TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.A.S. LE GROUPE [G] – COGEFO SOCIETE JEAN [G]

Groupe [G]-COGEFO – Société JEAN [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Claire PATRUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VBG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 18 novembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [H] [E] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Claire PATRUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2420

Madame [T] [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Claire PATRUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2420

DÉFENDERESSES

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par le Groupe [G]-COGEFO – Société JEAN [G] SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

S.A.S. LE GROUPE [G] – COGEFO SOCIETE JEAN [G], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 août 2024

Décision du 18 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VBG

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 12 août 2022, le mur de clôture de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] s’est effondré sur le parking de la résidence endommageant un véhicule [7] 307 appartenant à Madame [H] [E] [K] et utilisé par sa fille Madame [T] [K].

Selon un rapport d’expertise amiable du 22 août 2022 le véhicule a été déclaré économiquement irréparable.

Le 26 juin 2023 l’assemblée générale des copropriétaires a refusé de rembourser à Madame [H] [E] [K] la valeur de remplacement de son véhicule évalué à dire d’expert.

Une tentative de conciliation a été engagée mais n’a pas abouti, le syndic de copropriété ne s’étant pas présenté.

Par actes de commissaire de justice du 4 avril 2024 Madame [H] [E] [K] et Madame [T] [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société Jean [G] exerçant sous le nom commercial « GRANDE ARMÉE IMMOBILIER » et le syndic à titre personnel, devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à payer à Madame [H] [E] [K] la somme de 3 036 euros et à Madame [T] [K] celle de 2 015,04 euros en indemnisation de leurs préjudices financiers, outre 500 euros à chacune d’elles pour préjudice moral, ainsi que 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [H] [E] [K] et Madame [T] [K] font pour l’essentiel valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle du syndic de l’immeuble sont engagées dans la mesure où le premier doit répondre des dommages trouvant leur origine dans les parties communes et que le second était informé de la dégradation du mur et de son possible effondrement.

À l’audience du 28 août 2024 Madame [H] [E] [K] et Madame [T] [K], représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont été autorisées à produire en cours de délibéré un extrait K-bis actualisé de la société Jean [G], ce qu’elles ont fait le jour même.

Assignés à personne morale, le syndicat des copropriétaires et la société Jean [G], syndic, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens des demanderesses à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Madame [H] [E] [K] et Madame [T] [K] invoquent la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] sur le fondement des dispositions tant de l’article 14 de la loi de 1965 que des dispositions de l’article 1244 du code civil.

Ces deux fondements ne sont pas exclusifs l’un de l’autre, s’agissant dans les deux cas d’une responsabilité de plein droit.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires doté de la personnalité civile a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par vice de construction ou défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

L’entretien de l’immeuble inclut non seulement les réparations, mais aussi les réfections de toute nature indispensables pour assurer tant la conservation de l’immeuble que la jouissance par chaque copropriétaire de son lot. Le syndicat des copropriétaires a par conséquent l’obligation de faire exécuter tous les travaux nécessaires pour que les parties communes et les éléments d’équipement collectif soient en bon état d’entretien.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit de sorte que le syndicat ne peut s’en dégager qu’en apportant la preuve d’une cause extérieure et notamment la faute de la victime étant observé que le locataire peut agir directement en responsabilité contre le syndicat, sur le fondement de l’article 14 pour les dommages qu’il a subis.

En outre, en vertu de l’article 1244 du code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.

La ruine d’un bâtiment s’entend non seulement de sa destruction totale, mais également de la dégradation partielle de tout ou partie de la construction ou de tout élément mobilier ou immobilier qui y et incorporé de façon indissoluble.

Il est admis en droit que le propriétaire d’un bâtiment dont la ruine a causé un dommage en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit par lui encourue que s’il prouve que ce dommage est dû à une cause étrangère qui ne peut lui être imputé.

En l’espèce, il ressort des éléments produits notamment des clichés photographiques versés aux débats et de la déclaration de sinistre de Madame [T] [K] à son assureur que le véhicule Peugeot 307 qu’elle utilisait et appartenant à sa mère, stationné le 12 août 2022 sur le parking de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] où elle est locataire, a été fortement endommagé à la suite de l’effondrement du mur de clôture de la résidence.

Il est par ailleurs établi que ce mur était en mauvais état, puisque par mail du 28 juin 2022, soit un mois et demi avant l’effondrement, Monsieur [N] [Z], copropriétaire, demandait à la société Jean [G], syndic de l’immeuble, de faire intervenir une entreprise, ayant "constat[é] que le mur extérieur au niveau des places 77 et 78 est fortement dégradé et risque dangereusement de tomber".

Il s’ensuit que les dommages causés au véhicule de Madame [H] [E] [K] et dont Madame [T] [K] était la conductrice proviennent d’une partie commune et résultent d’un défaut d’entretien.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] engage donc sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il engage également sa responsabilité en application de l’article 1244 du code civil, sauf à démontrer l’existence d’une cause d’exonération, ce que par définition il ne fait pas, puisqu’il est non comparant.

Sur la faute du syndic de copropriété

Madame [H] [E] [K] et Madame [T] [K] soutiennent que la responsabilité du syndic est également engagée dans la mesure où il était informé de la dégradation du mur et de son possible effondrement.

Elles invoquent tout à la fois un manquement du syndic à son obligation d’exécuter les travaux d’entretien dans la copropriété en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, une faute dans l’exécution de son mandat découlant des articles 1991 et 1992 du code civil et enfin l’engagement de sa responsabilité extracontractuelle conformément à l’article 1240 du code civil.

La responsabilité de la société Jean [G], syndic, exerçant sous le nom commercial « GRANDE ARMÉE IMMOBILIER » ne peut être recherchée par Madame [H] [E] [K] et Madame [T] [K], tiers à la relation contractuelle syndic/syndicat des copropriétaires, que sur le fondement quasi-délictuel.

Il leur appartient donc d’établir l’existence d’une faute à la charge du syndic, d’un dommage en ayant résulté pour elles, et d’une relation de cause à effet entre cette faute et ce dommage.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société Jean [G] était effectivement informée de la dégradation du mur et de son possible effondrement, ainsi que cela résulte du mail de Monsieur [N] [Z] du 28 juin 2022 et le syndic de l’immeuble, qui ne comparaît pas, ne justifie pas avoir fait procéder à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde du mur, avant qu’il s’écroule.

Madame [H] [E] [K] et Madame [T] [K] rapportent ainsi la preuve d’une faute personnelle du syndic à l’origine de leur préjudice de sorte que la société Jean [G] voit sa responsabilité extracontractuelle engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur les préjudices subis par Madame [H] [E] [K] et Madame [T] [K]

Au vu du rapport du 22 août 2022 de la société ALLIANZ EXPERTS 95 mandatée par l’assureur de Madame [T] [K] et qui a déclaré le véhicule Peugeot 307 non économiquement réparable, il y a lieu d’évaluer sa valeur de remplacement à la somme de 2 950 euros.

Madame [T] [K], qui assurait le véhicule et en était la conductrice, établit avoir été contrainte d’acquérir un nouveau véhicule le 13 septembre 2022 au moyen d’un prêt bancaire, le total des intérêts s’élevant à la somme de 788,80 euros ainsi que cela ressort du tableau d’amortissement versé aux débats.

Elle justifie également par la production de divers mails échangés avec son conseiller d’assurance devoir à la suite de ce sinistre désormais régler une majoration de cotisations s’élevant entre septembre 2022 à septembre 2023 à la somme de 80,04 euros.

Il n’est en revanche pas établi que ce nouveau véhicule aurait été financé par des prélèvements sur les livrets A de Madame [H] [E] [K] et de sa fille de sorte que les demandes formulées à ce titre, à raison du manque à gagner sur leur épargne, seront rejetées.

Enfin, les demanderesses ne démontrent pas avoir subi de préjudice distinct, autre que celui résultant de la nécessité de devoir engager une procédure, lequel est déjà indemnisé en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] et la société Jean [G], syndic, à payer à Madame [H] [E] [K] la somme de 2 950 euros et à Madame [T] [E] la somme de 868,84 euros (788,80 euros, 80,04 euros) et de rejeter le surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] et la société Jean [G], syndic, exerçant sous le nom commercial « GRANDE ARMÉE IMMOBILIER », parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner in solidum à payer à Madame [H] [E] [K] et à Madame [T] [K] la somme de 1700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] et le syndic de l’immeuble, la société Jean [G], exerçant sous le nom commercial « GRANDE ARMÉE IMMOBILIER », responsable du sinistre survenu à [Localité 8] le 12 août 2022 consistant dans l’effondrement du mur de clôture de la résidence sur le véhicule [7] 307 appartenant à Madame [H] [E] [K] et utilisé par sa fille Madame [T] [K],

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par son syndic la société Jean [G] et la société Jean [G], syndic de l’immeuble, exerçant sous le nom commercial « GRANDE ARMÉE IMMOBILIER », à verser à Madame [H] [E] [K] la somme de 2 950 euros en indemnisation de la valeur de remplacement de son véhicule,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par son syndic la société Jean [G] et la société Jean [G], syndic de l’immeuble, exerçant sous le nom commercial « GRANDE ARMÉE IMMOBILIER », à verser à Madame [T] [K] la somme de 868,84 euros en indemnisation de ses préjudices financiers,

DÉBOUTE Madame [H] [E] [K] et Madame [T] [K] de leurs autres demandes,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] et la société Jean [G] , syndic de l’immeuble, exerçant sous le nom commercial « GRANDE ARMÉE IMMOBILIER »,aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 novembre 2024

le greffier le Président