N°Minute:25/362

N° RG 24/00373 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYIT

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Madame [F] [C], [I] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Eléonore ALBERTI-BILSKI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [W] [R] [L], demeurant [Adresse 3], actuellement [Adresse 4]

représentée par M^e Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. -L’AGENCE LES OLIVIERS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 21 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 17 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Janvier 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Eléonore ALBERTI-BILSKI

Copie certifiée delivrée à : M^e Pascale CHANSSAUD

Le 17 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 17 décembre 2022 ayant pris effet le 24 novembre 2022, Madame [W] [L] a donné à bail à Madame [F] [N], par l’intermédiaire de l’agence les oliviers, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer de 788 € par mois outre 15€ de charges.

Estimant subir d’importants préjudice de jouissance, Madame [F] [N] a saisi la commission départementale de conciliation de l’Hérault. En l’absence des défendeurs, aucune conciliation n’a pu être possible.

Un signalement a également été effectué par Madame [F] [N] auprès de HISTOLOGE HERAULT qui, après une visite du logement en date du 21 novembre 2023, a constaté les défectuosités suivantes :

présence d’infiltrations et de moisissures dans les 2 chambres (infiltration toiture),

dans la suite parentale, écoulement des eaux pluviales par en temps de pluie (infiltration toiture),

trou dans la baignoire 1aissantl’eau s’infi1trer dans le plancher,

baie vitrée du salon n’assurant pas le clos,

menuiserie de la chambre 1 (petite fenêtre) non étanche à l’air,

absence de dispositif de ventilation dans la cuisine, la salle de bain et les wc,

absence de grille d’aération sur les menuiseries du salon,

absence de chauffage dans la suite parentale,

chauffe-eau non fixé au mur,

fils électrique apparents dans la suite parentale,

branchement du chauffage du salon non conforme,

absence de main courante dans les escaliers menant à la suite parentale et au niveau des escaliers menant aux mezzanines des 2 chambres,

absence de garde-corps dans les mezzanines,

absence de garde-corps sur la fenêtre de la chambre 1

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 novembre 2023, Madame [F] [N] a, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure Madame [W] [L] d’entreprendre tout travaux indispensable à la bonne habitabilité des lieux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour, Madame [F] [N] a mis en demeure l’agence immobilière de faire établir tous les devis utiles relatifs aux travaux à effectuer et de solliciter l’accord exprès de la bailleresse pour les devis encore en cours de validité.

Selon exploits de commissaire de justice en date des 25 et 30 janvier 2024, Madame [F] [N] a fait assigner Madame [W] [L] et l’agence immobilière devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 29 avril 2024, afin de les voir condamner à exécuter des travaux de reprise sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision outre le remboursement de la somme de 478,42 € ainsi que la condamnation in solidum de Madame [W] [L] et de l’agence à l’indemniser du préjudice de jouissance à hauteur de 3372 € ainsi que 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenu à l’audience du 21 novembre 2024.

À cette audience, Madame [F] [N], représentée par son avocat qui a déposé son dossier, conclut comme suit :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Vu 1'artic1e 1992 du Code civil

DEBOUTER Madame [L] [W] [R] de toutes ses demandes

CONDAMNER Madame [L] [W] [R] à 1'exécution des travaux de reprise des différents griefs listés par le prestataire URBANIS, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir

Se réserver la liquidation de 1'astreinte

CONDAMNER Madame [L] [W] [R] au remboursement des travaux exécutés par la locataire pour un montant de 628,12 €

CONDAMNER in solidum Madame [L] [W] [R] et 1'agence LES OLIVIERS à indemniser le préjudice de jouissance de Madame [N] [F], [C], [I] évalué à la somme de 5 689,66 € à parfaire au jour de la décision de justice

CONDAMNER in solidum Madame [L] [W] [R] et 1'agence LES OLIVIERS au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de 1”article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

En défense, Madame [W] [L] également représentée par son avocat qui a plaidé, demande :

Vu les pièces versées au débat

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Vu les articles 1 719 et 1992 du Code civil

Vu la jurisprudence

A TITRE PRINCIPAL

PRENDRE ACTE que Madame [L] s’engage à effectuer les démarches nécessaires suite aux infiltrations et s’engage à mettre aux normes :

La menuiserie de la petite fenêtre chambre 1 non étanche à l’air ;

Le chauffage de la suite parentale ;

Le branchement du chauffage du salon ;

L’escalier par la pose d’un garde-corps et d’une main courante.

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à d’autres travaux de reprise.

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à astreinte.

DEBOUTER Madame [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions, en ses conclusions non contraires.

