TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/12/2024

à : M^e Antonin DEBURGE

Copie exécutoire délivrée

le : 12/12/2024

à : M^e Flavie ROGÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07438 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5R2Q

N° MINUTE :

8/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [Z] [M] épouse [R], demeurant [Adresse 5]) BRESIL

représentée par M^e Flavie ROGÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0789,

DÉFENDERESSE

Madame [V] [D], demeurant [Adresse 1]

M^e Antonin DEBURGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1671

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07438 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5R2Q

Par contrat sous seing privé du 23 juillet 2015 à effet au 1er octobre 2015, Monsieur [I] [U] a donné à bail à Mme [V] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre une provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2020, Monsieur [I] [U] a délivré à Mme [V] [D] un congé pour vente à effet au 30 septembre 2020.

Par acte d’huissier en date du 15 octobre 2020, Monsieur [I] [U] a assigné Mme [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Paris aux fin de validation du congé pour vente, expulsion du preneur et condamnation à une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 28 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a débouté Monsieur [I] [U] considérant que la contestation soulevée par Mme [V] [D] sur la qualification du bail meublé présentait un caractère sérieux susceptible d’avoir une incidence sur la validité du congé.

Par acte d’huissier en date du 25 mars 2021, Monsieur [I] [U] a délivré à Mme [V] [D] un congé pour vente à effet au 30 septembre 2021.

Par courrier du 14 mai 2021, Mme [V] [D] a indiqué exercer son droit de préemption et souhaiter faire l’acquisition du bien aux conditions fixées dans le congé.

Monsieur [I] [U] est décédé le 7 avril 2023, laissant pour lui succéder sa fille, Mme [Z] [R].

Par acte d’huissier en date du 17 juillet 2024, Mme [Z] [M] épouse [R] venants aux droits de M [I] [U] a assigné Mme [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fin de validation du congé pour vente délivré le 25 mars 2021, expulsion immédiate du preneur sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter du prononcé de la décision et condamnation à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et à lui verser la somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts et 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 2 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 11 octobre 2024, Mme [Z] [M] épouse [R] représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle réitère les demandes de son acte introductif d’instance sauf à augmenter à 3 000 euros la demande au titre des dommages et intérêts et sollicite en outre la condamnation de Mme [V] [D] à payer les indemnités d’occupation des mois d’août, septembre et octobre 2024.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] [M] épouse [R] soutient qu’en sa qualité d’héritière unique et légataire universelle, elle vient aux droits de son défunt père, que le congé est régulier tant en la forme que sur le fond. Elle précise avoir multiplié les démarches amiables auprès de Mme [V] [D] pour faire aboutir la vente, que cette dernière n’a effectué aucune démarches et ne cherche qu’à gagner du temps. Elle s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux. Elle fait également valoir que cette dernière fait obstacle aux visites de l’appartement aux acquéreurs potentiels.

Mme [V] [D], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a demandé à titre principal de constater la nullité du congé et à titre subsidiaire l’octroi de délais de 12 mois pour quitter les lieux outre le débouté de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [V] [D] allègue que la demanderesse ne justifie pas de la réalité de la vente permettant de considérer que le congé est frauduleux. Elle expose par ailleurs qu’elle s’est acquitté de ses loyers courants, qu’elle a eu un problème pour régler le mois d’août mais a trouvé un travail et devrait reprendre les versements, qu’elle a entrepris des démarches en vu d’obtenir un logement social, et que ses revenus ne lui permettent pas d’obtenir un logement dans le parc privé. Elle indique par ailleurs ne pas s’être opposée aux visites sauf lors de visites tardives après 21 heures et rappelle que le comportement d’un voisin l’empêche de jouir paisiblement de ce logement.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré avant le 15 novembre 2024 portant sur la reprise du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et la demande de délais pour quitter les lieux

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [V] [D] pour une durée de trois ans à compter du 1er octobre 2015, a été tacitement reconduit depuis le 1er octobre 2018, pour une période de trois années pour expirer le 29 septembre 2021 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 25 mars 2021 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix (130 000 euros) et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

Il appartient au juge de rechercher, lorsque cela lui est demandé de vérifier si le congé n’a pas été délivré frauduleusement. Il appartient au locataire de rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé pour vendre.

Mme [V] [D] soutient que le congé est sur le fond frauduleux au motif qu’aucun mandat de vente n’a été présenté, qu’aucune démarche n’a été entamée par le bailleur ou sa fille laissant douter de la réalité de la vente. Elle indique par ailleurs avoir fait savoir à plusieurs reprises son intention de se porter acquéreur de l’appartement sans réponse de son bailleur.

Elle verse au soutien de ses allégations quatre courriers manuscrits et signés à son nom, datés des 10 mai, 15 juin, 12 juillet et 3 décembre 2021 adressés à M [I] [U] dans lesquels elle fait part de son intention d’exercer son droit de préemption en réponse au congé pour de vente du 26 mars 2021 et sollicite de sa part “le calendrier pour avancer dans cette démarche”.

