TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/06441

N° Portalis 352J-W-B7G-CXDQL

N° MINUTE : 1

Assignation du :

24 Mai 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [U] [P]

[Adresse 15]

[Localité 13]

représentée par Maître Vincent MATTHEY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1482

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ORPHEE

[Adresse 14]

[Localité 11]

représentée par Maître Augustin KEMADJOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2088

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 12 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] et Monsieur [Y] [P] ont consenti à la S.A.R.L. ORPHEE un bail commercial à usage de bureaux à compter du 1er avril 1999 jusqu’au 30 mars 2008 portant sur des locaux situés [Adresse 14] à [Localité 11]. Le bail s’est ensuite poursuivi tacitement.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 1er avril 2011, les parties ont renouvelé le bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2011 jusqu’au 31 mars 2020 moyennant un loyer annuel de 16.219 euros hors-taxes hors charges. À compter du 1er avril 2020, le bail s’est poursuivi tacitement.

Par acte extrajudiciaire du 24 septembre 2020, Madame [U] [P], devenue seule bailleresse à la suite du décès de son époux, a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2021 moyennant un loyer annuel de 33.705 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 mars 2022, réceptionné le 8 mars 2022, Madame [U] [P] a notifié à la S.A.R.L. ORPHEE un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 27.000 euros hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2022, Madame [U] [P] a fait assigner la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 27.000 euros par an et subsidiairement de voir ordonner une expertise.

Par jugement en date du 5 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux.

L’expert, Monsieur [N] [S], a déposé son rapport au greffe le 22 mars 2024.

Aux termes de son dernier mémoire du 23 avril 2024, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2024, Madame [U] [P] demande au juge des loyers commerciaux de :

« – Dire et juger que par application de l’article R145-11 du Code de Commerce le loyer de renouvellement du bail dont s’agit au 1er avril 2021 doit être fixé en fonction de la valeur locative corrigée en fonction des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

— Fixer, au vu des éléments de l’espèce, le loyer de renouvellement du bail de la société ORPHÉE à compter du 1er avril 2021 à la somme de 25.650 euros HT et HC.

— Condamner la société Orphée à rembourser au bailleur la moitié des frais d’expertise judiciaire soit 1.750 euros.

— Condamner la société Orphée aux dépens. »

Dans son dernier mémoire du 16 juillet 2024, dont la notification n’est pas contestée, la S.A.RL. ORPHEE sollicite du juge des loyers commerciaux de :

« – Dire et juger que par application de l’article R145-11 du Code de Commerce le loyer de renouvellement du bail dont s’agit au 1er avril 2021 doit être fixé en fonction de la valeur locative corrigée en fonction des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

— Fixer, au vu des éléments de l’espèce, le loyer de renouvellement du bail de la société ORPHÉE à compter du 1er avril 2021 à la somme de 23.143 euros HT et HC.

— Condamner le bailleur à supporter seule la totalité des frais d’ expertise judiciaire soit 3.500 euros.

— Condamner Madame [P] aux dépens. »

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 septembre 2024 et mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la valeur locative des locaux loués

Il est acquis que par l’effet du jugement mixte du 5 juillet 2023, le prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 doit être fixé à la valeur locative.

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Comme le retiennent justement les parties, le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce n’est pas applicable en l’espèce, le bail portant sur des locaux à usage de bureaux soumis à l’article R. 145-11 du même code, selon lequel le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

1.1 Sur Les caractéristiques des locaux loués

L’expert judiciaire a notamment décrit :

— Des locaux dépendant d’un immeuble datant de la première moitié du XIXe siècle, vraisemblablement à ossature bois, avec maçonnerie enduite et peinte, ayant pour élévation, sur sous-sol, un rez-de-chaussée en boutique, quatre étages droits et un cinquième et dernier étage en retrait d’un balcon filant,

— Une façade sur rue étroite, avec trois baies par étages, présentant un ravalement largement en état d’usage,

— Une porte sur rue pleine à simple vantail, avec digicode, commandant un hall commun consistant en un couloir étroit, avec sol carrelé, murs entoilés et peints, et boites aux lettres murales,

— Une seconde porte vitrée à châssis aluminium, avec interphone, commandant la cage d’escalier, dont le sol est carrelé et les murs entoilés et peints,

— Un escalier commun en bois avec tapis et rampe métallique, au sein d’une cage d’escalier aveugle, aux murs entoilés et peints, desservant deux appartements par niveaux,

— Des parties communes devant être considérées dans leur ensemble comme simples, de standing très modeste, sans ampleur, sans éclairement naturel ni effet décoratif, le tout largement en état moyen et sans ascenseur,

— Des locaux établis au 2e étage, porte palière droite, et composés d’une entrée étroite, avec placard et sol carrelé, d’un premier bureau à la suite, en large communication et en second jour, d’un second bureau en façade sur cour, éclairé par une baie, d’un troisième bureau en façade sur rue et éclairé par deux baies, d’un quatrième bureau également en façade sur rue, commandé par le précédent et éclairé par une baie, d’une kitchenette et de sanitaires tous deux aveugles et commandés par l’entrée.

L’expert a exposé l’impression d’ensemble suivante :

— Distribution partiellement commandée depuis le bureau 1 en second jour (qui dessert les bureaux 2 et 4) et depuis le bureau 4 (qui dessert le bureau 3) ;

— Bonne hauteur sous plafond (3,14 m) ;

— Pour l’ensemble : sol parquet moderne, murs et plafonds peints (à noter certaines fissures visibles dans les deux bureaux sur rue) ;

— Double vitrage sur rue (fenêtres modernes à châssis bois) ;

— [Localité 17] vitrage sur cour (fenêtre ancienne à crémone) ;

— Chauffage par convecteurs électriques ;

— Pas de plancher technique (goulotte périphérique pour les prises électriques et téléphoniques) ;

— Pas de climatisation ;

— Pas de dépendance (type cave) ;

— La locataire, occupante des locaux depuis le 1er avril 1999, a déclaré à l’expert avoir rénové les locaux à cette époque : fenêtres sur mesure à double vitrage sur rue, électricité, parquet, kitchenette.

1.2 Sur la situation géographique

L’expert a relevé que les locaux :

— sont situés au sein du Quartier Central des Affaires (QCA), côté 2e arrondissement, pratiquement à mi-chemin du quartier de l’Opéra et du quartier de la Bourse ;

— occupent la portion Nord d’une longue voie de circulation à sens unique reliant les Grands Boulevards (Nord) au Palais Royal (Sud), assez largement empruntée par la circulation automobile ;

— sont à proximité immédiate de nombreux commerces de restauration traditionnelle et rapide destinés aux salariés, de quatre stations de métro (Richelieu-Drouot à 230 m, Bourse à 260 m, Quatre Septembre à 350 m et Grands Boulevards à 400 m) et du parking public « [Localité 16] Bourse » situé à 200 m.

Il en conclut que, pour une activité tertiaire telle qu’exercée dans les locaux loués, il s’agit d’une adresse centrale mais sur une rue bruyante, très bien desservie et bénéficiant des principales commodités.

1.3 Sur la surface des locaux à prendre en considération

La surface retenue par l’expert s’élève à 63,58 m², suivant le métré produit par la bailleresse, établi par la société DIMO DIAGNOSTIC le 7 décembre 2023.

La S.A.RL. ORPHEE retient également la surface proposée par la bailleresse.

Celle-ci n’apparaît donc pas contestée et sera retenue.

1.4 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé la valeur locative des lieux loués à 400 euros par m².

Au titre des éléments de comparaison récents, l’expert a tenu compte des locations de bureaux suivantes :

— [Adresse 6] : 80 m² en 2020 : 330 €/m²,

— [Adresse 9] : 45 m² en 2019 : 400 €/m²,

— [Adresse 12] : 45 m² en 2019 : 411 €/m²,

— [Adresse 8] : 125 m² en 2021 : 421 €/m²,

— [Adresse 2] : 60 m² en 2018 : 423 €/m²,

— [Adresse 10] : 140 m² en 2020 : 464 €/m²,

— [Adresse 1] : 74 m² en 2021 : 473 €/m²,

— [Adresse 4] : 128 m² en 2021 : 480 €/m²,

— [Adresse 3] : 53 m² en 2021 : 498 €/m²,

— [Adresse 12] : 55 m² en 2020 : 509 €/m²,

L’expert indique avoir retenu la référence proposée par la bailleresse du [Adresse 12], celle-ci se situant dans la même rue que les locaux loués, mais expose ne pas avoir tenu compte des références du [Adresse 7] et du [Adresse 5], lesquelles sont effectivement trop éloignées des locaux étudiés et doivent être écartées.

L’expert a indiqué avoir retenu les éléments favorables suivants :

— Adresse centrale (QCA), très bien desservie, bénéficiant des principales commodités,

— Locaux établis au 2e étage (étage noble), de bonne hauteur,

— Prestations avec double vitrage sur rue, kitchenette et WC privatif.

Il a également précisé avoir retenu les éléments défavorables suivants :

— Rue bruyante,

— Immeuble ancien, au ravalement largement en état d’usage, avec parties communes de standing très modeste (sans ampleur, ni éclairement naturel),

— Sans confort (pas d’ascenseur), ni effet décoratif (murs simplement entoilés et peints) et largement en état moyen,

— Locaux avec distribution intérieure partiellement commandée,

— Quelques fissures (murs et plafonds) constatées dans les bureaux sur rue, sans gêne pour l’utilisateur, mais témoignant d’un immeuble ancien (vraisemblablement à ossature bois), plus sujet à tassement et nécessitant une reprise des peintures plus récurrentes,

— Pas de climatisation.

La locataire expose que la valeur unitaire de 400 euros proposée par l’expert constitue « un prix moyen haut par rapport à l’ILAT se rapportant à la période référencée des prix du secteur » et que c’est ce montant qui doit être retenu.

Toutefois, en ce qui concerne la bailleresse, celle-ci sollicite que la valeur locative estimée par son expert amiable soit retenue, soit 425 euros par mètre carré pondéré. Elle fait valoir que son expert amiable et l’expert judiciaire s’accordent sur le niveau des loyers dans le secteur, compris entre 330 euros par mètre carré pondéré et 550 euros par mètre carré pondéré, soit 440 euros par mètre carré pondéré en moyenne, que la valeur unitaire de 425 euros constitue donc déjà un prix sensiblement inférieur à la moyenne des prix du secteur, qu’en conséquence c’est ce montant qui doit être retenu.

Sur ce point, l’expert judiciaire indique que son estimation de 400 euros par mètre carré pondéré est pertinente bien qu’en fourchette basse car, nonobstant leur emplacement central et très bien desservi par transports en communs, les bureaux sont situés dans un bâtiment ancien non restructuré, doté de parties communes de standing très modeste, de distribution commandée, avec pour seule prestation des doubles vitrages sur rue (pas de climatisation).

Si la bailleresse produit aux débats un rapport d’expertise unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [W] en date du 21février 2022 fixant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 425 euros par mètre carré pondéré, force est toutefois de constater que celui-ci n’est corroboré par aucun autre élément.

Dès lors, la valeur locative unitaire de renouvellement évaluée par l’experte judiciaire au montant de 400 euros par mètre carré pondéré apparaît pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 400 euros par mètre carré pondéré.

1.5 Sur les correctifs de la valeur locative

Quant aux correctifs à appliquer à cette valeur locative, les parties s’accordent sur le principe d’un abattement correspondant aux travaux financés par la locataire, mais s’opposent sur le pourcentage devant être retenu à ce titre.

L’expert judiciaire propose un abattement pour accession différée des travaux financés par la locataire apprécié forfaitairement à hauteur de 5 %.

La bailleresse expose que, la locataire ayant rénové les locaux en 1999, soit plus de 22 ans avant la date de renouvellement, l’abattement doit être retenu forfaitairement à hauteur de 5% comme l’a suggéré l’expert.

La locataire, en revanche, estime qu’ayant rénové les locaux à ses frais en 1999, y compris les doubles vitrages, l’abattement forfaitaire doit être retenu à hauteur de 9 %.

Il y a lieu de relever que, si la rénovation des locaux par la locataire constitue un avantage incontestable pour la bailleresse devant entraîner l’application d’un abattement, la locataire ne justifie pas de la pertinence d’un taux de 9 %, se limitant à souligner le seul motif tiré de la rénovation des fenêtres en double vitrage, laquelle avait déjà été évoquée devant l’expert judiciaire et prise en compte par ce dernier, celui-ci énonçant à la page 22 de son rapport que la rénovation intervenue 22 ans avant le renouvellement avait notamment concerné les « fenêtres sur mesure à double vitrage sur rue ».

Le taux de 5 %, proposé par l’expert et non contesté par la bailleresse, sera donc retenu.

En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer de renouvellement à la somme arrondie de 24.160 euros (400 euros x 63,58 – 5 %) par an, hors taxes et hors charges.

2. Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens à hauteur de 50% à la charge de la Madame [U] [P] et de 50% à la charge de la S.A.R.L. ORPHEE, en ce inclus les frais d’expertise.

En raison du partage des dépens, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement du 5 juillet 2023,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre Madame [U] [P] et la S.A.R.L. ORPHEE, portant sur des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 14], à [Localité 11], à la somme de vingt-quatre mille cent soixante euros (24.160 euros) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2021, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la Madame [U] [P] et de 50% à la charge de la S.A.R.L. ORPHEE, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [N] [S],

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Fait et jugé à [Localité 16], le 21 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA