TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/11/2024

à :

Copie exécutoire délivrée

le : 19/11/2024

à : M^e Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03619 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HB5

N° MINUTE :

10/2024

JUGEMENT

rendu le mardi 19 novembre 2024

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA RESIDENCE “[15] [Adresse 7] [Localité 16] [Adresse 1], représenté par son Syndic, le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT ([Adresse 11] [Adresse 4]), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE

Madame [B] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 19 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03619 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HB5

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [R] est propriétaire des lots n°5 et n°105 d’un immeuble situé dans la résidence [Adresse 13] ([Adresse 9]), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] ([Adresse 9]), représenté par son syndic, le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, a fait assigner Mme [B] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

1 637,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,527,19 euros au titre des frais de recouvrement,3 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l’audience du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, s’est rapporté aux termes de son assignation.

Mme [B] [R] a été régulièrement citée, en l’absence de domicile connu, en la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses qui a été dressé conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de Procédure Civile.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [B] [R] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°5 et n°105 de l’immeuble situé dans la résidence [Adresse 13] ([Adresse 10] appels de fonds couvrant la période du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2024,les comptes de charges pour les années 2020, 2021, 2022, 2023,les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date des 30 mars 2021, 8 mars 2022, 15 février 2023 et 12 mars 2024 ayant notamment :◦

approuvé les comptes pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023,◦approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2021, 2022, 2023, 2024, 2025,◦décidé des travaux ou opérations suivants : réfection des faux plafonds et électricité paliers 3ème et 7ème étage bâtiment E, réfection peinture d’une grille, fourniture et mise en place robinets thermostatiques, expertise ascenseurs, mission de maîtrise d’œuvre (étude préliminaire) pour travaux de rénovation des façades, réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif, remplacement des vannes de pieds de colonne chauffage et des vannes de vidange, purge des éléments de façade, projet de plan pluriannuel de travaux, traitement des maçonneries dégradées et protection des balcons, ravalement des façades, réfection de l’étanchéité des terrasses.

Au vu des pièces produites, Mme [B] [R] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 1 637,96 euros, pour la période allant du 30 septembre 2021 au 1er avril 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus. Elle sera condamnée à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation du 13 juin 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 527,19 euros se décomposant comme suit :

39,50 euros pour les frais d’une mise en demeure en date du 26 octobre 2022,33,60 euros pour les frais d’une relance par le syndic en date du 28 novembre 2022,82,89 euros pour les frais d’une sommation de payer par huissier en date du 5 janvier 2023,271,20 euros pour les frais de deux mises en demeure par avocat,100 euros pour des « frais ouverture contentieux ».

Les honoraires d’avocat doivent être exclus des frais de l’article 10-1 dès lors qu’ils relèvent de frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, s’il produit des factures de son syndic, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de diligences particulières et exceptionnelles excédant le champ des actes élémentaires d’administration relevant des attributions de celui-ci. Les frais réclamés au titre du courrier de relance et des « frais ouverture contentieux » seront dès lors écartés.

En conséquence, la somme globale de 122,39 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi – qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Mme [B] [R] devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] [Adresse 8] la somme de 1 637,96 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 1er avril 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit le 13 juin 2024,

CONDAMNE Mme [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] [Adresse 6] [Adresse 3] la somme de 122,39 euros au titre des frais nécessaires,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] [Adresse 8] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [B] [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier

Le président