TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 23/55439 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFM

N° : 1

Assignation du :

11 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 octobre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS – #J114

DÉFENDERESSE

S.A.S. MICROBABY

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Charlotte GAIST de la SELARL GAIST & RENARD, avocats au barreau de PARIS – #A850

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé du 17 janvier 2014 et d’un avenant du 3 avril 2014, la SNI, devenue CDC HABITAT, a donné à bail commercial à la société Happy Zou, aux droits de laquelle est venue la société MICROBABY, des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 46.000 euros hors taxes et hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, le 28 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 15.076,28 euros en principal.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la CDC HABITAT a, par exploit délivré le 5 juillet 2023, fait citer la SAS MICROBABY devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 avril 2023,

— ordonner l’expulsion sans délai de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés sur place,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 15.071,28€ terme d’octobre 2022, au taux d’intérêt conventionnel de 10% par mois, à compter du commandement de payer jusqu’à complet règlement,

— la condamner au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation fixée au dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, du 29 avril 2023 jusqu’à libération des lieux,

— dire et juger que le dépôt de garantie lui restera acquis,

— la condamner au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties afin d’être en état d’être jugée.

A l’audience du 17 septembre 2024, la requérante maintient ses prétentions et actualise la dette locative à la somme de 27.066,53€ au 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, n’ayant pas la preuve du versement que dit avoir effectué la défenderesse. Elle fait oralement observer que si le preneur a réglé les causes du commandement dans le délai c’est au détriment des échéances courantes.

Aux termes de ses écritures visées à l’audience, la défenderesse sollicite le rejet des prétentions adverses et l’octroi de délais rétroactifs si une somme restait due sur les causes du commandement, délais suspensifs de la clause résolutoire.

A l’oral, elle conclut au non lieu à référé, faisant valoir que la dette a été entièrement soldée le 16 septembre, veille de l’audience. Elle se désiste de sa demande reconventionnelle formulée dans ses écritures. Elle sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 26 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Le commandement délivré le 28 mars 2023 porte sur un principal de 15.076,28€ et un coût d’acte de 193,23€.

Il résulte du décompte locatif que le preneur a versé au bailleur le 12 avril 2023 la somme de 15.976,28€, étant précisé que les frais de poursuite ne sont pas compris dans le périmètre de la clause résolutoire, d’interprétation stricte.

Il est donc établi que dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement de payer, le preneur en avait régularisé les causes, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise nonobstant le non paiement de l’échéance du mois d’avril 2023, le preneur étant uniquement tenu aux termes du commandement et de la clause résolutoire, de régulariser la somme de 15.076,28 euros dans le délai d’un mois.

Pour ces raisons, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, il appartient au preneur de s’acquitter du paiement du loyer et des charges au terme convenu.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le décompte locatif arrêté au 10 septembre 2024 fait état d’une dette locative de 27.066,53 euros, terme de septembre 2024 inclus. La défenderesse verse un document sans entête daté du 16 septembre 2024 qui informe la CDC HABITAT de l’émission d’un virement de 27.066,53€ le 16 septembre 2024 sur son compte, ce document étant signé par le service comptabilité.

A défaut de la preuve du virement effectif provenant de l’organisme bancaire de la société défenderesse, cet élément est insuffisant à démontrer un paiement libératoire. En conséquence, la défenderesse sera condamnée au paiement par provision de la somme de 27.066,53€ à valoir sur la dette locative échue au 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Si l’article 18 du contrat de bail prévoit une majoration de 10% par mois du taux d’intérêt conventionnel sur toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires non payées à son échéance, cette stipulation s’analyse, compte tenu de l’importance et de la périodicité du taux retenu, en une clause pénale susceptible d’être minorée par le seul juge du fond, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, l’appréciation du caractère excessif de celle-ci ne relevant pas du juge des référés.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

En tout état de cause, il résulte du décompte locatif que la somme de 27.066,53€ n’était pas exigible lors de la délivrance du commandement de payer, puisqu’il s’agit d’une dette qui s’est créée par la suite. Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts depuis le commandement de payer.

Les délais de paiement étant sollicités au titre des sommes échues dans le commandement de payer, il n’y a pas lieu d’examiner cette demande à la lumière des sommes dues en septembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle

Il convient de donner acte à la défenderesse qu’elle se désiste de sa demande reconventionnelle.

Sur le surplus des demandes

Si la clause résolutoire n’était pas acquise lors de la délivrance de l’assignation, il n’en demeure pas moins que la société défenderesse n’est pas à jour du paiement régulier de ses loyers. Dès lors, elle sera condamnée au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant partiellement à l’instance au titre de la demande provisionnelle, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS MICROBABY à verser à la CDC HABITAT la somme de 27.066,53 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la condamnation au taux conventionnel de 10% à compter du commandement de payer ;

Donnons acte à la SAS MICROBABY qu’elle se désiste de sa demande reconventionnelle ;

Condamnons la SAS MICROBABY à verser à la CDC HABITAT la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS MICROBABY au paiement des dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 octobre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN