TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/00693 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZM5

N° MINUTE : 1

Assignation du :

11 Janvier 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[O] [G][2]

[2]

[Adresse 3]

06 45 49 89 72

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [J] [C]

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentée par M^e Thierry DAVID, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDEURS

Monsieur [N] [P]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Madame [E] [T] épouse [P]

[Adresse 7]

[Localité 11] [W] [Localité 9]

représentés par M^e Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2305

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 10 Octobre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2012, M. [N] [P] et Mme [E] [T] épouse [P] (ci-après les époux [P]) ont donné à bail commercial à Mme [J] [C] des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 16], pour une durée de neuf années du 13 septembre 2012 au 12 septembre 2021, l’exercice de l’activité de « CAFE, PETITE BRASSERIE, TABAC, PMU, FRANCAISE DES JEUX » ainsi que « BRASSERIE, PRESSE ET TABLETTERIE », et un loyer annuel de 30 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié les 15 et 19 avril 2021, Mme [J] [C] a sollicité des époux [P] le renouvellement du bail à compter du 13 septembre 2021et pour une nouvelle durée de neuf années.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 septembre 2023, Mme [J] [C] a adressé aux époux [P] un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 13 septembre 2021 à la somme de 23 000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 11 janvier 2024, Mme [J] [C] a assigné les époux [P] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 octobre 2024 à laquelle Mme [J] [C] était représentée par son avocat.

Aux termes de son mémoire régulièrement notifié et de son assignation, Mme [J] [C] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 13 septembre 2021 à la somme de 23 000 euros hors taxes et hors charges ;

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;

— condamner la société propriétaire aux intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyers depuis la date de la demande en justice et leur capitalisation pour ceux dus depuis une année entière ;

— subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction et désigner un expert qui aura pour mission de rechercher la valeur locative des locaux loués au 13 septembre 2021 selon les critères prévus par les articles L. 145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme de 23 000 euros par an pendant la durée de l’instance ;

— condamner les époux [P] aux entiers dépens.

Sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, Mme [J] [C] soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où elle est nettement inférieure au montant du dernier loyer contractuel. Elle évalue la surface réelle des locaux à 100,98 m2 et leur surface pondérée à 48,15 m2 qu’elle arrondit à 48 m2. Elle considère qu’en raison de la baisse de commercialité de la zone de chalandise devenue très difficilement accesible en voiture, de la baisse de commercialité à l’emplacement des locaux loués compte tenu du mouvement des gilets jaunes, des grèves de l’hiver 2019 et de la pandémie de covid-19, du standing limité de l’immeuble, des activités autorisées par le bail, de la capacité contributive des commerces de restauration alimentaire et des prix pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire ne peut être fixée à un montant supérieur à 480 euros, soit une valeur locative totale de 23 040 euros arrondie à 23 000 euros.

Bien qu’ayant constitué avocat, les époux [P] n’ont pas déposé de mémoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Il ressort de l’article L. 145-10 du code de commerce qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, le bail a été renouvelé à compter du 13 septembre 2021 par l’effet de la demande de renouvellement notifiée par Mme [J] [C] aux époux [P] les 15 et 19 avril 2021 et du défaut de réponse des époux [P] dans le délai de trois mois à compter de cette notification.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En outre, aux termes de l’article R. 145-3, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33.

En l’espèce, en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour fixer la valeur locative au 13 septembre 2021 et statuer en conséquence sur le loyer du bail renouvelé.

Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par Mme [J] [C].

Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, en application de l’article R 145-30 du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de Mme [J] [C] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui a seule intérêt à obtenir que le loyer soit fixé à un montant inférieur au loyer plafond.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par Mme [J] [C] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant M. [N] [P] et Mme [E] [T] épouse [P], d’une part, et Mme [J] [C], d’autre part, pour les locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 16], à compter du 13 septembre 2021 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder

M. [O] [G]

[Adresse 4]

01 53 16 14 56

[Courriel 10]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 15], [Adresse 5], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 13 septembre 2021 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 13 septembre 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 novembre 2025 ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Mme [J] [C] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 14 février 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 07 mars 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [Z] [I]

[Adresse 2]

01 42 60 04 31

[Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 14] le 28 Novembre 2024

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER