TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Delphine LECOSSOIS- LEMAITRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marc GANILSY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09766 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SFH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDERESSE

ARCOLE 3, société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marc GANILSY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1594

DÉFENDERESSE

Madame [U] [P]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Delphine LECOSSOIS- LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1035

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Laura LABAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/09766 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SFH

Par acte sous seing privé prenant effet au 4 octobre 2017, la SCI ARCOLE 3 a donné en location à Madame [U] [P] un logement situé [Adresse 3] Paris 4 moyennant un loyer mensuel de 1600 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2023, la SCI ARCOLE 3 a fait délivrer à Madame [U] [P] un congé pour reprise au profit de Madame [M] [I].

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 décembre 2023, la SCI ARCOLE 3 a fait assigner Madame [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la validation du congé pour reprise délivré le 30 mars 2023 ;

— l’expulsion de Madame [U] [P] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— la condamnation de Madame [U] [P] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1702,06 euros, outre les charges

— la condamnation de Madame [U] [P] aux dépens, en ce compris les frais d’huissier pour le congé, et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, la SCI ARCOLE 3, représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— que Madame [U] [P] soit déclarée irrecevable en sa demande de remboursement de la facture en date du 29 mai 2016 ;

— la validation du congé pour reprise ou, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— la condamnation de Madame [U] [P] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1761,54 euros, outre les charges

— l’expulsion de Madame [U] [P] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— la condamnation de Madame [U] [P] à lui payer la somme de 1931,54 euros au titre du loyer échu au mois d’août 2024 ;

— la condamnation de Madame [U] [P] à lui payer la somme de 611548,80 euros au titre de la restitution des fruits civils perçus au titre de la location sur la plate-forme airbnb ;

— la condamnation de Madame [U] [P] aux dépens, en ce compris les procès-verbaux de constat et de congé, et à lui payer la somme de 10000 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [U] [P], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— le prononcé de la nullité du congé délivré ;

— la condamnation de la SCI ARCOLE 3 à faire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, le changement de l’ensemble des fenêtres, des travaux d’électricité sur le palier et dans la cuisine, réfection des fissures de l’appartement ;

— la condamnation de la SCI ARCOLE 3 à lui payer les sommes de :

—  23813,90 euros en remboursement des travaux réalisés par la locataire,

—  3535,40 euros en remboursement de la porte d’entrée,

—  5000 euros en réparation de son préjudice moral et d’anxiété

— à titre subsidiaire, un échange d’appartements au sein de la copropriété

— en tout état de cause, la condamnation de la SCI ARCOLE 3 aux dépens, en ce compris le procès-verbal de constat et avec distraction au profit de Maître LECOSSOIS- LEMAITRE, et à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande relative au congé,

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut notamment, en respectant un délai de préavis de six mois, délivrer à son locataire un congé pour reprise. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise (…). Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

L’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 précise que lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, les dispositions de l’article 15 peuvent être invoquées par la société au profit de l’un de ses associés.

Le congé délivré le 30 mars 2023 précise qu’il est délivré afin de faire habiter les lieux par " Madame [M] [I], associée de la SCI familiale ARCOLE 3 (…), étudiante en alternance, de nationalité française et demeurant actuellement [Adresse 4] 4 dans un appartement type T2 situé au 3e étage droite (…) afin de lui permettre " de bénéficier d’un appartement plus grand doté d’une chambre supplémentaire, avec la façade calme de la [Adresse 9] en raison des travaux d’envergure prévisibles à l’Hôtel Dieu côté [Adresse 8] ".

Madame [M] [I] est associée de la SCI ARCOLE 3.

Madame [U] [P] conteste la nécessité pour Madame [M] [I] de reprendre son logement au motif qu’elle dispose déjà d’un appartement au sein de l’immeuble litigieux et que d’autres appartements que le sien sont disponibles. Toutefois, le congé précise qu’il est délivré pour que Madame [M] [I] puisse bénéficier d’un logement plus grand et il n’est pas contesté que l’appartement loué à Madame [U] [P] (T3) est plus grand que celui occupé par Madame [M] [I] actuellement (T2). Madame [U] [P] ne démontre pas que l’appartement en cours de réfection et l’appartement libéré postérieurement à la délivrance du congé sont des logements de type T3 ou plus. En effet, le courrier produit émane de Madame [U] [P] elle-même. Au contraire, la SCI ARCOLE 3 produit le diagnostic de performance énergétique du logement en cours de réfection qui mentionne une superficie de 62.76 mètres carré. Cet appartement est en outre classé G.

Madame [M] [I] était, au moment de la délivrance du congé, étudiante en alternance. Elle peut légitimement vouloir s’installer dans un logement plus grand que le sien. Cette volonté est étayée par le projet de grossesse qui est démontré par le certificat médical produit. S’il est vrai que la grossesse devait être confirmée par un second test, l’existence de ce premier test positif suffit à caractériser la volonté de Madame [M] [I] d’avoir un enfant, que ce projet ait ensuite été concrétisé ou non.

Madame [U] [P] soutient en outre que le congé a été délivré afin de permettre la location de courte durée de son appartement par la SARL MAMITEN, dont Madame [M] [I] est également l’associée. Cependant, il n’est pas démontré que la SARL MAMITEN aura vocation à louer les appartements situés [Adresse 1], ces biens appartenant à une personne morale distincte qui est la SCI ARCOLE 3. Outre qu’il s’agit de deux personnes morales distinctes, les associés ne sont pas non plus intégralement les mêmes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI ARCOLE 3 démontre la réalité de la volonté de Madame [M] [I] de reprendre le logement occupé par Madame [U] [P].

Le congé a été délivré en respectant le délai légal de préavis.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande tendant à ce que la nullité du congé soit prononcée. Ainsi, le bail est résilié depuis le 4 octobre 2023.

Madame [U] [P] devra donc rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des articles L. 141-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que l’huissier de justice peut se faire assister d’un serrurier pour ouvrir et fermer les portes, sans qu’une décision de justice n’ait à prévoir cette possibilité. Dès lors, cette demande est rejetée.

L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. Il s’ensuit que le tribunal n’a pas à ordonner la séquestration des meubles, laquelle est un effet de droit automatiquement attaché à l’expulsion, dès lors que la personne expulsée n’a pas indiqué de lieu approprié. Le bailleur sera de ce fait débouté de sa demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles en cas d’expulsion du défendeur.

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d’une indemnité d’occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Par conséquent, Madame [U] [P] devra payer à la SCI ARCOLE 3 une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer, par une juste appréciation du préjudice subi, à la somme de 1761,54 euros, correspondant au montant du loyer, outre les charges justifiées.

Madame [U] [P] sollicite à titre subsidiaire un échange d’appartement. Cependant, cette demande est dépourvue de tout fondement et doit être rejetée.

Le bail se trouvant résilié depuis le 4 octobre 2023, il convient de débouter Madame [U] [P] de sa demande au titre des travaux.

Sur la demande au titre des loyers et charges,

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la SCI ARCOLE 3 soutient que l’échéance du mois d’août 2024 n’a pas été réglée par Madame [U] [P]. Cependant, celle-ci produit un avis d’échéance qui mentionne :

— un solde antérieur débiteur de 1931,54 euros,

— l’échéance du mois de septembre 2024 de 1931,54 euros,

— deux virements créditeurs d’un montant de 1931,54 euros survenus les 28 août et 7 septembre.

Dès lors, l’échéance du mois d’août 2024 a bien été payée par Madame [U] [P].

Par conséquent, la demande en paiement est rejetée.

Sur les sommes réclamées au titre de la sous-location,

Sur le fondement de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727). L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, la SCI ARCOLE 3 sollicite la condamnation de Madame [U] [P] à lui payer la somme de 611 548,80 euros au titre de la restitution des fruits civils perçus ces cinq dernières années (2019-2024). Il est constant que Madame [U] [P] a mis en sous location tout ou partie du logement qu’elle occupe. Madame [U] [P] ne rapporte pas la preuve de l’autorisation alléguée. En tout état de cause, elle reconnaît qu’elle n’avait plus l’autorisation de sous-louer l’appartement pendant la période non couverte par la prescription. Cependant, Madame [U] [P] ne peut être condamnée qu’à restituer les fruits civils effectivement perçus.

La SCI ARCOLE 3 se base sur une estimation selon laquelle Madame [U] [P] aurait loué le bien litigieux toutes les semaines au cours des cinq dernières années au prix de 2548,12 euros en se fondant sur la simulation réalisée par son commissaire de justice. Toutefois, cette simulation ne démontre pas que le logement a effectivement été loué à ce prix toutes les semaines pendant cinq ans mais uniquement qu’il était possible d’effectuer cette réservation à un moment donné.

La SCI ARCOLE 3 conteste les éléments fiscaux et les attestations AIRBNB produits par Madame [U] [P] sans produire d’éléments objectifs chiffrés pour les contredire.

La procédure devant le juge des contentieux de la protection étant orale et cette demande ne figurant pas dans l’assignation, la SCI ARCOLE 3 a formulé pour la première fois sa demande en restitution des fruits civils à l’audience du 23 octobre 2024. Dès lors, la demande portant sur la période antérieure au 23 octobre 2019 est prescrite.

Pour la période du 23 octobre 2019 au 31 décembre 2019, aucun élément n’est produit et ne permet de chiffrer les fruits civils éventuellement perçus. La charge de la preuve pensant sur le bailleur, il sera débouté de sa demande portant sur cette période.

Pour l’année 2020, Madame [U] [P] a perçu la somme de 5004,89 dollars ce qui correspond à une subvention versée par AIRBNB pour compenser la perte de revenus pendant le COVID. Cette subvention ne correspond donc pas à des fruits civils soumis à restitution.

En 2021, Madame [U] [P] a perçu la somme de 24,10 euros au titre de la location d’une chambre de l’appartement litigieux. Madame [U] [P] soutient qu’il s’agit d’un stratagème monté avec un ami pour ne pas perdre son statut de super host. Elle produit l’attestation d’un tiers aux termes de laquelle elle l’aurait remboursé de ce paiement. Cependant, cette attestation émane d’un ami et n’est étayée par aucun élément objectif. Il convient dès lors de considérer qu’il s’agit de fruits civils soumis à restitution.

S’agissant des années 2022, 2023 et 2024, Madame [U] [P] produit les documents AIRBNB qui démontrent qu’elle n’a rien perçu.

Par conséquent, Madame [U] [P] est condamnée à payer à la SCI ARCOLE 3 la somme de 24,10 euros au titre de la restitution des fruits civils.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des travaux effectués,

Sur le fondement de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et en conséquence il est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation et de l’entretenir.

Il est constant que si le bailleur ne remplit pas ses obligations en matière de travaux, le locataire doit le mettre en demeure de les faire, et, faute pour lui d’obtempérer, faire les travaux lui-même en application de l’article 1222 du code civil.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Aux termes de l’article 1er du décret du 6 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Madame [U] [P] sollicite la condamnation de la SCI ARCOLE 3 à lui régler différentes sommes. Cette demande a été formulée pour la première fois à l’audience du 23 octobre 2024 de sorte que la période antérieure au 23 octobre 2019 est couverte par la prescription. Ainsi, Madame [U] [P] est irrecevable à solliciter le remboursement de la facture du 29 mai 2018 relative à la porte d’entrée (3535,40 euros).

Madame [U] [P] produit en outre une facture en date du 30 août 2022 d’un montant de 23813,90 euros relative à la modification de l’électricité de la cuisine, la modification de l’espace dans la cuisine, le changement des joints dans la cuisine et la douche, l’isolation de cinq fenêtres, le changement des joints de carrelage dans la cuisine, la salle d’eau et les toilettes, la réfection des peintures, le remplacement des luminaires et le changement de fusible.

Le changement des joints, le remplacement des luminaires et le changement de fusible constituent des réparations locatives à la charge du locataire.

S’agissant de la modification de l’espace dans la cuisine, sa nécessité n’est ni alléguée ni démontrée. L’électricité de la cuisine était notée en bon état et aucun élément objectif n’est produit pour justifier d’un dysfonctionnement électrique. Il n’est pas établi que ce poste n’est pas lié à la modification de l’espace dans la cuisine.

S’agissant de l’isolation de cinq fenêtres, l’état des lieux d’entrée note que les fenêtres des chambres sont en mauvais état. Madame [U] [P] produit plusieurs courriers électroniques adressés à un associé de la SCI ARCOLE 3 et au gestionnaire. Cependant, ces courriers ne contiennent pas de mises en demeure d’avoir à réaliser les travaux et n’avertissent pas le bailleur qu’ils seront effectués à ses frais en l’absence de réponse. Dès lors, Madame [U] [P] doit être déboutée de cette demande.

S’agissant de la peinture, elle est notée en état « neuf » sur l’état des lieux d’entrée établi le 5 octobre 2017. Madame [U] [P] ne justifie ni avoir mis en demeure son bailleur ni de la nécessité de procéder à la remise en peinture du logement cinq ans plus tard.

Par conséquent, Madame [U] [P] est intégralement déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur la demande de dommages et intérêts,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [U] [P] soutient avoir subi un préjudice moral résultant d’un cambriolage, de harcèlement et de la délivrance d’un congé frauduleux. Cependant, il résulte de la solution précédemment retenue que le congé délivré était régulier. Par ailleurs, Madame [U] [P] produit une copie de sa plainte relative à un cambriolage mais aucun élément ne permet d’établir une faute commise par la SCI ARCOLE 3. Enfin, les faits de harcèlement ne sont pas établis. Les pièces visées correspondent à deux échanges de sms survenus les 17 et 27 février 2018 avec Madame [M] [I] et à ses propres courriers sans que là encore une faute ne soit imputable à la SCI ARCOLE 3.

Par conséquent, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [P], qui perd le procès, est condamnée aux dépens. L’établissement d’un procès-verbal de constat et la délivrance d’un congé par commissaire de justice n’étant pas exigés par la loi, leurs coûts ne sont pas inclus dans les dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [U] [P] est condamnée à payer à la SCI ARCOLE 3 la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la validité du congé et la résiliation du bail portant sur les lieux situés [Adresse 2] à compter du 4 octobre 2023

ORDONNE l’expulsion de Madame [U] [P] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7], au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1761,54 euros, outre les charges dûment justifiées ;

DECLARE IRRECEVABLES les demandes portant sur la période antérieure au 23 octobre 2019 en raison de la prescription ;

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer à la SCI ARCOLE 3 la somme de 24,10 euros au titre de la restitution des fruits civils ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer à la SCI ARCOLE 3 la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [U] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection