TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes déliovrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/04796

N° Portalis 352J-W-B7G-CWTBW

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [J] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Eléni LIPSOS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0313

DÉFENDERESSES

S.A.S. EV MMC FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître David GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1518

Madame [C] [U] [O] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Jean-Richard NORZIELUS de la SELEURL RICHARD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1702

Décision du 25 Septembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/04796 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWTBW

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Adélie LERESTIF, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 25 septembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er février 2021, [J] [T] a donné mandat à la société EV MMC de vendre son appartement sis à [Localité 8].

Par acte notarié du 26 mars 2021 conclu par l’entremise de la société EV MMC, [J] [T] a unilatéralement promis de vendre au prix de 161.000 euros un appartement sis à [Localité 8] à [C] [U] [O] qui a accepté sous condition suspensive d’obtention d’au moins une offre de prêt d’un montant maximum de 177.000 euros remboursable en 15 ans au taux maximum de 1,55 % l’an au plus tard le 26 mai 2021. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 16.100 euros et l’expiration du délai d’option au 28 juin 2021. [C] [U] [O] a versé en séquestre une somme de 8.050 euros à au comptable de l’office notarial du notaire rédacteur.

Par acte sous seing privé du 7 juin 2021, les parties sont convenues de « proroger » le délai de réalisation de la condition suspensive de financement au 26 juin 2021 et le délai d’option au 12 juillet 2021.

Par actes d’huissier des 7 et 12 avril 2022, [J] [T] a assigné [C] [U] [O] et la société EV MMC devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 mai 2023, de:

condamner [C] [U] [O] à lui verser une indemnité de 16.100 euros outre les intérêts légaux à compter du 24 novembre 2021,la condamner à lui verser une indemnité de 5.000 euros,condamner la société EV MMC à lui verser une indemnité de 8.000 euros pour son préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec [C] [U] [O],ordonner l’exécution provisoire,condamner solidairement la société EV MMC et [C] [U] [O] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023, [C] [U] [O] demande au tribunal de:

rejeter les demandes,condamner [J] [T] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société EV MMC n’a pas déposé de conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 5 juin suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de [J] [T] notifiées par voie électronique le 5 mai 2023;

Vu les conclusions de [C] [U] [O] notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023;

1°) Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

[J] [T] fait valoir:

que [C] [U] [O] n’a pas fait de demande de prêt conforme à la promesse,qu’il était stipulé à la promesse que toute demande non conforme entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304–3 du code civil,qu’il était stipulé que la bénéficiaire notifie au promettant et au notaire l’obtention ou le refus de prêt, que [C] [U] [O] s’est abstenu de le faire,que, dissimulant délibérément les refus de prêt essuyés par elle et se prévalant faussement de l’émission imminente d’une offre de prêt, elle a obtenu le consentement de [J] [T] à l’avenant du 7 juin 2021 opérant prorogation de la promesse,que la condition suspensive de financement est donc réputée accomplie, que l’indemnité d’immobilisation est donc due.

[C] [U] [O] réplique:

qu’elle a fait des demandes de prêt, qu’elle a obtenu le 9 juillet 2021 l’accord du Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine,que la défaillance de la condition suspensive n’est pas de son fait.

Sur ce, il résulte des articles 1304–6 alinéas 1 et 3 et 1304–3 alinéa 1 du code civil que lorsque la condition suspensive d’une obligation a défailli, celle-ci est réputée n’avoir jamais existé mais que lorsque la défaillance est le fait de la partie en faveur de laquelle elle était stipulée, la condition est réputée accomplie et l’obligation devient pure et simple.

La promesse comprend la clause suivante:

« L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. »

Il résulte de cette clause que faute pour le bénéficiaire de justifier de refus de prêt dans le délai contractuel, le promettant aura la possibilité de retrouver sa liberté en procédant à une mise en demeure. La suite réglemente le sort des fonds séquestrés.

La stipulation selon laquelle « le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait » doit se comprendre comme permettant au bénéficiaire en cas de justification même tardive de l’exécution de ses obligations d’obtenir restitution de la somme versée en séquestre par lui.

Dès lors, l’économie de la clause est la suivante:

En cas de non justification de prêt dans le délai contractuel, le promettant a la possibilité de retrouver sa liberté avant l’expiration du délai d’option en procédant à une mise en demeure. Les fonds séquestrés lui sont alors acquis sauf la possibilité pour le bénéficiaire de justifier même hors délai « qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt ».

Par suite, le caractère tardif de la notification faite le 1er juillet 2021 par [C] [U] [O] du refus de prêt opposé par le Crédit du Nord est sans incidence sur la réalisation de la condition suspensive et le sort des fonds séquestrés.

Le 28 mai 2021, elle a reçu un courrier du Crédit du Nord l’informant que sa demande de prêt d’un montant de 173.898 euros remboursable en 15 ans au taux annuel de 0,85 % était rejetée.

Décision du 25 Septembre 2024

2ème chambre

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Ainsi, elle justifie avoir fait une demande de prêt conforme à la promesse.

La défaillance de la condition suspensive n’est donc pas de son fait, peu important que la promesse ait été prorogée postérieurement à ce premier refus dès lors qu’aucune offre de prêt n’a été émise ensuite dans le délai de prorogation.

Conclue sous une condition suspensive défaillie, la promesse est donc caduque.

Par suite, l’indemnité d’immobilisation stipulée ne peut recevoir exécution et la demande de [J] [T] doit être rejetée.

2°) Sur la responsabilité de [C] [U] [O]

Au visa de l’article 1231–1 du code civil, [J] [T] expose:

qu’il a accordé à [C] [U] [O] une prorogation des délais de la promesse sur la foi de l’annonce le 31 mai 2021 par [C] [U] [O] de l’émission imminente d’une offre de prêt,que cette offre n’a jamais été faite, que c’est mensongèrement que [C] [U] [O] a obtenu la prorogation de la promesse,que le temps de la promesse, il a refusé des opportunités de vente, qu’il avait commencé des démarches et recherches pour s’installer à [Localité 7],que son préjudice est de 5.000 euros.

Sur ce, l’article 1231–1 du code civil sanctionne l’inexécution d’une obligation contractuelle.

En l’espèce, la promesse est caduque de sorte que [C] [U] [O] ne peut avoir manqué à une obligation contractuelle.

La demande indemnitaire doit donc être rejetée.

3°) Sur la responsabilité de la société EV MMC

[J] [T] observe:

que la société EV MMC n’a pas vérifié la solvabilité de [C] [U] [O] alors que les refus de prêt qui lui ont été opposés démontrent son insuffisance financière,qu’elle a envoyé le 12 juillet 2021 au notaire un accord de principe de financement d’une banque non conforme aux stipulations de la promesse sans l’alerter, qu’elle a ainsi fautivement tenté d’obtenir de lui de nouveaux délais,qu’en réalité, la société, dont l’un des employés est la fille de [C] [U] [O], a agi dans l’intérêt de cette dernière,que du fait la défaillance de [C] [U] [O], il a dû abandonner son projet de s’installer à [Localité 7], qu’il a vécu des mois dans l’inquiétude de savoir si la vente se réaliserait ou non, que son préjudice est de 8.000 euros.Décision du 25 Septembre 2024

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Sur ce, l’agent immobilier est tenu, en vertu de son mandat, de vérifier la solvabilité des personnes qu’il présente à son mandant.

En application de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve de l’exécution de cette obligation lui incombe.

En l’espèce, la situation financière de [C] [U] [O] n’est aucunement établie.

Aucune pièce n’est versée aux débats sur ce point.

Par suite, il n’est pas établi que la société EV MMC s’est acquittée de son obligation alors même que [C] [U] [O] n’a pas obtenu d’offre de prêt lui permettant de financer le bien promis.

En application de l’article 1231–1 du code civil, elle doit donc indemniser [J] [T] des conséquences dommageables de la défaillance de la condition suspensive de financement, c’est à dire du préjudice né de l’immobilisation du bien.

Pour autant, il importe d’observer que le contrat litigieux était une promesse unilatérale de vente de sorte que [J] [T] n’avait aucun droit acquis à la vente.

Or, le préjudice tiré de l’abandon de son projet de s’installer à [Localité 7] résulte du défaut de vente du bien et non pas de l’immobilisation de son bien. Dès lors, il ne saurait être indemnisé par la société EV MMC.

De même le préjudice tiré de l’incertitude quant à la réalisation de la vente est inhérent à la nature du contrat conclu et aurait existé indépendamment de la solvabilité du bénéficiaire. Il n’a donc pas pour cause la faute reprochée à la société EV MMC.

N’étant pas la conséquence de la faute alléguée, les préjudices invoqués n’ouvrent pas droit à réparation et la demande indemnitaire doit être rejetée.

[J] [T] succombant dans la présente instance, il convient de le condamner à verser à [C] [U] [O] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

DÉBOUTE [J] [T] de ses demandes tendant à:

condamner [C] [U] [O] à lui verser une indemnité de 16.100 euros outre les intérêts légaux à compter du 24 novembre 2021,la condamner à lui verser une indemnité de 5.000 euros,condamner la société EV MMC à lui verser une indemnité de 8.000 euros pour son préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec [C] [U] [O],ordonner l’exécution provisoire,condamner solidairement la société EV MMC et [C] [U] [O] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE [J] [T] à verser à [C] [U] [O] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le CONDAMNE aux dépens;

Fait et jugé à Paris le 25 Septembre 2024

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM