TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Z] [X],

Madame [W] [F],

Monsieur [Y] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eytan BENICHOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03499 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], Représenté par son Syndic la SARL NEXITY LAMY sise [Adresse 1]

représenté par M^e Eytan BENICHOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1714

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [F], domiciliée : chez Monsieur [X] [Z], [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [F], domicilié : chez Monsieur [X] [Z], [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03499 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [F] et Monsieur [Y] [F] sont nus propriétaires des lots n°82 et 56 dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété, Monsieur [Z] [X] étant usufruitier, conformément à l’acte notarié du 31 mars 2023 faisant suite au décès de la propriétaire, madame [G] [E] épouse [X].

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3], représenté par son Syndic la SARL NEXITY LAMY, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [Z] [X], Madame [W] [F] et Monsieur [Y] [F], par acte d’huissier en date du 22 mai 2024, en paiement, solidairement, des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

8042, 97 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2023,750 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, les éléments d’actualisation étant proposées pour information.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [Z] [X], Madame [W] [F] et Monsieur [Y] [F] n’ont pas comparu. Selon l’article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu ainsi que, s’ il le désire, son adresse électronique, et les notifications sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic. La dernière adresse communiquée au syndic est celle située au domicile de Monsieur [Z] [X].

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Madame [G] [E], Monsieur [Z] [X] devenant usufruitier et Madame [W] [F] et Monsieur [Y] [F], nus propriétaires, par acte notarié produit aux débats, concernant le lot 82 et 56, indiquant la répartition des tantièmes les appels de charges, provisions sur charges et l’historique du compte du 1er juillet 2022 au 15 avril 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 8042, 97 euros (en ce inclus 1075, 12 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juillet 2022, 19 avril 2023, 3 avril 2024une mise en demeure du 16 décembre 2023 de payer la somme de 4074, 97 eurosun commandement de payer par acte d’huissier en date du 5 mars 2024 valant mise en demeure sur la somme de 5786, 76 euros,le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6967, 85 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 15 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Les intérêts au taux légal courront à compter du 16 décembre 2023 sur la somme de 4074, 97 euros et à compter de l’assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas de démembrement de propriété en particulier, en l’absence de clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, la répartition des charges de l’immeuble entre l’usufruitier et le nu-propriétaire s’effectue selon leur nature en application des articles 605 et 606 du code civil.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés, de telle sorte qu’aucune solidarité n’existe entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et qu’il convient de procéder à la ventilation des charges entre eux. Or l’ensemble des charges et travaux appelés sur la période correspondent à des charges d’entretien de l’immeuble. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes à l’encontre de madame [W] [F] et monsieur [Y] [F] et seul Monsieur [Z] [X] sera condamné à son paiement, les travaux de ravalement étant considéré comme des travaux d’entretien.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent s’entendre de ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. Les frais avant mise en demeure ne sont pas dus à défaut d’existence de la mise en demeure préalable. Les frais réclamés doivent toutefois être justifiés.

Tel n’est pas le cas des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice (avocat ou huissier) qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et dont la demande, n’étant de ce fait pas justifiée par les diligences précitées, sera rejetée, peu important qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic dans la mesure où les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic.

Par ailleurs, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu’une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires.

En l’espèce, il a été procédé à l’envoi de plusieurs mises en demeure. Il sera relevé toutefois que l’envoi de ces courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’une première mise en demeure est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 52 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à la mise en demeure, pour laquelle le point de départ des intérêts est sollicité.

Il est encore sollicité des sommes correspondant à des honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’avocat/l’huissier ou du suivi comptable sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. La somme sera par conséquent rejetée.

En conséquence la somme globale de 52 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [Z] [X] présente, de manière récurrente, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 400 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, Monsieur [Z] [X], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre de Madame [W] [F] et Monsieur [Y] [F]

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer au syndicat des Copropriétaires [Adresse 3], représenté par son Syndic la SARL NEXITY LAMY :

la somme de 6967, 85 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 15 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2023 sur la somme de 4074, 97 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,la somme de 52 euros au titre des frais de recouvrement, la somme de 400 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer au syndicat des Copropriétaires [Adresse 3], représenté par son

Syndic la SARL NEXITY LAMY , la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [Z] [X], aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La greffière, La présidente.

Décision du 12 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03499 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]