Mme [Z] [M] épouse [R] reconnaît avoir réceptionné le premier courrier du 10 mai 2021 elle conteste en revanche avoir reçu les trois autres courriers.

Il sera toutefois relevé que bien que mentionné que ces trois courriers sont adressés avec accusés réception, aucun cachet de la poste ou récépissé d’envoi ni accusé réception n’est versé aux débats si bien que l’ensemble de ces courriers dont la preuve de l’envoi n’est pas rapportée ne constitue pas des preuves suffisantes d’une réelle intention d’acheter de la part de la locataire.

Par ailleurs, il est établi que Mme [V] [D] a par le biais de son conseil multiplié les démarches amiables pour tenter de faire aboutir la vente au profit de Mme [V] [D] et faire suite à son courrier du 10 mai 2021, notamment par courrier du 23 mai 2023 (accusé réception signé le 25 mai 2023), 29 août 2023 (accusé réception du 30 août 2023), du 3 octobre 2023 (pli non retiré), 4 mars 2024 (pli refusé par le destinataire).

Il apparaît également que le notaire en charge de la vente du bien en 2022 n’a pu donner suite car Mme [V] [D] ne donnait plus de nouvelles au notaire (courriel du13 juin 2023).

Il résulte des débats que Mme [V] [D] n’a en réalité jamais repris contact avec son notaire pour avancer dans les démarches ni en 2022 ni en 2023 malgré ses intentions affichées d’avancer sur le calendrier des opérations.

Mme [V] [D] est donc mal venue de reprocher à Mme [H] l’absence d’intention sérieuse de vendre étant établi que tout a été mis en œuvre pour lui permettre de se porter acquéreur du logement conformément au droit de préemption qu’elle avait fait valoir en mai 2021.

Enfin, les différents échanges de courriels avec M [E] [L], voisin et acquéreur potentiel, afin d’organiser la visite du bien pour lui permettre de faire une offre d’achat (courriels des 22 et 23 novembre 2023, du 16 et 19 décembre 2023) attestent de ce que l’intention de vendre est bien sérieuse et l’obstruction de Mme [V] [D] y a fait obstacle.

Dès lors, le congé est bien régulier. Mme [V] [D] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 30 septembre 2021.

Mme [V] [D], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1 octobre 2021 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, Mme [V] [D] justifie de ses démarches de relogement dans le parc social et justifie de faibles ressources. Elle a toutefois déjà bénéficié d’un délai de plus de deux années et va bénéficier des dispositions relatives à la trêve hivernale prolongeant son occupation des lieux. Par ailleurs, elle semble ne plus s’acquitter des indemnités d’occupation aucun justificatifs n’étant parvenu dans le cadre du délibéré malgré l’engagement à l’audience.

Ces circonstances justifient que lui ne soit pas octroyé un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort des pièces versées et non contestées que Mme [V] [D] ne s’acquitte plus de son loyer depuis le mois d’août 2024; elle a indiqué à l’audience s’engager à justifier du paiement des loyers et y a été autorisée par note en délibéré à produire avant le 15 novembre 2024.

Aucun élément n’a été communiqué dans le cadre du délibéré, Mme [V] [D] sera donc condamanée à payer la somme de 1680 euros au titre des indemnités d’occupation des mois d’août, septembre et octobre 2024.

En ces conditions, Mme [V] [D] sera également condamnée à verser jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux de Mme [V] [D], une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (ce montant étant de 560 euros à ce jour).

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En se maintenant dans les lieux à la suite de l’expiration du délai de congé, en faisait jouer le droit de préemption prévu par la loi sans toutefois concrétiser ses démarches auprès de la banque ou du notaire pour faire aboutir le vente et ce durant deux années, en refusant de faire visiter les lieux alors que des acquéreurs potentiels se montraient interressés, Mme [V] [D] a commis une faute causant un préjudice à Mme [Z] [M] épouse [R].

Elle sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [V] [D] sera condamnée à verser 2500 euros à Mme [Z] [M] épouse [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la nature du litige, sera rappelée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [V] [D] par M [I] [U] aux droits duquel vient Mme [Z] [M] épouse [R] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 23 juillet 2015 à effet au 1er octobre 2015 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 septembre 2021 ;

DEBOUTE Mme [V] [D] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai dans le délai de 15 jours suivant la notification de la présente décision, Mme [Z] [M] épouse [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DEBOUTE Mme [Z] [M] épouse [R] de sa demande au titre de l’astreinte,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à Mme [Z] [M] épouse [R] la somme de 1680 euros au titre des indemnités d’occupation des mois d’août, septembre et octobre 2024,

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à Mme [Z] [M] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges (ce montant représentant 560 euros à ce jour), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à Mme [Z] [M] épouse [R] la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à Mme [Z] [M] épouse [R] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [D] aux dépens, en ce compris le coût du congé et de la signification de l’assignation ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION