d’accord n’a pas de force obligatoire dès lors qu’il n’a pas été signé et que son acceptation tacite n’est pas démontrée. Elle ajoute, en se fondant sur les articles 1186 et 1187 du code civil, que le protocole est caduc dès lors que l’élément essentiel du protocole était le congé du locataire à la date de signature et son départ effectif le 31 août 2022 et que Monsieur [M] [B] n’a jamais signé de lettre de congé, ni quitté les lieux à cette date. Sur le préjudice de jouissance, se fondant sur les articles 9 du code de procédure civile et 1343 du code civil, la défenderesse fait valoir que Monsieur [M] [B] ne démontre aucun trouble de jouissance et ajoute qu’à aucun moment, l’occupation des locaux n’a été source d’un préjudice anormal de jouissance. Sur le préjudice moral, la société HOMYA expose que le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice, ni dans son principe, ni dans son montant.

MOTIFS :

— Sur la jonction :

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il est incontesté que l’assignation signifiée à la société HOMYA à la demande de Monsieur [B] a été placée deux fois.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les affaires RG 24/08312 et RG 24/08521 et de dire qu’elles se poursuivront sous le n° RG 24/08312.

— Sur l’exécution du protocole transactionnel :

L’article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Selon l’article 1102 du code civil chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

Les articles 2044 et suivants du code civil disposent que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

En l’espèce, le protocole transactionnel proposé à Monsieur [M] [B] en juillet 2022, versé aux débats par les deux parties à l’instance, n’est signé par aucune des parties.

Il expose précisément qu’en raison des importants travaux de restructuration de l’immeuble dans lequel se trouve le bien loué par le demandeur, prévus pour commencer le 31 août 2022, et des nuisances qui pourraient en résulter, les parties se sont rapprochées pour évoquer la restitution des lieux et sont convenues que le locataire donne congé pour le 31 août 2022, quitte les lieux à cette date, la société HOMYA s’engageant à lui verser la somme de 10.000 euros TTC, outre le dépôt de garantie.

Si Monsieur [M] [B] indique avoir envoyé ce protocole signé à la société HOMYA-GECINA par courrier du 7 février 2024, il apparaît, au regard du courrier du 19 février 2024, adressé en réponse à Monsieur [M] [B], que la société HOMYA-GECINA a manifesté sa volonté de ne pas signer le protocole et de ne pas l’appliquer, le considérant comme caduc.

En l’espèce, ce protocole prévoyait notamment que le locataire devait donner congé au bailleur pour le 31 août 2022, afin de permettre les importants travaux de restructuration prévus. Or, il n’est pas contesté que Monsieur [M] [B] n’a pas donné congé à son bailleur pour le 31 août 2022. Au contraire, Monsieur [M] [B] n’a effectivement donné congé de son logement que par courrier du 6 mars 2024.

Dans ces conditions, en l’absence de signature du protocole d’accord par la société HOMYA et d’accord des parties sur la date de délivrance du congé par le locataire, il n’y a eu ni accord de volonté entre les parties, ni concessions réciproques.

En conséquence, le protocole transactionnel n’est pas valide et Monsieur [M] [B] est mal fondé à en demander l’exécution et la condamnation de la société bailleresse à lui verser la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité pour rupture abusive et anticipée du contrat de bail d’habitation. Il sera débouté de cette demande.

— Sur la nullité du congé délivré par le bailleur :

Selon l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 le congé peut être donné au locataire pour motif légitime et sérieux. Il est constant que la réalisation de travaux de restructuration, lorsqu’elle nécessite la libération des lieux pas le locataire, peut constituer un motif légitime et sérieux.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

La société HOMYA a fait délivrer à Monsieur [M] [B] un congé pour motif sérieux et légitime le 20 mars 2023, avec effet au 31 juillet 2024, à savoir l’exécution de travaux de restructuration de l’immeuble, se déroulant en plusieurs phases, comportant notamment la rénovation complète des logements et des réseaux.

En l’espèce, la société HOMYA n’apporte aucun élément relatif à la consistance des travaux envisagés : ni plans, ni devis signé. Toutefois, monsieur [M] [B] invoque précisément l’importance des travaux réalisés en 2023 et les nuisances consécutives au soutien de sa demande d’indemnisation. Il convient donc de considérer que le motif invoqué par la bailleresse pour délivrer un congé au locataire est réel et sérieux et que le congé est donc valide.

En conséquence, Monsieur [M] [B] sera débouté de sa demande.

— Sur les dommages et intérêts :

Sur le préjudice de jouissance :

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Cet article précise que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

De plus, l’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il apparaît, au regard de l’avis du 16 novembre 2023, adressé par la société GECINA, devenue HOMYA, et des photos non circonstanciées, montrant des zones de chantier et des panneaux d’avertissement de danger sur un immeuble, produits par le demandeur, que des travaux de désamiantage et de curage ont été entrepris par le bailleur et ont débuté dès le 16 novembre 2023.

En outre, Monsieur [M] [B] produit un avis aux résidents adressé par la société GECINA, devenue HOMYA, en date du 15 février 2024, informant que dans le cadre des travaux, l’accès au rez-de-chaussée et à l’escalier de service serait condamné et qu’un escalier sécurisé installé sur un échafaudage serait mis en place pour permettre l’accès au logement et ce, à compter du 19 février 2024, pendant une période prévisionnelle de deux semaines. Le demandeur produit également des photos non circonstanciées d’échafaudages sur un immeuble ou installés en face d’une fenêtre.

Ainsi, au regard des pièces versées au débat, si Monsieur [M] [B] montre que des travaux ont été entrepris par son bailleur, il ne démontre pas qu’il lui était impossible d’occuper son logement du fait de ces travaux. Toutefois, il ressort des pièces produites que, à partir du 19 février 2024, l’accès de Monsieur [M] [B] à son logement a été rendu difficile du fait de ces travaux. Aussi, Monsieur [M] [B] justifie avoir subi un trouble de jouissance imputable au bailleur dès lors que l’accès à son logement a été rendu difficile du fait des travaux entrepris par ce dernier.

Par conséquent, en réparation du préjudice de jouissance, la société HOMYA sera condamnée à verser à Monsieur [M] [B] la somme de 1.000 euros, au titre des dommages intérêts indemnisant le trouble de jouissance ayant commencé le 27 novembre 2023 et s’étant poursuivi jusqu’au 6 mars 2024, date de libération des lieux par Monsieur [M] [B].

Sur le préjudice moral :

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Au cas particulier, Monsieur [M] [B] ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral.

En conséquence, sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral sera rejetée.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société HOMYA, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société HOMYA, condamnée aux dépens, devra payer à Monsieur [M] [B], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

La société HOMYA sera déboutée de sa demande de ce même chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société HOMYA à verser à Monsieur [M] [B] la somme de 1.000 euros au titre des dommages intérêts dus pour le préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [M] [B] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société HOMYA aux dépens ;

CONDAMNE la société HOMYA à Monsieur [M] [B] à verser à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société HOMYA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La greffière La juge des contentieux de la protection