TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [V] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [Y] [R]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03025 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N3C

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDERESSE

HENEO, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE du cabinet LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [V] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2025

Délibéré au 19 février 2026, prorogé au 10 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 10 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03025 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7N3C

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2016, la société LERICHEMONT, désormais société HENEO, a conclu avec Mme [V] [N] un contrat d’occupation temporaire portant sur un logement meublé à usage d’habitation au sein d’une résidence sociale située [Adresse 3], logement n°0332, [Localité 2] [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 551,45 euros charges et prestations complémentaires incluses.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2022, la société HENEO a fait signifier à Mme [V] [N] un commandement de payer la somme de 1454,13 euros au titre des impayés de redevances.

Se prévalant du dépassement de la durée du séjour, la société HENEO a informé Mme [V] [N] de la résiliation du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2023, la société HENEO a fait assigner Mme [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir valider le congé du 25 février 2023, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation pour impayés locatifs, ordonner l’expulsion immédiate de l’occupante et la condamner à payer la somme de 2172,77 euros au titre des redevances impayées, échéance de mars 2023 incluse. Par décision en date du 6 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de validation du congé et a condamné Mme [V] [N] à payer un arriéré locatif de 2732,67 euros. Cette décision a été signifiée à étude le 30 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la société HENEO a fait assigner Mme [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé délivré en date du 25 février 2023,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [V] [N] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des biens,

— condamner Mme [V] [N] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance actualisée,

— condamner Mme [V] [N] à lui payer la somme de 2172,77 euros au titre des arriérés des redevances, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 19 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2022,

— condamner Mme [V] [N] à lui payer la somme de 480 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 9 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 22 septembre 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3738,63 euros. Elle a indiqué que Mme [V] [N] n’avait pas respecté l’échéancier fixé par la décision en date du 6 décembre 2023 et qu’elle n’avait pas repris le paiement des redevances.

Mme [V] [N], assignée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Les débats ont été réouverts à l’audience du 10 décembre 2025, Mme [V] [N] ayant écrit au tribunal s’être présentée à l’audience à une date erronée.

A l’audience du 10 décembre 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5635,32 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Convoquée par les soins du greffe, Mme [V] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré en date du 16 février 2026, il a été demandé à la société HENEO ses observations sur l’autorité de la chose jugée compte tenu de la décision du juge des contentieux de la protection du 6 décembre 2023. Par note en délibéré en date du 18 février 2026, la société HENEO a fait valoir ses observations.

La décision a été prorogée au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, la société HENEO a, par note en délibéré, fait valoir s’agissant de la demande de validation du congé pour dépassement de durée de séjour que la décision du 6 décembre 2023 l’avait déboutée en se fondant sur l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, le juge des contentieux de la protection jugeant qu’il n’était pas justifié de l’envoi du congé par courrier recommandé avec accusé de réception, alors qu’en l’espèce la demande se fonde sur l’absence de justification de l’existence des conditions d’admission dans l’établissement.

Or, il ressort de la décision du 6 décembre 2023 que la société HENEO a par acte du commissaire de justice en date du 27 avril 2023, fait assigner Mme [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir valider le congé du 25 février 2023 au motif que la durée du séjour est dépassée. La décision du 6 décembre 2023 a rejeté la demande de validation du congé. Dès lors, il ne saurait être statué de nouveau sur la demande de validation du congé du 25 avril 2023 et cette demande sera déclarée irrecevable.

S’agissant de la demande de résiliation du contrat, la société HENEO indique que cette demande se fonde sur l’absence de respect des modalités d’apurement de la dette locative fixées par la décision du 6 décembre 2023 et d’une nouvelle dette locative. La société HENEO faisant valoir une nouvelle dette locative, sa demande sera déclarée recevable. Il convient ainsi d’envisager la demande de résiliation judiciaire.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la société HENEO le jour de l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 5635,32 euros au 30 novembre 2025 et qu’elle est ancienne puisqu’elle a commencé à se former en 2021.

Le montant de la dette et son ancienneté constituent une inexécution contractuelle suffisamment grave justifiant que soit ordonnée la résiliation du contrat de bail.

Compte-tenu de résiliation judiciaire du bail ordonnée, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [N] ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [V] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [V] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

La société HENEO produit par ailleurs un décompte démontrant que Mme [V] [N] reste lui devoir la somme de 5635,32 euros à la date du 30 novembre 2025, au titre de l’arriéré des loyers impayés, échéance de novembre 2025 incluse.

Mme [V] [N] ne s’est pas présentée aux audiences, malgré la réouverture des débats, et ne fait ainsi valoir aucun élément pour contester la dette ou son montant. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [N], qui succombe, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La société HENEO sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort, réputé contradictoire,

DECLARE irrecevable la demande de validation du congé du 25 février 2023 en raison de l’autorité de la chose jugée,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat d’occupation conclu le 7 novembre 2016 entre la société LERICHEMONT, désormais société HENEO, et Mme [V] [N] portant sur un logement n°0332 situé dans la résidence sociale [Adresse 5], pour défaut de paiement des redevances et charges,

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 48 heures à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Mme [V] [N] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Mme [V] [N] à verser à la société HENEO la somme de 5635,32 euros selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, incluant la mensualité du mois de novembre 2025, correspondant à l’arriéré des redevances et indemnités d’occupation échues à cette date, avec les intérêts au taux légal du prononcé de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [N] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La Juge des contentieux de la protection