TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [I] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HLU

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 décembre 2024

DEMANDEUR

[Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/02665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HLU

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 1955, l’OFFICE PUBLIC D’HABITAT A LOYERS MODERES DE LA VILLE DE [Localité 4], aux droits de qui intervient [Localité 4] HABITAT OPH, a consenti à Monsieur [X] [H] un bail portant sur un logement de 5 pièces avec cave n°2 situé au [Adresse 3].

A son décès, le bail a été transféré à son épouse, Madame [G] [H], selon acte du 28 juillet 1997.

Au décès de la locataire, les droits et obligations attachés au contrat ont été transférés à ses enfants, Monsieur [J] [H] et Monsieur [I] [H], par avenant du 10 janvier 2013.

Monsieur [J] étant décédé le 14 janvier 2021, le contrat de location a été établi au seul nom de Monsieur [I] [H], par acte du 17 juin 2021.

Considérant que l’appartement était sous-occupé, [Localité 4] HABITAT OPH a informé Monsieur [I] [H] le 27 juin 2022 qu’il allait bénéficier de trois offres de relogement et qu’en cas de refus, il ne pourrait plus bénéficier du droit au maintien dans les lieux à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la troisième offre de relogement. La troisième offre de relogement a été effectué à Monsieur [I] [H] par lettre recommandé avec accusé de réception du 4 juillet 2023. Ce dernier l’a refusée.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le constat de la déchéance de Monsieur [I] [H] du droit au maintien dans les lieux,Son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement pendant un délai de trois mois avec liquidation par le juge de céans, La séquestration des biens meubles, La suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,La condamnation de Monsieur [I] [H] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux, avec majoration de 30%,Sa condamnation à lui payer 1000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2024.

A l’audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation, soutenues oralement.

Monsieur [I] [H] a comparu en personne à l’audience utile. Il a indiqué ne pas refuser de quitter les lieux mais a expliqué ses trois refus par la trop petite taille du premier logement proposé, l’état délabré du deuxième et enfin par l’environnement supposé de trafics de stupéfiants du troisième bien.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui dans les communes comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ainsi que dans les communes de plus de 20 000 habitants ne remplissent pas à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification du congé les conditions d’occupation suffisante fixées en application de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation.

La sous-occupation est définie à l’article L.621-2 précité qui dispose que sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Deux paramètres interviennent donc dans le critère légal de la sous-occupation : d’une part, le nombre de pièces habitables et d’autre part, le nombre de personnes qui habitent dans les locaux.

Selon l’article L.442-3-1 du même code, en cas de sous-occupation du logement, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins. Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d’origine. Dans les logements situés dans les zones géographiques définies par décret en Conseil d’Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, le locataire ayant refusé trois offres de relogement, faites par le bailleur en application du premier alinéa du présent article et respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la même loi ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Ces dernières dispositions ne sont pas applicables aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [I] [H] vit seul dans l’appartement litigieux depuis le décès de son frère le 14 janvier 2021. Or, il ressort du contrat de bail du 1er novembre 1955 que l’appartement litigieux dispose de 5 pièces habitables, à savoir « une salle de séjour » et « quatre chambres ». Dans ces conditions, [Localité 4] HABITAT OPH a délivré un congé par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 4 juillet 2023, correspondant à la troisième offre de relogement pour des loyers inférieurs à ceux dont Monsieur [I] [H] s’acquitte au titre du bail du 1er novembre 1955. Le pli a été signé par le locataire le 5 juillet 2023. A cette date, il était âgé de 64 ans puisque sa carte nationale d’identité indique qu’il est né le 25 mai 1959. En conséquence, Monsieur [I] [H], qui s’est maintenu dans les lieux pendant 6 mois suivant le congé valablement délivré, est déchu de son droit au maintien dans les lieux depuis le 5 janvier 2024.

Dès lors, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

En revanche, la condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera fixée à 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 3 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu de la condamnation à une astreinte, il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au-delà de celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Monsieur [I] [H] sera condamné à payer cette somme à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du jugement et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

[Localité 4] HABITAT OPH, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable en revanche de laisser à la charge de la défenderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [I] [H] d’un congé relatif au contrat de bail conclu le 1er novembre 1955 et concernant l’appartement avec cave n°2 situé au [Adresse 3], si bien que Monsieur [I] [H] est déchu de tout droit au maintien dans les lieux depuis le 5 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 3 mois sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (365,11 euros en janvier 2024), à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE