TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 21/04024

N° Portalis 352J-W-B7F-CUAST

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Novembre 2018

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDERESSE

La société 2M2C

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jérémy REGADE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1491

DÉFENDEURS

Madame [W] [C]-[D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0219

Madame [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [M] [A]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [B] [G] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Décision du 14 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/04024 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUAST

Monsieur [J] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par Maître Yves MORAINE, avocat plaidant et par Maître Marie-Dominique LUCCIONI FAIOLA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1002

Maître [K] [I]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Maître Thomas D’JOURNO, avocat plaidant, et par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0090

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistés de Madame Sylvie CAVALIE lors de l’audience et de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 05 Septembre 2024, tenue publiquement Jerôme HAYEM a présidé et fait lecture du rapport en application de l’article 804 du code procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

[O] et [F] [C] étaient propriétaires de biens immobiliers sis à [Localité 5].

Décision du 14 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/04024 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUAST

Selon actes des 2 et 26 août 2016, ils ont donné mandat à la société 2m2c de commercialiser leurs biens et se sont engagés à lui verser une commission de 50.000 euros.

Par actes sous seing privé du 17 juillet 2017 rédigés par [K] [I], notaire, conclus par l’entremise de la société 2m2c après réception par cette dernière d’une offre d’achat du 24 mai 2017, ils ont vendu une partie de leurs biens à [M] [A] et [P] [N] (ci-après les consorts [A]-[N]) au prix de 504.000 euros et le restant de leurs biens à [J] [E] et [B] [G], son épouse, au prix de 336.000 euros. Il est stipulé aux deux ventes que la commission est à la charge des acquéreurs et sera due au jour de leur réitération authentique. Elle est fixée à 27.000 euros s’agissant de la vente consentie aux consorts [A]-[N] et à 18.000 euros s’agissant de la vente consentie aux époux [E].

Par acte reçu le 13 juin 2018 par [K] [I], notaire, les ventes ont été réitérées et le prix payé au notaire rédacteur qui l’a ensuite reversé intégralement aux vendeurs.

Par actes d’huissier des 13 et 22 novembre 2018, la société 2m2c a assigné les époux [C] et [K] [I] devant ce tribunal.

Par actes d’huissier du 1er février 2019, les époux [C] ont attrait à l’instance les consorts [A]-[N] et les époux [E].

[O] [C] est décédé le 2 mars 2019 et son épouse le 11 septembre suivant. Ils laissent pour leur succéder [W] [C], leur fille.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2022, la société 2m2c sollicite la condamnation in solidum de [W] [C] et [K] [I] à lui verser:

une somme de 45.000 euros au titre de sa commission,une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, [W] [C] demande au tribunal de:

rejeter les demandes de la société 2m2c,subsidiairement:prononcer la nullité des ventes du 13 juin 2018,rejeter les demandes de la société 2m2c,très subsidiairement:condamner in solidum [K] [I], les époux [E] et les consort [A]-[N] à la relever de toute condamnation,condamner tout succombant à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, les époux [E] et les consorts [A]-[N] (ci-après les acquéreurs) prient le tribunal de:

déclarer irrecevables les demandes en nullité et en relevé de condamnation de [W] [C],les rejeter,subsidiairement, si les ventes sont nulles:condamner in solidum [W] [C] et [K] [I] à verser les sommes suivantes:aux consorts [A]-[N], une somme de 2.200.000 euros et une somme de 750 euros par mois pour la période allant de la signature de la vente au prononcé de la nullité,aux époux [E], une somme de 630.000 euros et une somme de 700 euros par mois pour la période allant de la signature de la vente au prononcé de la nullité,subsidiairement, s’ils sont condamnés:condamner [K] [I] à les relever de toute condamnation,condamner in solidum d'[K] [I], de [W] [C] et de la société 2m2c à verser:aux consorts [A]-[N] une indemnité de 5.000 euros et une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,aux époux [E] une indemnité de 5.000 euros et une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2021, [K] [I] requiert le tribunal de:

rejeter les demandes,déclarer la demande en nullité irrecevable,subsidiairement:condamner in solidum [W] [C] et les acquéreur à le relever de toute condamnation,condamner tout succombant à lui verser une somme de 4.000 euros au titre del’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 5 septembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.

La délibéré a été prorogé

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de la société 2m2c notifiées par voie électronique le 31 janvier 2022;

Vu les conclusions de [W] [C] notifiées par voie électronique le 13 mars 2023;

Vu les conclusions des acquéreurs notifiées par voie électronique le 30 mai 2023;

Vu les conclusions d'[K] [I] notifiées par voie électronique le 26 mai 2021;

Décision du 14 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/04024 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUAST

1°) Sur les demandes de la société 2m2c

1.1°) Sur les demandes contre [W] [C]

La société 2m2c fait valoir:

qu’elle a accepté de réduire sa commission à la somme de 45.000 euros au lieu de celle de 50.000 euros stipulée,que les ventes du 13 juin 2018 sont parfaites,que le mandat met la commission à la charge des vendeurs,que [W] [C] doit donc lui verser la commission de 45.000 euros.

[W] [C] oppose notamment:

que la vente a été conclue postérieurement à l’expiration du mandat.

La société 2m2c réplique:

que le mandat comporte une clause de reconduction tacite d’un an,que c’est à son initiative qu’il a été stipulé que le mandat était valable jusqu’au 4 septembre 2016,qu’il était dans la commune intention des parties que la date du 4 septembre 2016 marque non pas l’extinction du contrat mais sa tacite reconduction pour une année,qu’il expirait donc le 4 septembre 2017, que son entremise est donc intervenue en cours de mandant, que sa rémunération est donc bien due.

Sur ce, il résulte de l’article 6–I de la loi n° 70–9 et de l’article 72 alinéa 2 du décret n° 72–678 que l’agent immobilier chargé de commercialiser un bien ne peut percevoir sa rémunération qu’à la condition de détenir lors de son entremise un mandat écrit de vente en cours de validité.

Par ailleurs, lorsqu’un contrat d’adhésion comprend des clauses négociées qui diffèrent d’autres non négociées, les premières, qui sont la manifestation d’une volonté dérogatoire expresse des parties spéciale à l’acte conclu, doivent prévaloir sur les secondes.

Dans un contrat d’adhésion, les clauses manuscrites doivent être réputées négociées en raison de leur mode d’insertion à l’acte et celles dactylographiées non négociées.

En l’espèce, le mandat comprend la clause dactylographiées suivante:

« ARTICLE 2: DUREE

Le mandat est confié pour une durée irrévocable de trois mois à compter de sa signature par le MANDANT et sera tacitement reconduit pour une durée de douze mois.

LA DATE LIMITE DE LA RESILIATION POUR LE TERME DES TROIS MOIS EST LE:  »

Décision du 14 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/04024 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUAST

La date inscrite de façon manuscrite est le « 18 OCTOBRE 2016 »

Sous un article 8 intitulé « CLAUSE PARTICULIERE », il est écrit à la main la mention:

« CE MANDAT EST VALABLE JUSQU’AU 04 SEPTEMBRE 2016 »

Par elle-même, cette dernière mention est parfaitement claire en ce qu’elle fixe un terme exprès et explicite au mandat, l’usage du terme « valable » excluant toute idée de reconduction tacite.

Manuscrite, et donc négociée, elle doit l’emporter sur la clause dactylographiée prévoyant une reconduction tacite d’un an, la société 2m2c ne rapportant pas la preuve de la volonté alléguée des parties de maintenir la reconduction tacite prévue à la clause non négociée.

S’il existe une contradiction entre la mention manuscrite du 18 octobre 2016 à l’article 2 précité et celle du 4 septembre 2016 à l’article 8, il demeure que le mandat a expiré au plus tard au 18 octobre 2016.

Or, l’entremise de la société 2m2c dans la vente litigieuse est intervenue en 2017, soit, en tout état de cause, après expiration du mandat de sorte que la société 2m2c ne peut réclamer aucune rémunération pour son intervention.

1.2°) Sur les demandes contre [K] [I]

La société 2m2c expose:

que le notaire a commis une faute en désignant aux actes rédigés par lui les acquéreurs débiteurs de la commission alors que le mandant la met à charge des vendeurs,qu’en conséquence, de cette faute, elle a perdu sa commission.

Sur ce, pour les motifs exposés en 1.1, la société 2m2c n’a jamais eu droit à la rémunération stipulée au mandat.

Elle n’a donc subi aucun préjudice en ne la percevant pas et sa demande indemnitaire doit être rejetée.

2°) Sur les demandes des acquéreurs

Les acquéreurs font valoir:

que l’état de santé d'[O] [C] nécessitait l’ouverture d’une mesure de protection, que, pour cette raison, la réitération authentique des actes a été retardée de 6 mois,que [F] [C], [K] [I] et la société 2m2c ne leur ont révélé la difficulté qu’après signature des compromis de vente,qu’en outre, la mise à leur charge de la commission de l’agent immobilier aux actes rédigés par [K] [I] en contradiction avec les stipulations du mandat a complexifié la situation et retardé la vente,que ce retard les a obligés à continuer de s’acquitter d’un loyer, que leur préjudice est de 5.000 euros par foyer.

Décision du 14 Novembre 2024

2ème chambre

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Sur ce, les acquéreurs ne donnent pas de fondement à leur demande de sorte que la juridiction ne sait s’ils agissent en responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Il résulte des articles 1240 et 1231–1 du code civil que, quelle que soit le type de responsabilité, le droit à réparation suppose nécessairement la réunion d’un fait générateur de responsabilité, d’un dommage et d’un lien causal entre le premier et le second.

Sont des faits générateurs de responsabilité la faute délictuelle ou l’inexécution contractuelle notamment.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la société 2m2c ou [K] [I] connaissait l’état de santé d'[O] [C] avant la conclusion des compromis. Les acquéreurs échouent donc à démontrer une dissimulation et, par suite, l’existence d’un fait générateur de responsabilité.

Les demandes formées à leur encontre doivent donc être rejetées.

[O] [C], mari de [F] [C], a été placé sous tutelle le 5 janvier 2018 en suite d’une requête de [W] [C] du 2 octobre 2017 et en considération d’un examen médical du 7 décembre 2017.

Ces seules constatations ne peuvent suffire à établir qu’au mois de juillet 2017, mois de signature des compromis de vente, [F] [C], alors âgée de 87 ans, savait que la réitération prévue au mois de décembre 2017 ne pourrait avoir lieu et avait la volonté de dissimuler cette information, commettant ainsi une faute par réticence.

Sa responsabilité ne peut donc être engagée et, par suite, la demande indemnitaire dirigée contre son héritière doit être rejetée.

Au surplus, s’agissant des consorts [A]-[N], aucun justificatif de la dépense de loyers alléguée n’est produit. Le préjudice invoqué par eux est donc inexistant et leur demande doit d’autant plus être rejetée.

3°) Sur les autres demandes

L’équité commande de laisser aux défendeurs la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

DÉBOUTE la société 2m2c de ses demandes tendant à la condamnation in solidum de [W] [C] et [K] [I] à lui verser:

une somme de 45.000 euros au titre de sa commission,une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE [W] [C] de sa demande tendant à:

condamner tout succombant à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les époux [E] et les consorts [A]-[N] de leur demande tendant à:

condamner in solidum d'[K] [I], de [W] [C] et de la société 2m2c à verser:aux consorts [A]-[N] une indemnité de 5.000 euros et une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,aux époux [E] une indemnité de 5.000 euros et une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE [K] [I] de sa demande tendant à:

condamner tout succombant à lui verser une somme de 4.000 euros au titre del’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société 2m2c aux dépens et accorde à maîtres Marie Luccioni, Thierry Kuhn et Philippe Péricaud le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM