TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire

délivrée le:

à Maître BUCHINGER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à Maître CHAUVET LECA

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8ème chambre

3ème section

N° RG 22/08701

N° Portalis 352J-W-B7G-CXF3N

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 28 Juin 2024

DEMANDEUR

Monsieur [R] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Jean Alex BUCHINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0986

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet MASSON

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

Décision du 28 Juin 2024

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/08701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXF3N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Madame Lucile VERMEILLE, Juge

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Avril 2024 tenue en audience publique devant Madame Lucile VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [H] est propriétaire d’un appartement au premier étage du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 2].

Par courrier adressé au syndic de l’immeuble, la SARL Cabinet Masson, le 23 septembre 2019, M. [R] [H] s’est plaint de préjudices à la suite de travaux réalisés sur les parties communes de l’immeuble. Il a sollicité en conséquence une indemnisation.

Ce point a été inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 octobre 2019 et rejeté.

Par acte d’huissier en date du 12 août 2020, M. [R] [H] a assigné le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir notamment sa condamnation à lui verser la somme de 14 900 euros au titre des loyers exposés du fait de l’indisponibilité de son appartement sur une période de vingt mois à compter du mois de juin 2019.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2022, M. [R] [H] s’est désisté de l’instance engagée et par conclusions, notifiées le 14 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a accepté ce désistement.

M. [R] [H] a fait de nouveau inscrire sa demande indemnitaire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 avril 2022 qui l’a rejetée.

Par acte d’huissier en date du 16 juin 2022, M. [R] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction. Aux termes de son assignation, il demande au tribunal de :

« - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet Masson, administrateur de biens, à verser à M. [R] [H] une somme de 19 095 euros, en application des dispositions de l’article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet Masson, administrateur de biens, à verser à M. [R] [H], une somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, en application de l’article 1240 du code civil,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet Masson, administrateur de biens, à verser à M. [R] [H] une somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir."

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la résolution n°3 de l’Assemblée Générale du 23 octobre 2019,

— DIRE IRRECEVABLE Monsieur [H] en ses demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

— DEBOUTER Monsieur [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [H] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], une somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens."

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mai 2023.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2024, M. [R] [H] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

L’affaire, appelée à l’audience du 5 avril 2024, a été mise en délibéré au 21 juin 2024, puis prorogée au 28 juin 2024.

Constatant que la pièce n° 9 mentionnée au bordereau de pièces du demandeur n’était pas versée dans son dossier de plaidoirie, la présente juridiction a, par message RVPA contradictoire, en date du 19 juin 2024, sollicité la production de cette pièce au plus tard le 25 juin 2024. Dans l’attente de la production de cette pièce, le délibéré a été prorogé au 28 juin 2024.

Par message RVPA en date du 20 juin 2024, M. [R] [H] a indiqué à la présente juridiction que les éléments figurant sur la pièce n° 9 sont inclus dans la pièce n°12 produite et que dès lors il est indifférent que la pièce n° 9 ne soit pas versée aux débats.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

M. [R] [H] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’il n’a pas été en mesure de répondre aux dernières conclusions notifiées par le défendeur.

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a notifié ses dernières conclusions le 12 mai 2023 et l’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mai 2023. M. [R] [H] disposait donc d’un délai de 12 jours pour conclure ou à tout le moins solliciter un renvoi. Il y a lieu de relever que M. [R] [H] n’a adressé aucun message par RPVA en vue de l’audience du 24 mai 2023.

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 13 mars 2024, soit 10 mois après la clôture, M. [R] [H] ne développe aucun autre moyen et dès lors échoue à établir l’existence d’une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

Cette demande sera ainsi rejetée.

Sur la recevabilité des demandes formées par M. [R] [H]

Le syndicat des copropriétaires conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité des demandes formées par M. [R] [H] au motif que ce dernier n’a pas contesté les résolutions des assemblées générales du 23 octobre 2019 et du 20 avril 2022 qui ont rejeté ses demandes d’indemnisation de différents préjudices.

Il indique qu’en s’abstenant de solliciter l’annulation des résolutions en question, il a fait obstacle à une remise en cause des décisions prises par la copropriété.

Si les décisions des assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée, contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, M. [R] [H] est recevable à solliciter l’indemnisation des préjudices, indépendamment de leur rejet par les assemblées litigieuses, dans la mesure où l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 lui permet, sans restriction, de solliciter une telle indemnisation par suite de l’exécution de travaux.

Par conséquent, le moyen d’irrecevabilité soulevé doit être rejeté.

Sur le préjudice financier

M. [R] [H] sollicite une indemnisation en application des dispositions de l’article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique qu’il a acquis, dans l’immeuble, un appartement d’une surface de 26, 32 m2 le 13 décembre 2018. Il expose qu’à la suite de cette acquisition, il a entrepris des travaux, qui ont dû être arrêtés en urgence au mois de juin 2019, en raison de la reprise des planchers hauts de certains appartements et notamment du sien. Il explique que ces travaux ont été réalisés entre le 4 novembre 2019 et le 10 février 2020.

M. [R] [H] fait valoir que l’exécution des travaux a entraîné des dégradations sur son bien. Il exlique que le plafond et le faux plafond de son appartement ont été démolis ; qu’il a exposé des frais pour la réalisation d’un nouveau plafond, la repose de la VMC, le repérage et la redistribution des câbles électriques. Il mentionne qu’à la suite des désordres au sein de l’immeuble, il a été dans l’impossibilité d’occuper son appartement pendant 20 mois et a été, de ce fait, contraint de louer un autre appartement durant toute cette période, moyennant un loyer de 745 euros par mois.

M. [R] [H] indique qu’à la date de son assignation le 16 juin 2022, il n’a toujours pas intégré son appartement en raison de problèmes liés à la façade de l’immeuble. Il en déduit qu’il est bien fondé à solliciter la somme de 19 095 euros qui se décompose comme suit :

—  745 euros (son loyer actuel) x 14 mois (durée d’arrêt des travaux : juin 2019 à août 2020) : 10 430 euros,

—  745 euros (son loyer actuel) x 6 mois (délais de prévision d’achèvement des travaux) : 4 470 euros,

—  3 670 euros : travaux de réalisation d’un nouveau faux plafond,

—  175 euros et 350 euros, soit 525 euros, exposés pour la repose de la VMC, le repérage et la redistribution des câbles électriques.

Le syndicat des copropriétaires conteste le bien fondé des demandes formées par M. [R] [H]. Il indique que ce dernier a acquis son bien en l’état le 13 décembre 2018 avec l’intention d’y réaliser de lourds travaux de rénovation. Il en déduit que le demandeur a, en toute connaissance de cause, acquis un bien sinistré, inhabitable en l’état, et ne justifie pas que les travaux sur parties communes, réalisés avant même la rénovation de l’appartement et sa prise de possession, auraient généré un trouble de jouissance.

En application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [R] [H] a acquis le 13 décembre 2018 un appartement de deux pièces d’une surface de 26, 32 m2.

Il est constant qu’à la suite d’un sondage au niveau des planchers des appartements de droite du bâtiment B, effectué sous la supervision du cabinet d’architecture Artexia, par la société Pharmabois, il est apparu des fissures ou des déformations des plafonds et faux plafonds dans les appartements concernés.

Dans un rapport en date du 8 juillet 2019 adressé au syndic, le cabinet d’architecture Artexia indique, en ce qui concerne l’appartement de M. [R] [H], les éléments suivants :

« Appartement 1er étage droite :

Nous rappelons que cet appartement est en travaux. Plusieurs sondages ont été réalisés au niveau du plancher haut du séjour, de la chambre et de la salle de bains de l’appartement. Les anomalies constatées dans les différentes pièces de l’appartement sont les suivantes :

Séjour :

— Présence de déchirures longitudinales au niveau de la poutre maîtresse située entre le séjour et la chambre et le chevêtre adossé à la souche de cheminée côté [Adresse 3].

— Traces de coulures d’eau sur les solives en bois.

— Humidité importante mesurée au niveau des éléments structurels en bois et sous-face du conduit de cheminée.

Salle de bain :

— Dégradation très importante des structures bois situées sous les pièces d’eau de l’appartement du 2ème étage droite. Les éléments de poutraison présentent d’importantes zones de faiblesse consécutives à la présence de foyer d’insectes xylophages et également au développement de champignons lignivores.

— Traces de coulures d’eau sur les solives en bois et sur l’isolant.

— Présence de panneaux bois sur le sol de la cuisine du 2ème étage et absence de système d’étanchéité liquide et de chape maçonnée sur sol de la cuisine.

Chambre et séjour (sondages réalisés côté façade cour) :

— Dégradation très importante des pans de bois du mur et de la façade cour,

— Dégradation des bouts des structures bois du plancher haut de la chambre en liaison avec les pans de bois constituant le mur de la façade cour de l’immeuble,

— Altération du chevêtre du séjour côté façade cour.

Ces dégradations sont probablement liés à des anciennes infiltrations d’eau en provenance de la façade cour et au revêtement inadapté mis en place sur les supports de la façade. L’enduit ciment appliqué sur les pans de bois et les remplissages maçonnés constituant les murs de façades de la cour, emprisonne l’humidité et empêche la respiration des murs. Ceci provoque

l’altération des structures des murs de façades.

Par mesure de sécurité, un étaiement a été mis en place dans les différentes pièces de l’appartement au droit du plancher séparant les appartements du (2ème et 1er) étages.

A prévoir :

Des renforcements importants et remplacements des ouvrages en mauvais état sont à prévoir. Des pièces de bois seront doublées et remplacées. Le traitement des bois visibles est à prévoir. La reprise des pans de bois des murs de la façade serait à prévoir à très court terme dans le cadre des prochains travaux de ravalement des façades cour de l’immeuble."(sic)

M. [R] [H] affirme que le coût des travaux de réalisation d’un nouveau faux plafond s’est élevé à la somme de 3 670 euros. Dans les motifs de ses dernières conclusions, il renvoie à la pièce n°9 s’agissant de la justification de ce montant. Par message RPVA, en date du 20 juin 2024, mentionné ci-dessus, M. [R] [H] fait valoir qu’il convient en réalité de se reporter à la pièce n°12. Le tribunal relève que la pièce n°12 concerne uniquement un devis non daté mentionnant une somme de 1 585, 04 euros et qu’aucune facture mentionnant précisément ce montant n’est produite.

M. [R] [H] affirme avoir réglé des factures à hauteur de 175 et 350 euros pour la repose de la VMC, le repérage et la redistribution des câbles électriques mais aucune facture faisant état de ces montants n’est versée aux débats.

S’agissant du préjudice de jouissance invoqué, le syndicat des copropriétaires indique que le demandeur ne justifie pas d’une interruption de ses travaux privatifs. Il ressort néanmoins du rapport de cabinet d’architecture Artexia que les travaux privatifs dans l’appartement de M. [R] [H] étaient en cours à la date du 8 juillet 2019.

Le syndicat des copropriétaires indique que le demandeur ne démontre pas qu’il était dans l’impossibilité de réaliser ses travaux privatifs pendant les travaux sur les parties communes. Néanmoins, les conclusions du cabinet d’architecte indiquent que : « Les travaux sont difficilement compatible avec l’usage des logements. » (sic)

Il est donc suffisamment démontré que les travaux privatifs ont dû être interrompus entre le mois de juin 2019 et le mois de février 2020, aucune des parties ne contestant que les travaux sur les parties communes ont eu lieu entre novembre 2019 et février 2020.

Au vu des factures émanant de la société Sorep et établies au mois de février et juin 2020, le demandeur justifie d’un chantier ayant repris en février 2020 et s’étant poursuivi jusqu’au mois de juin 2020. En revanche, il n’est pas démontré que le chantier ait continué au delà, étant relevé en outre que la dernière quittance de loyer produite date du mois de juin 2020.

M. [R] [H] indique qu’il n’est toujours pas en mesure d’intégrer son logement en raison de travaux sur la façade mais il ne verse aucune pièce concernant ce point.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le demandeur justifie de l’impossibilité d’occuper son logement du mois de juin 2019 au mois de juin 2020. Le délai de réalisation de ses travaux entre le mois de février 2020 et le mois de juin 2020 ne peut constituer un préjudice indemnisable car la réalisation des travaux privatifs est indépendante des travaux sur les parties communes. Il ressort à cet égard de l’étude établie par la société Sorep en décembre 2018 que le demandeur avait prévu de faire réaliser des travaux à hauteur de 24 450, 59 euros et ce, avant la découverte des parties commune dégradées.

Dans ces conditions, le demandeur justifie d’un préjudice de jouissance grave qui sera limité néanmoins à la période comprise entre le mois de juin 2019 et février 2020.

Compte tenu des quittances de loyer produites pour l’ensemble de la période, il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 6208 euros (745 x 8 + ((745/30) x 10)) en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

M. [R] [H] qui fonde sa demande de dommages et intérêts sur l’impossibilité d’occuper son logement et sur les frais de remise en état engagés, ne justifie pas d’un préjudice distinct du préjudice indemnisé, étant relevé par ailleurs, que la demande étant fondée sur l’article 1240 du code civil, il appartenait au demandeur de caractériser une faute.

Par conséquent, il convient de rejeter sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe partiellement est condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, il est condamné à M. [R] [H] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de la demande formée à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu publiquement en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 24 mai 2023;

Déclare M. [R] [H] recevable en ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à verser à M. [R] [H] la somme de 6 208 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute M. [R] [H] de ses autres demandes indemnitaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à verser à M. [R] [H] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rejette les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 28 Juin 2024.

La GreffièreLa Présidente