TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 24/00181 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BYE

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT AVANT-DIRE DROIT

rendu le 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. BNP PARIBAS

RCS [Localité 12] 662 042 449

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Béatrice LEOPOLD COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0029

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [E]

né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 11] (ALGÉRIE)

[Adresse 7] (ALGÉRIE)

représenté par M^e Larbi BENABDELMADJID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0227

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e LEOPOLD COUTURIER

M^e BENABDELMADJID

M^e SMADJA

M^e COUTURIER

Le :

LE RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Julie COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0880

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

Décision du 19 Décembre 2024

Saisies immobilières

N° RG 24/00181 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BYE

DÉBATS : à l’audience du 28 novembre 2024 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

insusceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 20 février 2024, publié le 8 avril 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 12] 2, sous les références 2024 S numéro 50, la SA BNP Paribas a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à M. [Y] [E], situés [Adresse 4], et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par actes en date du 4 juin 2024 , le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans auquel il demande d’ordonner la vente forcée des biens immobiliers saisis sur une mise à prix de 283 000 euros, de mentionner le montant de sa créance à la somme totale de 315 439,70 euros au 9 janvier 2024, de condamner le débiteur saisi au paiement de la somme de 1 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Les 1er et 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et le responsable du Service des impôts des particuliers de [Localité 13], créanciers inscrits, ont déclaré leurs créances.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 novembre 2024, lors de laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils.

Le créancier poursuivant a réitéré ses demandes et déclaré s’en rapporter sur la demande d’orientation en vente amiable formée par le débiteur.

M [E] demande que la créance du créancier poursuivant soit fixée à la somme de 289 210,73 euros pour tenir compte d’un accord de paiement entre les parties et des versements effectués. Il sollicite, en outre, l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi, qui est évalué à 1 250 000 euros.

A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

Décision du 19 Décembre 2024

Saisies immobilières

N° RG 24/00181 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BYE

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon les articles L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à la saisie de tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu'“à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée”.

Dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de prêt litigieux du 4 février 2011, issue de la loi n° 95-96 du 1er février 1995 ayant transposé la directive n° 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, l’article L. 132-1, alinéa 1er, du code de la consommation, dispose : “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat”.

Cette disposition est reprise par l’actuel article L. 212-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Aux termes d’un arrêt du 12 avril 2023 (2e Civ., 12 avril 2023, pourvoi n° 21-14.540, publié), se référant expressément à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et notamment à un arrêt du 26 janvier 2017 (CJUE, arrêt du 26 janvier 2017, Banco Primus, C-21/14), la Cour de cassation a jugé que, lorsqu’il est saisi d’une contestation relative à la créance, le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, pour autant qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, sauf s’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée qu’il a été procédé à cet examen.

Etant rappelé que le juge de l’exécution a le pouvoir de statuer sur la nullité d’un engagement résultant d’un acte notarié (2e Civ., 18 juin 2009, n° 08-10.843, publié), il convient de considérer qu’il entre également dans ses pouvoirs de se prononcer sur le caractère abusif d’une clause insérée dans un acte notarié, et qu’il est même tenu de relever d’office le caractère non écrit d’une telle clause.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (1re Civ., 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié), statuant au visa de l’article L. 132-1 du code de la consommation, alors applicable, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

A notamment été jugée abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées dans un délai de quinze jours (1re Civ., 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904, publié).

Dans un arrêt du 15 juin 2023 (C-520/21, Bank M.), la CJUE a dit pour droit qu’une clause contractuelle déclarée abusive doit être considérée comme n’ayant jamais existé, de sorte qu’elle ne saurait avoir d’effet à l’égard du consommateur. Le contrat doit subsister en principe, sans aucune modification autre que la suppression des clauses abusives.

Enfin, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 11 juillet 2024 précité, le titre exécutoire est privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi.

Dans la présente espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à M. [E] le 20 février 2024 est fondé sur un prêt qui lui a été consenti par la société BNP Paribas suivant acte notarié du 4 février 2011.

Aux termes de l’offre de crédit du 27 décembre 2010 annexé à cet acte, il est notamment prévu qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, “le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du solde du compte, à l’issue d’un préavis de 15 jours, après une notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception”.

Au regard des textes et de la jurisprudence rappelés ci-dessus, cette clause est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment de l’emprunteur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Elle pourrait donc d’office être déclarée abusive et réputée non écrite, de sorte que seules seraient exigibles les échéances du prêt échues et impayées.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, il convient d’inviter les parties à faire valoir leurs observations sur ce moyen relevé d’office et sur le montant de la créance susceptible de fonder la mesure de saisie immobilière dans l’hypothèse où la clause de déchéance du terme serait déclarée abusive et, comme telle, réputée non écrite.

La société BNP Paribas, créancier poursuivant, est invitée à produire un décompte actualisé des échéances échues et impayées du prêt litigieux.

Les parties sont, enfin, invitées à conclure sur le caractère proportionné de la mesure de saisie immobilière au regard du montant de la créance liquide et exigible dont le recouvrement est poursuivi.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats,

Invite les parties à faire valoir leurs observations sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme stipulée au contrat de prêt, sur le montant de la créance susceptible de fonder la mesure de saisie immobilière dans l’hypothèse où la clause de déchéance du terme serait réputée non écrite et à conclure sur le caractère proportionné de la mesure de saisie immobilière au regard de la créance exigible dont le recouvrement est poursuivi.

Invite la société BNP Paribas à produire un décompte actualisé des échéances échues et impayées du prêt litigieux,

Renvoie la cause et les parties à l’audience du jeudi 16 janvier 2025 à 10 h,

Réserve les dépens.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution