MINUTE N°25/02592

DOSSIER N° RG 25/00008 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3NA

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

Société 3F NORMANVIE Venant aux droits de Ste IMMOBILIERE BASSE SEINE

5 Rue Montaigne

Immeuble le Carré pasteur

76000 ROUEN

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [D] [E]

4 Rue Francois Herr

Domaine des Grands Champs- Pavillon 103

76240 LE MESNIL-ESNARD

non comparante

M. [C] [E]

4 Rue Francois Herr

Domaine des Grands Champs- Pavillon 103

76240 LE MESNIL-ESNARD

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Juin 2025

JUGE : Pascale HENRY

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Pascale HENRY, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 novembre 2019, la SA IMMOBILIERE BASSE SEINE a donné à bail à M. [C] [E] et Mme [D] [E] un logement (Appt 103) situé Domaine des Grands Champs, 4, rue François Herr, 76240 LE MESNIL-ESNARD, moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 644,70 €, outre une avance sur charges.

Le 9 mars 2023, la SA 3F NORMANVIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE BASSE SEINE, a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de M. [C] [E] et Mme [D] [E].

La bailleresse a fait délivrer à M. [C] [E] et Mme [D] [E], le 19 décembre 2023, un commandement de payer, dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire, la somme de 2.769,03 € au titre des loyers et charges dus.

Selon acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, dénoncé à M. le Préfet de la Seine-Maritime à la même date, la SA 3F NORMANVIE a fait assigner M. [C] [E] et Mme [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de faire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [C] [E] et Mme [D] [E] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [D] [E] à lui payer la somme de 2.094,61 € au titre des loyers et charges impayés au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail ;

— condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [D] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [D] [E] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des dépens.

Appelée à l’audience du 7 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, la SA 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.426,38 € selon décompte arrêté au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire, les locataires ayant repris le paiement des loyers et charges.

Bien que régulièrement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (M. [C] [E]) et à personne (Mme [D] [E]), puis avisés par le greffe par lettre simple du renvoi de l’affaire, M. [C] [E] et Mme [D] [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 7 mars 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA 3F NORMANVIE le 9 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA 3F NORMANVIE aux fins de constat de la résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, au bail en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail d’habitation a été conclu le 15 novembre 2019 pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, et a été renouvelé le 15 mai 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle, se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause, doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 19 décembre 2023, la bailleresse a fait commandement aux locataires de s’acquitter de la somme de 2.769,03 € au titre des loyers et charges dans un délai de six semaines.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 20 février 2024.

Sur la demande de paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 novembre 2019, du commandement de payer délivré le 19 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 juin 2025 que la SA 3F NORMANVIE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, dont le montant s’élève à la somme de 1.426,38 €, déduction faite des frais de procédure qui seront compris dans les dépens.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En outre, M. [C] [E] et Mme [D] [E] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [D] [E] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 1.426,38 € au titre des loyers et charges dus à la date du 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA 3F NORMANVIE n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort par ailleurs du décompte produit que M. [C] [E] et Mme [D] [E] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [C] [E] et Mme [D] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, et conformément à la demande, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause résolutoire reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse, M. [C] [E] et Mme [D] [E] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de M. [C] [E] et Mme [D] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles

L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose notamment que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il conviendra donc, en cas d’expulsion, de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [E] et Mme [D] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations, ainsi qu’à payer à la SA 3F NORMANVIE une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 300 €.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA 3F NORMANVIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation conclu le 15 novembre 2019 ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 20 février 2024, du bail signé le 15 novembre 2019 entre la SA 3F NORMANVIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE BASSE SEINE, d’une part, et M. [C] [E] et Mme [D] [E] d’autre part, et portant sur un logement (Appt 103) situé Domaine des Grands Champs, 4, rue François Herr, 76240 LE MESNIL-ESNARD ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [E] et Mme [D] [E] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 1.426,38 € au titre des loyers et charges dus à la date du 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023;

ACCORDE un délai à M. [C] [E] et Mme [D] [E] pour le paiement de cette somme ;

AUTORISE M. [C] [E] et Mme [D] [E] à s’acquitter de cette dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 30 € et à un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [C] [E] et Mme [D] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNE solidairement M. [C] [E] et Mme [D] [E] à payer à la SA 3F NORMANVIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum M. [C] [E] et Mme [D] [E] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [E] et Mme [D] [E]aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE