— N° RG 25/00660 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBI5

Date : 14 Janvier 2026

Affaire : N° RG 25/00660 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBI5

N° de minute : 25/00015

Formule Exécutoire délivrée

le :

19-01-2026

à : M^e Déborah MAUPETIT + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 19-01-2026

à : M^e Jacques CHEVALIER + dossier

M^e Btissam DAFIA

M^e François MEURIN

Service expertise

Régie

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [I]

Madame [L] [C] épouse [I]

[Adresse 4]

[Localité 10]

assistés de M^e Déborah MAUPETIT, avocat au barreau de SENS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

SAS COFIDIM

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Btissam DAFIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS – SMABTP

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentée par M^e Jacques CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 19 Novembre 2025 ;

EXPOSE DES FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS

Par contrat du 28 juin 2020, M. [F] [I] et Mme [L] [C], épouse [I], ont confié à la société COFIDIM, ayant pour nom commercial « le pavillon français », assurée auprès de MMA IARD ASSURANCES et MMA IARD, la construction d’une maison individuelle d’habitation située [Adresse 5]), moyennant paiement de la somme de 281 862 € TTC, en ce compris le coût de la garantie de livraison et le coût de l’assurance dommages ouvrage, le coût total de l’ouvrage s’élevant à la somme de 376 740 € TTC, la différence de prix correspondant au montant des travaux réservés par le maître de l’ouvrage.

La société CGI BATIMENT s’est portée caution de garantie de livraison de la société COGIDIM au bénéfice des époux [I], maître d’ouvrage.

À la demande des maîtres d’ouvrage, le permis de construire a été modifié aux fins d’ajouter une fenêtre dans une salle de bain ainsi qu’une cave sous le bureau et un agrandissement du sous-sol sous la terrasse. Un avenant numéro 1 au contrat de CCMI portant le prix de la construction à la somme de 325 856 € a été signé entre les parties le 8 mars à 2022, le montant des travaux restés à la charge du maître de l’ouvrage s’élevant à la somme de 109 240 €. Quatre autres avenants ont été ensuite conclus prenant en compte des plus et moins values sur le montant des travaux confiés au constructeur. Le dernier avenant numéro 4 en date du 8 avril 2024 a porté le prix de la construction à la somme de 325 138 €, le montant des travaux restés à la charge du maître d’ouvrage s’élevant à la somme de 109 240 €.

La durée d’exécution des travaux était contractuellement fixée à 22 mois à compter de l’ouverture du chantier, laquelle a été déclarée le 29 avril 2022.

Les époux [I] étaient assistés par le bureau d’étude technique [Y] [G].

En cours d’exécution de chantier, par mail du 22 août 2023, M. [I] a informé le constructeur de désordres (infiltrations, fissures) et malfaçons au niveau des murs du sous-sol et des risques majeures d’infiltrations en période de pluie.

Par mail du 27 octobre 2023, M. [I] a rappelé au bureau d’études techniques [Y] [G] l’importance du phénomène d’infiltrations dans la cave au niveau du plafond et des murs et de l’existence de malfaçons lors de l’application de l’imperfond/hydrofuge, compromettant la destination finale de cette pièce, 2 centimètres d’eau ayant été constatés dans le courant du mois.

Par courrier du 30 novembre 2023, le constructeur écrivait aux maitres d’ouvrage avoir procédé pour partie aux reprises demandées et, sur la base de la note établie par le bureau d’étude technique [Y] [G], consécutive à la visite de chantier du 14 novembre 2023 ayant relevé la “présence d’eau stagnante dont le passage provient probablement du toit-terrasse”, qu'”afin de lever ce pojnt et l’éventuelle réserve”, il procédait “ce jour à un arrêt de chantier afin de permettre (au maitre de l’ouvrage), d’intervenir pour réaliser cette partie de travaux restée à (sa charge)”.

Le 29 décembre 2023, le constructeur a émis un appel de fond n° 6 d’un montant de 67.134 euros correspondant au stade d’avancement “travaux d’équipements, soit 95%”.

Par courrier du 16 février 2024, le constructeur a levé l’arrêt de chantier à compter du 16 février 2024 puis, le 28 février 2024, a émis le dernier appel de fond n°7 correspondant au solde du prix à la livraison.

— N° RG 25/00660 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBI5

Le rapport de visite de chantier numéro 4 établi pour la période du 14 novembre 2023 au 8 mars 2024 par le bureau d’étude technique [Y] [G], assistant du maitre d’ouvrage, a relevé la présence d’eau permanente dans le sous-sol, faute de traitement d’étanchéité de la terrasse, et dressé la liste d’autres corrections à prévoir. Le bureau d’étude considérait qu’au regard des malfaçons relevées, il ne pouvait etre admis que “le stade d’avancement des 95 % soit atteint”.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 13 mars 2024, les maîtres d’ouvrage ont contesté l’arrêt de chantier imposé par la société COFODIM et, concernant l’appel de fonds numéro 7 correspondant au solde du prix, ont précié qu’il gardait en reserve la somme en raison de “la persistance d’eau stagnante dans la pièce dite cave”.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2024, le constructeur a invité les époux [I] à procéder à la réception de leur maison le 3 avril 2024.

Par courriel du 30 mars 2024, le maître d’ouvrage a demandé au constructeur de lui confirmer par écrit le report de la date de réception au 9 avril 2024 en raison de la nécessité d’une reprise du dispositf de fermeture de la baie vitrée et contesté l’appel de fonds numéro 6 considérant que les pénalités forfaitaires de retard prévues au contrat devaient être déduites ainsi que les coûts d’eau et d’électricité utilisée pour la construction, de même que la différence de prix entre les tuiles commandées et les tuiles posées. Par ailleurs, M. [I] a contesté l’appel de fonds numéro 7 correspondant au solde du prix, dans la mesure où de nombreuses réserves devaient être levées. Il était également rappelé la nécessité de remédier aux désordres d’infiltrations dans la cave en lien possible avec le défaut d’étanchéité de la terrasse.

Par courrier du 9 avril 2024, le constructeur a pris acte de l’absence des maîtres d’ouvrage le 3 avril 2024 et contesté les termes du mail reçu le 30 mars 2024. Concernant l’appel de fonds numéro 7, il a précisé qu’il correspondait aux 5 % dûs à la réception et que cette somme devait être consignée à la caisse des dépôts et consignations pour le cas où des réserves seraient formulées lors de celle-ci.

Par courrier recommandé en date du 10 avril 2024, le conseil des époux [I] a mis en demeure la société COFIDIM d’une part de remédier dans le délai d’un mois aux désordres, malfaçons et non-conformités listés dans sa lettre et d’autre part de régler à ses clients la somme de 4442,19 € au titre des pénalités forfaitaires de retard (325 038 € x 1/3000 x 41 jours de retard).

Par un second courrier recommandé en date du 10 juin 2024, le conseil de M. et Mme [I] a informé le constructeur d’une part, de ce que ses clients allaient saisir CGI BATIMENT en sa qualité de garant de livraison, d’autre part que, selon l’analyse de Monsieur [G], les travaux concernant le toit terrasse n’étaient toujours pas entièrement terminés et que les pénalités de retard s’élevaient désormais à la somme de 11 051,29 euros (102 jours de retard) et enfin qu’aucun retard de chantier ne leur était imputable. Il précisait par ailleurs dans ce courrier que les maîtres d’ouvrage n’étaient pas opposés sur le principe à la consignation des 5 % du solde du prix entre les mains de la caisse des dépôts et consignations, mais que cette demande était hative dans la mesure où aucune réception n’avait encore eu lieu.

Par courrier recommandé avec accusée réception en date du 11 juin 2024, le conseil des maîtres d’ouvrage a mis en demeure la société CGI BATIMENT d’exécuter ses obligations en tant que garant de livraison.

Par lettre du 27 juin 2024, la société CGI BATIMENT a précisé que sa garantie n’était pas mobilisable dès lors que le constructeur ne faisait pas l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et n’était donc pas défaillant.

Par lettre recommandée réceptionnée le 12 juillet 2024 par les maîtres d’ouvrage, le constructeur les a invités à réceptionner leur maison le 23 juillet 2024 à 14 heures. Le procès-verbal de réception des travaux avec remise des clés a été établi avec réserves le 23 juillet 2024. Une liste complémentaire de réserves a été établie le 24 juillet 2024.

Suivant procès-verbal de constat du 24 juillet 2024, le commissaire de justice requis à cette fin par les époux [I] a notamment relevé l’existence de traces d’humidité sur les murs et au sol notamment sous forme d’auréoles dans les pièces sous terrasse, des traces de coulure sur l’enduit de ravalement du mur de la terrasse côté jardin aux droits de l’escalier, l’absence de membrane d’étanchéité type Delta MS, un creux dans l’enduit en partie basse du mur, des traces de moisissures au rez-de-chaussée en partie basse du mur à droite de la baie vitrée desservant la terrasse et consigné les désordres et malfaçons dénoncées lors de sa visite.

Par un nouveau courrier du 29 juillet 2024, les maîtres d’ouvrage ont complété la liste des réserves, faisant état de réserves complémentaires au niveau du vide sanitaire, des parois enterrées, de la terrasse, de la porte d’entrée, de la présence de moisissures et d’une fissure de la chape dans le séjour, du maintien dans les combles de la gaine de sortie VMC avec du scotch, de l’absence de fixation des tuiles en égout au niveau de la couverture et de l’absence de conformité des tuiles et mis en demeure la société COFIDIM de lever ses réserves dans le délai d’un mois.

Par courrier distinct du même jour, les époux [I] ont proposé à la société COFIDIM de consigner les 5 % du solde du prix auprès de la caisse des dépôts et consignations dans l’attente de la levée des réserves et mis en demeure le constructeur de lui régler la somme de 15 656 € au titre des pénalités forfaitaires de retard (144 jours). Le même jour, les maîtres d’ouvrage ont mis en demeure la société CGI BATIMENT de respecter ses obligations de garant de livraison.

Le 5 mars 2025, le cabinet d’architecture «ATELIER C2 ARCHITECTURE”, mandaté par les maîtres d’ouvrage a établi un rapport d’expertise amiable faisant état de désordres et non-conformités en lien avec la présence d’eau et d’humidité dans le sous-sol, de non-conformité aux règles de l’art de la terrasse carrelée, de malfaçons en toiture, d’une fissure au niveau du dallage nécessitant une surveillance.

Consécutivement, par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 avril 2025, le conseil des époux [I] a mis en demeure le constructeur de remédier aux désordres et malfaçons constatés dans le délai de 7 jours et sollicités le paiement des pénalités forfaitaires de retard d’un montant de 15 710,17 € (145 jours).

Le 7 mai 2025, les maîtres d’ouvrage ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureur dommage-ouvrage, laquelle a diligenté une expertise amiable confiée au cabinet SARETEC qui a rendu son rapport le 1er juillet 2025 et fait état de 4 désordres:

— n°1 cave en sous-sol: inhabitabilité de la cave,

— n°2 terrasse: effritement de la chape sur étanchéité,

— n°3 mur de cave: coulures sur enduit extérieur en finition,

— n°4 cave en sous sol: présence d’eau sur les murs et au sol incompatible avec un usage de cave.

Par courrier du 2 juillet 2025, la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES a informé les maîtres d’ouvrage que pour le désordre n°4, la garantie dommage-ouvrage souscrite était acquise à concurrence des réparations nécessaires et, s’agissant du désordre n°3, qu’il ne compromettait pas la solidité de l’ouvrage ni ne le rendait impropre à sa destination et, par voie de conséquence, que la garantie souscrite n’était pas acquise en vertu des dispositions de l’article 1792 du Code civil.

Par un second rapport du 25 août 2025, le cabinet SARETEC a estimé le coût des travaux réparatoires du désordre numéro 4 à la somme de 8000 € TTC, puis, suivant rapport complémentaire du 17 septembre 2025, le cabinet SARETEC a identifié l’origine des infiltrations et fixé le montant des travaux réparatoires à la somme de 2000 € hors-taxes.

Dans le prolongement, la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES a proposé une indemnité d’un montant de 2000 € TTC, qui a été refusée par les demandeurs à l’instance en raison de son insuffisance.

C’est dans ce contexte que, dans le temps de l’expertise amiable, avant prise de connaissance du rapport, par assignation en date du 9 juillet 2025, M. et Mme [I] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’une part, de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et, d’autre part, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, L 231-2, R231-4 et L231-6 du code de la construction et de l’habitation, de voir condamner la société COFIDIM et la SMABTP, venant aux droits de la société CGI BATIMENT, à leur verser une provision de 15 710,17 € à valoir sur les pénalités forfaitaires de retard, ainsi que la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils ont par ailleurs demandé que les dépens soient réservés.

L’audience, initialement fixée au 24 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de référé du 19 novembre 2025.

La SAS COFIDIM, par conclusions régularisées par voie électronique et soutenues oralement par son conseil, demande à titre principal de débouter les époux [I] de leurs demandes d’expertise et subsidiairement de limiter la mission de l’expert aux désordres relatifs aux infiltrations du toit terrasse et aux infiltrations dans le sous-sol. Elle sollicite en tout état de cause que les époux [I] soient déboutés de leurs demandes au titre des pénalités de retard et qu’il leur soit enjoint de procéder à la consignation du solde des travaux entre les mains de la caisse des dépôts et consignations. Elle demande également la condamnation de ceux-ci à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la demande relative aux pénalités de retard, la SAS COFIDIM fait état d’une part, de ce que les travaux supplémentaires sollicités par les maîtres d’ouvrage ont eu pour conséquence de rallonger les délais contractuels, et d’autre part que le chantier était prêt et livrable depuis le mois de mars 2024 et qu’ils ont refusé de procéder à la réception, ainsi qu’il appert du constat de commissaire de justice qu’ils ont fait établir le 3 avril 2024.

Sur la demande d’expertise, la SAS COFIDIM soutient que l’expert judiciaire ne saurait avoir une mission générale et d’audit qui pourrait consister à relever d’autres désordres que ceux expressément allégués et déterminés dans le cadre de l’acte introductif d’instance. Elle ajoute que la demande de désignation d’un expert judiciaire et injustifiée dès lors qu’elle a accepté d’effectuer les réparations préconisées par l’expert amiable qui a relevé la présence d’eau sur les murs et au sol du sous-sol.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, fondée sur les dispositions de l’article R.231-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 2-7 des conditions générales du contrat liant les parties, elle relève que la réception assortie de réserves a eu lieu le 23 juillet 2024, qu’à ce jour, les époux [I] ont réglé la somme de 308 786 € correspondant à chaque étape d’avancement des travaux et qu’elle est donc fondée à solliciter la consignation de la somme de 16 252 € correspondant au solde des travaux, soit 5 % du montant total des travaux.

Par conclusions régularisées par voie électronique et soutenues oralement par leur conseil, la société MMA IARD et la société d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES , agissant en qualité d’assureur de la société COFIDIM et en qualité d’assureur dommage-ouvrage des époux [I], demandent qu’il leur soit donné acte de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire, avec la précision que la mission de l’expert soit circonscrite aux désordres, malfaçons et non-conformités et/ou inachèvements affectant la construction visés dans l’assignation introductive d’instance et en précisant si les désordres compromettent la destination ou la solidité de l’ouvrage.

Par conclusions régularisées par voie électronique et soutenues oralement par son conseil, la SMABTP, venant aux droits de la CGI BATIMENT, formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire, avec la précision que les opérations d’expertise soient circonscrites aux désordres, malfaçons, non conformités ou inachèvements affectant la construction, exclusivement visés dans l’assignation introductive d’instance, demande que les époux [I] soient déboutés de leur demande de condamnation provisionnelle, motif pris d’une contestation sérieuse, et sollicite la condamnation de ceux-ci à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que leur condamnation aux dépens dont distraction au profit de la SELAS CHEVALIER MARTY PRUVOST.

À l’appui de ses prétentions, la SMABTP fait état, en réponse à la demande de condamnation provisionnelle dirigée à son encontre, que les dispositions de l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation ne prévoit l’intervention du garant de livraison qu’en cas de défaillance du constructeur de maisons individuelles et qu’il est de jurisprudence constante que cette défaillance n’est caractérisée que lorsque le constructeur n’est pas en mesure de satisfaire à ses obligations contractuelles, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle ajoute que le retard subi dans la construction relève d’un différend contractuel entre le constructeur et le maître de l’ouvrage, qu’elle n’a pas à arbitrer.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives et en réplique régularisées par voie électronique et soutenues oralement par leur conseil à l’audience du 19 novembre 2025, les époux [I] maintiennent leur demande et sollicite le rejet des demandes adverses.

Ils soutiennent pour l’essentiel que les opérations d’expertise judiciaire qu’ils sollicitent doivent porter sur tous les désordres qu’ils ont dénoncés et qui affectent le sous-sol et le toit terrasse de leur maison d’habitation (page 16 paragraphe 4 des conclusions des demandeurs). Ils soutiennent également, concernant la demande de paiement d’une provision au titre des pénalités de retard prévues contractuellement, que le retard de chantier est imputable à la société COFIDIM qui a unilatéralement décidé d’arrêter le chantier du 30 novembre 2023 au 16 février 2024, motif pris que l’étanchéité du toit terrasse incombait aux maîtres d’ouvrage, ce qu’ils réfutent dans la mesure où ces travaux ne sont pas mentionnés dans ceux réservés aux maîtres d’ouvrage. Ils en veulent pour preuve que le constructeur a finalement repris d’initiative de chantier de construction le 16 février 2024 et fait exécuter à sa charge à la fin du mois de mai 2024 les travaux d’étanchéité du toit terrasse. Ils réfutent également s’être immiscés de façon incessante dans la construction de leur maison et avoir perturbé le bon déroulement des travaux, ainsi que l’affirme la société COFIDIM. Il conteste également le fait que la modification des plans et la réalisation du toit terrasse ait retardé la livraison et génère une incidence sur le montant des pénalités de retard dues par la société COFIDIM, dès lors que le délai de livraison ne court qu’à compter de la déclaration d’ouverture de chantier et que celle-ci, datée du 29 avril 2022, est postérieure à la signature du premier avenant le 9 mars 2022.

Le délibéré a été fixé au 14 janvier 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, au visa de l’article 145 du code de procédure civile rappelé supra, les époux [I] n’ont pas à démontrer l’existence des désordres ou fautes qu’ils invoquent puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Ils doivent seulement justifier d’éléments rendant crédibles leurs suppositions.

Il résulte des pièces de la procédure que les demandeurs ont confié à la société COFIDIM, suivant contrat du 28 juin 2020 la construction de leur maison individuelle d’habitation.

Les échanges de courriels, de courriers entre les parties au contrat de CCMI, le procès-verbal de constat du huissier établi le 24 juillet 2024, le rapport d’expertise de Mme [Z] en date du 5 mars 2025, le rapport d’expertise amiable en date du 1er juillet 2025, complété les 25 août et 17 septembre 2025, ainsi que les photographies versées en procédure attestent de l’existence de désordres lesquels ne sont au demeurant pas contestés par les défendeurs.

Au regard de ces éléments et dans la mesure où la société COFIDIM conteste in fine l’ampleur et l’imputabilité des désordres, tandis que les demandeurs contestent le montant des travaux réparatoires proposés par l’assureur dommage-ouvrage, les maître de l’ouvrage disposent d’un motif légitime à faire établir contradictoirement, par un homme de l’art impartial, les désordres allégués, un procès éventuel en responsabilité contre les défendeurs n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge des demandeurs le paiement de la provision initiale.

S’agissant du périmètre de la mission de l’expert judiciaire qui fait débat, les défendeurs soutiennent qu’il est sollicité par les maitres d’ouvrage“un audit” de la construction.

Or, s’il est manifeste que le dispositif des écritures des demandeurs manque de précisions, il est noté que, dans le corps de leurs conclusions, les époux [I] dénoncent les désordres qui affectent le sous-sol et le toit terrasse de leur maison d’habitation; mais en outre, il est établi que les époux [I] ont réceptionné le bien avec des réserves dont il n’est pas justifié qu’elles ont été levées.

Il s’ensuit que les opérations d’expertise porteront nécessairement sur les désordres qui affectent le sous-sol et le toit-terrasse, mais également sur le désordre n°2 “effritement de la chape sur étanchéité” et le désordre n°3 mur de cave “coulures sur enduit extérieur en finition”, lesquels ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre par les époux [I] auprès de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES qui a mandaté le cabinet SARETEC pour les examiner, mais également sur les autres désordres mentionnés sur le procès-verbal de réception établi le 23 juillet 2024 et complétés les 24 et 29 juillet 2024.

Mais par ailleurs, la nature du litige rend par ailleurs envisageable, voire opportune, une mesure de médiation, laquelle pourra permettre un échange entre les parties, apaisé par la présence d’un médiateur, sur tous les aspects du différend qui les oppose.

Il y a donc lieu d’ordonner une mission mixte associant la recherche de réponses et de solutions techniques et une tentative de rapprochement des parties.

Sur la demande de provision au titre des pénalités de retard

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La preuve de l’obligation, en son principe, c’est à dire en tous ses caractères (certitude, liquidité, exigibilité), et en son quantum, repose sur le demandeur. Le défendeur peut à l’inverse s’exonérer en justifiant de contestations sérieuses susceptibles d’affecter l’un ou plusieurs de ces éléments.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il est rappelé que, selon l’article L.231-2,i) du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maisons individuelles avec fourniture du plan doit notamment mentionner la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

Le délai d’exécution prévu dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, s’étend de la date de commencement des travaux jusqu’à la livraison du bien. Ainsi, afin de calculer la date à laquelle les pénalités de retard prévues s’appliquent, il ne doit être pris en compte que la date de livraison, sans considération ni de la date de réception des travaux, ni de la date à laquelle les réserves ont été levées (cass.3ème civ. 30 novembre 2022, pourvoi n°21-24008).

Il est à rappeler à ce titre que la livraison doit être distinguée de la réception de l’ouvrage (Civ. 3, 21 octobre 2008, 07-18.270) et s’entend de la prise de possession de l’ouvrage (Civ. 3, 29 mars 2006, 05-11.509 ; Civ. 3, 10 mai 2007, 06-12.513) avec remise des clefs aux maîtres de l’ouvrage (Civ. 3, 31 janvier 2007, 05-20.683) étant précisé que la jurisprudence considère que la maison individuelle doit nécessairement être habitable pour pouvoir être livrée au maître de l’ouvrage. Il est ajouté que la remise des clefs devant, en principe, être consécutive à la réception (articles L. 231-8 et R. 231-7, II, 2°, du code de la construction et de l’habitation), sauf prise de possession anticipée, la réception emporte livraison si elle est suivie de la remise des clefs (Civ. 3, 31 janvier 2007, 05-20.683 ; Civ. 3, 11 février 2009, 08-10.476), dès lors que les inachèvements et désordres ne rendent pas le bien inhabitable (Civ. 3, 29 mars 2006, 05-11.509 ; Civ. 3, 31 janvier 2007, 05-20.683 ; Civ. 3, 5 décembre 2012, 11-24.499).

A contrario, lorsque des réserves interdisent la prise de possession des lieux par le maître de l’ouvrage, la livraison est reportée à la date de leur levée (Civ. 3, 7 novembre 2012, 11-25.934).

Le montant de la pénalité de retard ne peut être inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (3ème Civ., 22 novembre 2000, pourvoi n 99-11.582) et les pénalités de retard ne constituent pas une clause pénale, de sorte que le juge ne peut en modérer le montant par application de l’article 1231-5 du code civil.

En outre, l’article 231-6, I, c) du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant 30 jours. Le terme de l’application des pénalités de retard ne coïncide pas avec le terme de la garantie de livraison. En effet, celle-ci ne cesse pas à la livraison de l’ouvrage, mais à la levée des réserves, exprimées le cas échéant lors de la réception des travaux », cela par application des dispositions de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, il est rappelé que l’engagement du constructeur de maisons individuelles est global puisqu’il doit prévoir tous les travaux permettant d’aboutir à la maison promise, même s’il est permis que le maître de l’ouvrage se réserve de réaliser lui-même des travaux, ou de faire réaliser des travaux par des locateurs d’ouvrage de son choix en application des dispositions de l’article L.231-2 d) du code de la construction et de l’habitation qui dispose que: “le coût du bâtiment à construire (est) égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant : d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ; d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge”.

Il revient ainsi au constructeur, en l’absence de réalisation de travaux, de prouver que ces œuvres étaient prévues à la charge du maître de l’ouvrage.

Il en résulte que les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur. Ainsi, l’absence de mention d’une prestation nécessaire à la construction de la maison est automatiquement entendue comme comprise dans le prix convenu.

La Cour de cassation considère que le délai de réalisation des travaux réservés est inclus au délai contractuel de livraison de la maison, ce délai ne pouvant être prolongé qu’en cas de comportement abusif, assimilable à une immixtion fautive, du maître de l’ouvrage (3ème civ. 12 octobre 2005, pourvoi n°04-16592).

En l’espèce, le contrat de construction de maisons individuelles liant les maîtres d’ouvrage à la société COFIDIM prévoit que la durée d’exécution des travaux est de 22 mois à compter de l’ouverture de chantier, laquelle est intervenue le 29 avril 2022. Il s’ensuit que, sauf cause légitime (cf.infra), la maison devait être livrée aux maitres d’ouvrage le 29 février 2024.

L’article 2-6 du CCMI prévoit que les délais de construction et la date de fin du délai contractuel seront prorogés de la durée des interruptions de chantier imputables au maitre de l’ouvrage, notamment celles provoquées par des retards de paiement; en cas de modification demandées par le maître de l’ouvrage notamment par voie d’avenants, de la durée des travaux dont le maitre de l’ouvrage s’est réservé l’exécution ainsi que les retards apportés dans leur exécution; de la durée des interruptions pour cas de force majeure ou cas fortuit ; de la durée des intempéries définies à l’article L 5424-8 du code du travail pendant lesquelles le travail est arrêté, signalé par lettre recommandée avec accusé de réception au maître de l’ouvrage par lettre remise en main propre contre décharge.

Au cas présent, contrairement à ce que soutient la société COFIDIM, le fait que la date d’ouverture de chantier ait pu être retardée en raison de la modification des plans de la maison est sans incidence sur le point de départ du délai d’exécution des travaux de 22 mois, dès lors que la date d’ouverture de chantier est postérieure aux modifications demandées par le maître de l’ouvrage et formalisées par l’avenant n°1.

Par ailleurs, la société COFIDIM ne fait état d’aucun retard de paiement, ni d’interruption de travaux pour cas de force majeure ou cas fortuit ou encore en raison d’intempéries qui auraient retardé la livraison.

Le constructeur motive le retard de livraison dans le délai contractuel par le fait que le maître de l’ouvrage a sollicité la réalisation d’une étanchéité supplémentaire injustifiée et non prévue contractuellement, qui aurait rallongé d’autant les délais contractuels.

Or, outre le fait que les constats et rapports d’expertise amiables font clairement état d’infiltrations d’eau dans la pièce située sous la toiture terrasse, ce désordre étant au demeurant non contesté par MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES qui, en qualité d’assureur dommage-ouvrage a d’ailleurs formalisé une propotion d’indemnisation des maîtres d’ouvrage, la société COFIDIM ne rapporte, par les pièces communiquées, aucun commencement de preuve d’une immixion fautive ou d’un comportement abusif du maître de l’ouvrage dans l’opération de construction, mais se contente de précéder par allégations.

En outre, il ressort à l’évidence que ni le contrat de construction de maison individuelle, ni les avenants signés versés à la procédure ne font état de ce que les travaux d’étanchéité de la toiture terrasse et des murs des pièces situées sous la terrasse sont des travaux réservés au maitre de l’ouvrage.

Les contestations soulevées par la société COFIDIM quant à son obligation de paiement des pénalités forfaitaires de retard prévues contractuellement, conformément aux dispositions d’ordre public régissant le contrat de construction de maison individuelle, ne sont ainsi pas sérieuses, pour la période courant du 29 février 2024 au 3 avril 2024, étant rappelé qu’elle a elle-même fixé cette pour acter la réception de l’ouvrage et partant, sa livraison.

Par voie de conséquence, la société COFIDIM sera condamnée à payer aux époux [I] une provision d’un montant de 3.683,76 euros (325.038 € x 1/3000 x 34 jours de retard) au titre des pénalités forfaitaire de retard de livraison, les maîtres de l’ouvrage étant déboutés du surplus de leur demande qui se heurte à une contestation sérieuse pour la période postérieure au 3 avril 2024, la détermination de la date à laquelle la maison était habitable et/ou réceptionnable étant de la compétence du juge du fond et intimement liée aux opérations d’expertise à venir.

Concernant la demande de condamnation dirigée contre la société SMABTP, venant aux droits de CGI BATIMENT, il est rappelé qu’en application de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge “c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours”.

La garantie de livraison à prix et délais convenus, prévue par l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, constitue une garantie légale d’ordre public, distincte d’un cautionnement. Cette garantie n’exige pas que soit constatée la défaillance financière du constructeur (3e Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n°11-15.186)

Les dispositions légales susvisées, si elles visent la défaillance du constructeur, n’exigent pas qu’elle soit totale ni qu’elle découle d’une cause précise.

La SMABTP fait état de deux contestations qu’elle considère comme étant sérieuses, à savoir d’une part, l’absence de défaillance financière de la société COFIDIM, sans laquelle sa garantie ne saurait être mobilisée, et d’autre part, le fait que le retard subi dans la construction relèverait d’un différend contractuel et non d’une défaillance du constructeur.

Il est constant que l’appréciation de la défaillance du constructeur au sens des dispositions de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation échappe à la compétence du juge des référés.

Par voie de conséquence, rappel étant fait en outre que le garant n’est tenu en toutes hypothèses que si le retard excède 30 jours par rapport au délai contractuellement prévu, il n’y a lieu à référé sur la demande de condamnation dirigée contre la SMABTP, venant aux droits de CGI BATIMENT.

Sur la demande reconventionnelle de consignation de la société COFIDIM

L’article L242-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les modalités de règlement du prix à mesure de l’avancement des travaux sont mentionnées aux articles L. 213-8, b et L. 222-3, sixième alinéa e et L. 232-1 ; pour l’application de l’article L. 231-2 e), le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après le pourcentage de dépenses normalement faites à chacun d’entre eux, tout en laissant, par dérogation à la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l’article 1779-3° du code civil, un solde de garantie qui ne peut excéder 5% du prix total au bénéfice du maître de l’ouvrage jusqu’à son entrée dans les lieux, sous réserve de la faculté pour celui-ci de consigner tout ou partie de ce solde de garantie en cas de litige.

L’article R 231-7 du même code ajoute que ce pourcentage maximum du prix convenu est fixé à 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs ; et que, dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, la société COFIDIM fait état d’un paiement par les époux [I] de la somme de 308.786 euros et d’un reste dû de 16.252 euros correspondant au solde des travaux, soit 5% du montant des travaux. Les époux [I] s’opposent à la demande de consignation des 5% restant sur le prix de la construction au motif de l’absence d’exécution par le constructeur de son obligation de lever les réserves.

Au regard des désordres dénoncés et de l’absence non contestée de levée des réserves, l’exception d’inexécution soulevée par les maîtres d’ouvrage constitue une contestation sérieuse.

Par voie de conséquence, il n’y a lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société COFIDIM, laquelle sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, pourvoi n° 10-11 774). Cela étant, la société COFIDIM, succombant pour l’essentiel en sa demande reconventionnelle et en ses prétentions en défense, il convient de la condamner aux dépens de l’instance éteinte.

L’équité commande qu’il soit alloué aux époux [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle sera condamnée la sociéét COFIDIM, les autres parties étant déboutées de leurs demandes respectives sollicitées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Désignons pour y procéder

Monsieur [K] [M]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Port. : 06 89 43 68 45

Email : [Courriel 15]

avec mission de :

— entendre les parties et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] après y avoir convoqué les parties,

— examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres et des non conformités mentionnés dans l’assignation et dans le procès-verbal de réserve établi le 24 juillet 2024 et complété le 29 juillet 2024,

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’un non respect des règles de l’art, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non conformités constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par Ddeur du fait des désordres, des non conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée,

— indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons,

— s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur et Madame [I] à la Régie de ce tribunal au plus tard le 14 avril 2026,

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Disons qu’après avoir adressé sa note technique, l’expert surseoira à la poursuite de sa mission durant la médiation ordonnée,

A cette fin, sur la médiation :

Désignons :

Madame [D] [W]

[Courriel 14]

01.60.43.05.63

en qualité de médiateur dans le litige qui oppose les parties susnommées ;

Disons que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a été en mesure, par une note, d’apporter aux parties les premières réponses techniques, et le cas échéant des propositions de solutions réparatoires ;

Disons qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Disons que le médiateur ainsi informé aura alors pour mission :

d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;

de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Disons que les parties devront se présenter à ce rendez-vous d’information en personne, accompagnées, le cas échéant de leur conseil ; ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel ;

Disons qu’à l’issue de ce premier rendez-vous, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de la part d’au moins l’une des parties, le médiateur en informera le juge des référé et l’expert ; le médiateur cessera ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Disons que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu;

Fixons à la somme de 1000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée entre les mains du médiateur à hauteur de 500 euros par Monsieur et Madame [I] et 500 euros par la société COFIDIM ce, sauf meilleur accord des parties,

le montant de la provision devra être versé avant la date fixée pour la première réunion, à peine de caducité de la désignation du médiateur ; dans l’hypothèse d’une caducité, l’expert en sera avisé par le médiateur et les opérations d’expertise reprendront ;

la désignation est faite pour une durée de 3 mois à compter de la date de la première réunion de médiation et ce délai pourra être prorogé à la demande du médiateur ;

sauf accord des parties, si la provision était insuffisante pour couvrir les frais de la médiation, le montant du reliquat sera fixé en accord avec les parties et selon les modalités convenues entre elles et, en cas de difficulté, il en sera référé au juge ;

Disons que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties ;

Disons que le médiateur informera le juge des référés de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière ;

Disons qu’au terme de la médiation, le médiateur informera le juge des référés et l’expert, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Disons que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, ou si celui n’est que partiel, les opérations d’expertise reprendront ;

Disons que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties ayant déclenché la mesure de médiation, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Condamnons la société COFIDIM à payer à Monsieur [F] [I] et Madame [L] [C], épouse [I] la somme de 3.683,76 euros à titre de provision au titre des pénalités forfaitaires de retard,

Disons n’y avoir lieu a référé sur la demande de condamnation dirigée contre la société SMABTP, au titre des pénalités forfaitaires de retard,

Rejetons la demande reconventionnelle de la société COFIDIM,

Condamnons la société COFIDIM à payer à Monsieur [F] [I] et Madame [L] [C], épouse [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamnons la société COFIDIM aux entiers dépens de l’instance,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Président