TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. AARON-RUBEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EHL

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndicat MICHEL HECTUS SAS – [Adresse 2]

représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004

DÉFENDERESSE

S.C.I. AARON-RUBEN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EHL

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AARON-RUBEN est propriétaire des lots n°9 et 10 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré EH n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 99/1000 et 60/1000 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI AARON-RUBEN a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 mars 2024 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2595,62 euros suivant décompte arrêté au 23 mai 2023, appel du second trimestre 2023 inclus, outre 2000 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Michel Hectus en exercice, a, par acte d’huissier en date du 16 mai 2024, assigné la SCI AARON-RUBEN devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-8157,16 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 24 mai 2023 au 23 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-1800 euros de dommages et intérêts,

-2800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir qu’en dépit d’une première décision de justice, dont les causes n’ont pas été réglées, la dette de la défenderesse continue d’augmenter. Il ajoute que des travaux sont en cours au sein de l’immeuble, et que l’abstention fautive de la SCI AARON-RUBEN prive la copropriété de disposer de son fonds de roulement aux fins de les financer.

A l’audience du 24 septembre 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à domicile, la SCI AARON-RUBEN n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 9 et 10, indiquant la répartition des tantièmes (99/1000ème et 60/1000ème), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi que l’extrait K bis de la SCI AARON-RUBEN ,

— un protocole d’accord non daté, aux termes duquel la défenderesse s’est engagée à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 20 039,17 euros au titre du solde débiteur de son compte de copropriétaire arrêté au 9 juillet 2021, des frais de signification d’une assignation du 22 mars 2021, et des honoraires d’avocat,

— le jugement du 28 mars 2024 condamnant la SCI AARON-RUBEN au paiement de la somme de 2595,62 euros au titre de charges de copropriété impayés, décompte arrêté au 23 mai 2023, incluant des paiements intervenus le 17 octobre 2023 et le 14 décembre 2023, dont il n’y a dès lors pas lieu de tenir compte s’agissant des nouveaux impayés de charges,

— un relevé de compte propriétaire arrêté au 23 avril 2024, dont il résulte que les charges impayées à compter du 24 mai 2023 jusqu’au 1 avril 2024 se sont élevées à 8157,16 euros, la SCI ayant effectué, à compter du 24 mai 2023 et jusqu’au jour du décompte, des règlements d’un montant total de 1600 euros, qui viennent s’imputer sur la dette la plus ancienne et donc sur la condamnation précédente,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2022,

— les appels de charges de copropriété et travaux pour la période du 20 juin 2023 au 01 avril 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2023 comportant approbation des comptes de l’exercice 2022 et vote du budget prévisionnel 2023 et 2024, ainsi que vote des travaux ou opérations suivantes : mission d’un ingénieur structure et d’un architecte, travaux de renforcement sous l’édicule du bâtiment.

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8157,16 euros portant sur la période allant du 24 mai 2024 au 22 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 8157,16 euros .

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 mai 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI AARON-RUBEN présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la troisième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice, un protocole d’accord ayant permis de mettre fin à la première instance introduite. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera en conséquence accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI AARON-RUBEN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS Michel Hectus :

— la somme de 8157,16 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant 24 mai 2024 au 22 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 mai 2024,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la SCI AARON-RUBEN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS Michel Hectus, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI AARON-RUBEN aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.