A TITRE SUBSIDIAIRE si par extraordinaire la juridiction devait condamner Madame [L] à la réparation du préjudice de jouissance

DIRE ET JUGER que ce préjudice ne concernerait que :

L’impossibilité de jouir normalement de la baignoire ;

Les infiltrations mentionnées par la locataire

REDUIRE à de plus juste proportion le montant du préjudice de jouissance

DANS TOUS LES CAS

CONDAMNER l’AGENCE LES OLIVIERS à relever et garantir Madame [L] des condamnations prononcées à son encontre.

CONDAMNER l’AGENCE LES OLIVIERS à verser à Madame [L] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER l’AGENCE LES OLIVIERS aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée, la SAS l’agence les oliviers n’a pas comparu ne s’est pas fait représenter

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

➢Sur la demande de travaux sous astreinte et le préjudice de jouissance à l’égard de Madame [W] [L]

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail

En l’espèce, Madame [F] [N] sollicite la condamnation de Madame [W] [L] à faire cesser des travaux ainsi que la réparation de son préjudice de jouissance. De son côté, la bailleresse souhaite que le juge des contentieux la protection prenne acte de ce que n’est pas opposée à mettre aux normes la menuiserie de la fenêtre chambre 1, le chauffage la suite parentale, le branchement du chauffage du salon et la pose d’un garde-corps et d’une main courante dans l’escalier. Elle rappelle que l’état du logement préexistait à la conclusion du bail et qu’ainsi Madame [F] [N] a pu se rendre compte de l’état du logement. Elle s’oppose donc aux demandes au titre du chauffe-eau et des fils apparents dans la suite parentale. Elle rappelle que s’agissant des travaux au titre de la baignoire, la moquette et la reprise des peintures, cela relève de la responsabilité du précédent locataire et non de la sienne. Enfin, elle estime qu’il appartient à la locataire de procéder au remplacement des pièces mineures pour la fermeture de la baie vitrée du salon et conteste l’absence de ventilation dans la cuisine et la salle de bains et WC.

Toutefois, le bailleur est bien tenu de remettre à son locataire un logement décent, en état d’usage de réparation et ce peu importe que des dégradations soient notées dans l’état des lieux d’entrée ou encore que ces dégradations soient le fait d’un précédent locataire.

Dès lors, Madame [W] [L] sera condamnée à réaliser les travaux suivants et ce sous astreintes de 50 € par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification intervenir et ce pendant 2 mois. Madame [L] ne peut décemment pas indiquer n’avoir pas été informée alors qu’il ressort clairement d’un échange de SMS et d’un courrier électronique de l’agence que la locataire l’a avisée directement du problème sur la toiture, la baignoire ou encore la moquette et la hotte dès avril 2023.

Les travaux concernés seront ceux constatés par la société URBANIS qui s’est déplacée le 21 novembre 2023 et qui sont listés dans le courrier adressé à Madame [F] [N] le 28 décembre 2023, à savoir :

présence d’infiltration et de moisissures dans les 2 chambres (infiltration toiture),

Dans la suite parentale, écoulement des eaux pluviales par en temps de pluie (infiltration toiture),

Trou dans la baignoire 1aissant l’eau s’infiltrer dans le plancher,

Baie vitrée du salon n’assurant pas le clos,

Menuiserie de la chambre 1 (petite fenêtre) non étanche à 1'air,

Absence de dispositif de ventilation dans la cuisine, la salle de bain et les wc,

Absence de grille d’aération sur les menuiseries du salon,

Absence de chauffage dans la suite parentale,

Chauffe-eau non fixé au mur,

Fil électrique apparents dans la suite parentale,

Branchement du chauffage du salon non conforme,

Absence de main courante dans les escaliers menant à la suite parentale et au niveau des escaliers menant aux mezzanines des 2 chambres,

Absence de garde-corps dans les mezzanines,

Absence de garde-corps sur la fenêtre de la chambre 1.

Il ne sera pas fait droit à la demande tendant à voir réserver la liquidation de l’astreinte.

Au titre de son préjudice de jouissance, Madame [N] réclame un préjudice équivalent à 30 % du montant de loyer à compter du mois de novembre 2022. Toutefois, il n’est pas démontré que les désordres essentiels à savoir les infiltrations aient été portés à la connaissance de la bailleresse avant le mois d’avril 2023 dans la mesure où est versé aux débats un SMS adressé par la locataire au bailleur du 7 avril 2023 et sa réponse. Puis un courrier électronique a été adressé par l’agence à la locataire 24 mai 2023 qui démontre lui aussi que bailleresse été informée des réclamations de la locataire dans la mesure où l’agence indique «  suite à votre message vocal à passer à Mme [L] , la propriétaire du bien, celle-ci m’a appelée et a réitéré sa demande de ne pas la contacter. Encore une fois, nous sommes vos seuls interlocuteurs. Si Mme [L] se voit recevoir un nouvel appel, SMS ou message vocal de votre part, elle bloquera votre numéro afin de ne plus être importunée ».

Ainsi, le préjudice de jouissance ne pourra être indemnisé à compter du mois d’avril 2023 et ce à hauteur de 4400 euros au jour de l’audience correspondant à environ 30 % du montant du loyer tenant compte essentiellement compte des infiltrations entraînant des moisissures dans les deux chambres.

➢Sur la demande de la locataire tendant à voir condamner la bailleresse au remboursement des travaux exécutés par elle et ce à hauteur de 628,12 €.

Si la locataire verse aux débats différentes factures provenant de Brico Cash, Leroy merlin, Castorama ou encore Brico Dépôt et intermarché location, rien ne justifie que ces factures aient été établies en vue de réparer des dégradations à charge du bailleur.

Madame [F] [N] sera donc déboutée de sa demande

➢Sur les demandes de la locataire à l’égard de l’agence immobilière

En l’absence de contrat liant la SAS l’agence les oliviers et Madame [F] [N], la responsabilité de l’agence immobilière est fondée sur les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil.

Il ressort de ces dispositions que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [F] [N] réclame la condamnation in solidum de la bailleresse et de l’agence au titre du préjudice de jouissance. Toutefois elle ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute de la part de l’agence. En effet, elle ne justifie pas de ce que les mêmes infiltrations existaient au jour de l’état des lieux. Par ailleurs, il ressort des pièces produites que l’agence mobilière a été diligente en mandatant une personne qualifiée pour intervenir sur la toiture.

Dès lors, les demandes formées par Madame [F] [N] à l’encontre de la SAS l’agence les oliviers seront rejetées.

➢Sur les demandes de la bailleresse à l’égard de l’agence immobilière

L’article 1984 du code civil définit le mandat comme un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article suivant précise que Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

La loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 réglementent la profession d’agent immobilier.

Aux termes de l’article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [W] [L] demande à ce que la SAS l’agence les oliviers la relève et garantisse des condamnations à son encontre estimant avoir été informé tardivement des désordres. Cependant, non seulement Madame [W] [L] a bien été destinataire des l’état des lieux d’entrée de certains désordres mais de surcroît, il ressort d’un échange de SMS avec la locataire que cette dernière a été parfaitement informée des désordres liés aux infiltrations, à la moquette ou encore à la baignoire. Suite à cette information, il ressort des courriers électroniques de l’agence que l’agence a mandaté deux couvreurs pour intervenir.

Ainsi, Madame [W] [L] ne peut soutenir comme elle le prétend que l’agence a manqué à ses obligations en ne l’informant pas ou encore en ne prenant pas en charge les désordres.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à l’égard de la SAS l’agence les oliviers.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [L] partie perdante, sera condamnée aux dépens

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Madame [W] [L] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros à Madame [F] [N] , sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [L] à effectuer les travaux visant à remédier les désordres suivants, et ce sous astreintes de 50 € par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification intervenir et ce pendant 2mois :

présence d’infiltration et de moisissures dans les 2 chambres (infiltration toiture),

Dans la suite parentale, écoulement des eaux pluviales par en temps de pluie (infiltration toiture),

Trou dans la baignoire 1aissant l’eau s’infiltrer dans le plancher,

Baie vitrée du salon n’assurant pas le clos,

Menuiserie de la chambre 1 (petite fenêtre) non étanche à 1'air,

Absence de dispositif de ventilation dans la cuisine, la salle de bain et les wc,

Absence de grille d’aération sur les menuiseries du salon,

Absence de chauffage dans la suite parentale,

Chauffe-eau non fixé au mur,

Fil électrique apparents dans la suite parentale,

Branchement du chauffage du salon non conforme,

Absence de main courante dans les escaliers menant à la suite parentale et au niveau des escaliers menant aux mezzanines des 2 chambres,

Absence de garde-corps dans les mezzanines,

Absence de garde-corps sur la fenêtre de la chambre 1.

DEBOUTE Madame [F] [N] de sa demande tendant à voir réserver la liquidation de l’astreinte.

CONDAMNE Madame [W] [L] à verser à Madame [F] [N] la somme de 4400 € en réparation de son préjudice de jouissance au jour de l’audience ;

DEBOUTE Madame [F] [N] de sa demande à l’égard de Madame [W] [L] en remboursement de travaux ;

DEBOUTE Madame [F] [N] de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS l’agence les oliviers ;

DEBOUTE Madame [W] [L] de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS l’agence les Oliviers

CONDAMNE Madame [W] [L] à verser à Madame [F] [N] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [F] [N] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jours, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE