TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07512 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SWH

N° MINUTE : 15

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 06 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA,

[Adresse 2]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [D],

Adoma, [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 décembre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 06 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07512 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SWH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 janvier 2017, à effet au 19 janvier 2017, la SA ADOMA a donné en location une chambre meublée à M. [K] [D] au sein du foyer-logement situé [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 543,23 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la SA ADOMA a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 3 496,75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 11 juillet 2024, la SA ADOMA a fait assigner M. [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [K] [D] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 5 546,12 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,

— condamne le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA ADOMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence, délivrée le 21 février 2024.

A l’audience du 22 octobre 2024, la SA ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7 175,79 euros, selon décompte en date du 18 octobre 2024.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [K] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [K] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 20 janvier 2017 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure a été signifiée le 21 février 2024, pour la somme en principal de 3 496,75 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échues et impayées (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M. [K] [D] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 21 mars 2024.

M. [K] [D] étant sans droit ni titre depuis 22 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif

M. [K] [D] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par cette occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [K] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, à partir du 22 mars 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

En l’espèce, la SA ADOMA produit un décompte démontrant que M. [K] [D] reste lui devoir la somme de 7 175,79 euros à la date du 18 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M. [K] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 5.146,12 euros, arrêté au 3 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 20 janvier 2017 entre la SA ADOMA et M. [K] [D] concernant la chambre située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [K] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [K] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [K] [D] à verser à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS M. [K] [D] à verser à la SA ADOMA la somme provisionnelle de 5.146,12 euros (décompte arrêté au 6 juin 2024, incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNONS M. [K] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Présidant et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.