Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a1, 17 décembre 2024, n° 23/09937

TJ Marseille 17 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Non-respect de la convocation à l'assemblée générale
Le tribunal a constaté que la convocation n'a pas été adressée à la bonne adresse et que les demandeurs n'ont pas été valablement représentés lors de l'assemblée, ce qui justifie l'annulation des résolutions.
Accepté
Droit à remboursement des frais exposés
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une somme aux demandeurs pour couvrir les frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a1, 17 déc. 2024, n° 23/09937
Numéro(s) :	23/09937
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Renaud ARLABOSSEPhilippe DE GOLBERY
Cabinet(s) :	SCP ALVAREZ ARLABOSSELESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé RESIDENCE [ 9 ] sise [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 17 Décembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/09937 – N° Portalis DBW3-W-B7H-33P4

AFFAIRE : M. [Y] [I] et Mme [C] [F] épouse [I] ( la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE)

C/ SDC [Adresse 16] [Localité 2] [Adresse 12] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Décembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [I], né le 21 Août 1981 à [Localité 11] (13), de nationalité française,

Madame [C] [F] épouse [I], née le 23 Juin 1982 à [Localité 17] (83), de nationalité française,

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 7]

tous deux représentés par Maître Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, [Adresse 6]

C O N T R E

DEFENDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE [9] sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 388 855 868 et dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représntant légal en exercice

représenté par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [I] sont propriétaires, au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 16], situé à [Adresse 13], du lot n°39, correspondant à un appartement au premier étage du bloc C.

Ils ont acquis cet appartement des parents de Monsieur [Y] [I] en décembre 2016.

Par courrier recommandé du 19 décembre 2016, le notaire chargé de la vente a notifié au syndic le transfert de propriété, en lui adressant l’avis de mutation, réceptionné le 23 décembre 2016.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 22 mai 2023.

La résolution n°39 de l’assemblée générale a voté la réalisation de travaux de création d’un ascenseur pour un budget de 130 000 euros, les résolutions n°40 à 45 étant destinées à la mise en oeuvre des travaux.

***

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2023, les époux [I] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le Tribunal Judiciaire de Marseille aux fins d’annulation des résolutions n°39, 40, 41, 42, 43, 44 et 45 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2023.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 4 juin 2024, les époux [I] demandent au tribunal de :

Vu les articles 22, 42 de la loi du 10 juillet 1965, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

DECLARER l’action des requérants recevable et bien fondée,

PRONONCER la nullité des résolutions n°39, 40, 41, 42, 43, 44 et 45 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE GANAY [Adresse 15] du 22 mai 2023,

DECLARER les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE GANAY PUGETTE irrecevables et mal fondées et l’en débouter,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER la Syndicat des copropriétaires RESIDENCE GANAY PUGETTE à payer à Monsieur et Madame [I] une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils soutiennent que le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2023 n’a jamais été notifié à Monsieur et Madame [I], ni à leur adresse à [Localité 14], ni à l’adresse de Monsieur [O] [I] à [Localité 11].

Ils ajoutent que la mention du vote exprimé pour le compte de Monsieur et Madame [I] au sein du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2023 est erronée puisque Monsieur [Y] [I] n’a pas participé à l’assemblée, et ils n’ont pas été régulièrement représentés à l’assemblée. Ils expliquent que Monsieur [O] [I] a émargé la feuille de présence et a donc participé à l’assemblée générale sans mandat ni pouvoir. Selon eux, ils n’ont pas exprimé de vote régulier lors de cette assemblée et sont donc défaillants, ce qui leur ouvre le droit de contester l’assemblée générale.

Ils précisent que leur adresse à [Localité 14] a parfaitement été notifiée au syndic par le notaire lui ayant adressé l’avis de mutation mais que la convocation a été envoyée au domicile de l’ancien propriétaire, Monsieur [O] [I]. En outre, seul le copropriétaire lui-même ou la personne ayant reçu procuration peut accuser réception de la convocation.

Ils mentionnent que le vote exprimé sans mandat par Monsieur [O] [I] ne saurait les engager.

Ils rappellent que le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l’instance, ce qui est le cas d’un moyen de prescription et qu’une action nouvelle nait à chaque convocation irrégulière. Or, la présente action a été engagée tout à la fois dans le délai spécial de l’article 42 de la loi de 1965 et dans le délai de la prescription de droit commun.

Ils affirment qu’il n’existe pas, en copropriété, de mandats tacites ou apparents.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu notamment l’article 1224 du Code civil,

Vu la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret 67-223 du 17 mars 1967,

Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées par Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [I], née [F],

Débouter Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [I], née [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement les Condamner in solidum :

*à verser au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC,

*aux entiers dépens de l’instance qui seront distraits au profit de la Selarl LESCUDIER & Associés, Avocat en la cause, qui y a pourvu;

Il énonce que les consorts [I] avaient 5 ans à compter de l’envoi de la convocation de l’assemblée de mai 2017 afin de prévenir le syndicat de son erreur et qu’à défaut d’action de la part des requérants concernant l’adresse d’envoi des convocations et des procès-verbaux des assemblées générales expédiés à Monsieur [Y] [I] et non à Monsieur [O] [I], qui revenaient en tout état de cause signés, la demande de nullité des résolutions est prescrite conformément aux dispositions de l’article 2224 du Code civil.

Il soutient que malgré la vente de son bien, M. [O] [I] se comporte comme le véritable propriétaire du bien et en est le seul gestionnaire puisqu’il signe les accusés de réception des convocations aux assemblées, la feuille de présence de l’assemblée générale du 22 mai 2023 et le courrier de contestation envoyé le 21 juillet 2023.

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue par ordonnance du 1er octobre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 15 octobre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code civil.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Il résulte de l’article 789 6e du code de procédure civile que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

L’article 55 II du décret no 2019-1333 du 11 décembre 2019 prévoit que cette disposition est applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Or, comme le relèvent justement les demandeurs, la fin de non recevoir tirée de la prescription ne peut relever que de la compétence du juge de la mise en état, l’instance ayant été introduite par exploit du 26 septembre 2023. Le syndicat des copropriétaires n’a cependant pas présenté son moyen d’irrecevabilité au juge de la mise de la mise en état avant son dessaisissement, alors même que la cause évoquée était nécessairement connue au jour de l’assignation.

Cette fin de non-recevoir doit donc être déclarée irrecevable.

En toute état de cause, il sera rappelé que seul l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et non l’article 2224 du code civil, est applicable aux actions en nullité d’une assemblée générale des copropriétaires et que chaque assemblée ouvre un droit de contestation autonome.

Sur la nullité des résolutions n°39 à 45 de l’assemblée générale du 22 mai 2023

En application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 1er mars 2007, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

L’article 65 du décret du 17 mars 1967 ajoute qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic. Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

Par ailleurs, l’article 64 du même décret dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

Lorsque la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires ne respecte pas ce délai légal, l’assemblée en son entier est déclarée nulle, quand bien même le copropriétaire concerné n’aurait subi aucun préjudice.

La présence du copropriétaire au cours de l’assemblée générale litigieuse n’est pas de nature à couvrir cette irrégularité et celui-ci conserve le droit de contester les résolutions auxquelles il s’est opposé.

Il sera en outre rappelé que la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic, qui doit se ménager la preuve de la notification et de sa date en conservant les accusés de réception.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que le notaire chargé de la vente du lot de copropriété n°39 aux époux [I] a notifié au syndic, par lettre recommandée en date du 19 décembre 2016, distribuée le 23 décembre 2016, l’avis de mutation contenant la notification du transfert de propriété.

L’adresse de M. [Y] [I] et de Madame [C] [F], soit le [Adresse 5], y est précisée.

Toutefois, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2023 a été adressée aux époux [I] par lettre recommandée à l’adresse située [Adresse 3].

Il n’est pas contestable que cette convocation a été signée par Monsieur [O] [I], qui a en outre assisté à l’assemblée générale critiquée, sans qu’aucun mandat écrit et signé ne lui ait été conféré en ce sens.

La signature apposée sur l’avis de réception et celle de la feuille de présence sont effectivement similaires et ne correspondent pas à celle de Monsieur [Y] [I]. Le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement avoir sollicité et obtenu la preuve d’un mandat exprès de représentation confié à Monsieur [O] [I] à l’occasion de l’assemblée générale.

En outre, l’attestation produite par les demandeurs, rédigée le 4 septembre 2023 par le Docteur [T], démontre que M. [Y] [I] se trouvait en rendez-vous à son cabinet à [Localité 14] le 22 mai 2023 à 18h, soit à l’heure de la réunion.

Il en résulte que les demandeurs n’ont pas été correctement convoqués à l’assemblée générale du 22 mai 2023, n’y étaient pas valablement représentés et doivent bien être considérés comme défaillants.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’annulation des résolutions n°39, 40, 41, 42, 43, 44 et 45 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 22 mai 2023.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RÉSIDENCE [Adresse 10], sis [Adresse 4], qui succombe in fine, supportera les dépens et sera condamné à verser à Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [F] épouse [I], la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DECLARE IRRECEVABLE la fin de non-recevoir tirée de la prescription formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 16],

ORDONNE l’annulation des résolutions n°39, 40, 41, 42, 43, 44 et 45 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier RÉSIDENCE [Adresse 10] en date du 22 mai 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RÉSIDENCE [Adresse 10], sis [Adresse 4] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RÉSIDENCE [9], sis [Adresse 4] à verser à Monsieur [Y] [I] et Madame [C] [F] épouse [I], la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 17 décembre 2024.

Le Greffier Le Président