MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00062 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VV4I

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. DU 13 BOULEVARD VOLTAIRE C/ S.A.R.L. FD CONSEIL SARL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Catherine MATHIEU, Présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU 13 BOULEVARD VOLTAIRE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 448 202 986, dont le siège social est sis 13 Boulevard Voltaire – 94210 LA VARENNE SAINT HILAIRE

représentée par M^e Patricia ROULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2487

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FD CONSEIL, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 448.202.986, dont le siège social est sis 13 boulevard Voltaire – 94210 LA VARENNE SAINT HILAIRE

représentée par M^e Teddy BENESTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L298

*******

Débats tenus à l’audience du : 03 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2013, la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire a donné à bail commercial à Monsieur [P] [J] agissant pour le compte de la société FINANCES et DEVELOPPEMENT en cours de constitution et à Madame [O] [J], sa fille, pour le compte de la société FD Conseil, en cours de formation, un local commercial situés 13 boulevard Voltaire à La Varenne Saint Hilaire, moyennant un loyer mensuel de 668,27 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement.

Le bail s’est prolongé tacitement.

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2022, les parties ont conclu un protocole d’accord actant la résiliation du bail à l’égard de la société FINANCES ET DÉVELOPPEMENT à effet au 31 octobre 2022, la société FD conseil restant seule locataire.

Par acte de commissaire de Justice en date du 26 octobre 2023, la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire a signifié à la société FD Conseil un congé avec refus de renouvellement du bail et offert une indemnité d’éviction à effet au 30 juin 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du premier octobre 2024, la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire a fait sommation à la société FD Conseil de lui régler la somme de 5928,46 euros au titre des arriérés de loyers et de charges pour la période du premier novembre 2022 au 31 octobre 2023 et délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 5 213,25 € au titre de l’arriéré locatif sur la période du premier novembre 2023 au 30 juin 2024 outre 1634,60 euros au titre de l’indemnité d’occupation du premier juillet au 30 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 13 janvier 2025, la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire a fait assigner la société FD Conseil devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du premier novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la société FD Conseil et celle de tous occupants de son chef des lieux loués dans le délai d’un mois après la signification de l’ordonnance avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société FD Conseil à payer à la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire la somme provisionnelle de 13 864,64 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 août 2024,

— condamner la société FD Conseil à payer à la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire la somme provisionnelle de 2193,60 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle majorée due depuis le premier novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dire que la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire pourra conserver le dépôt de garantie ;

— condamner la société FD Conseil au paiement d’une somme de 3 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement

— subsidiairement, ordonner une expertise sur l’estimation de l’indemnité d’éviction.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Oralement et par conclusions déposées a l’audience du 3 juillet 2025, la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, et ajouté une demande de condamnation provisionnelle en tout état de cause d’un montant de 18 386,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupations, taxes et charges au 31 mai 2025.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de bonne foi, en cantonnant sa mise en œuvre à la créance exigible postérieurement au congé de refus de renouvellement.

Elle soutient qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur les sommes dues dès lors que la société FD Conseil, devenue seule locataire des lieux à compter du premier octobre 2022, est tenue de l’entier loyer et des charges et taxes.

Oralement et par conclusions déposées à l’audience, la société FD Conseil sollicite le rejet des demandes de la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire, mais ne s’oppose pas à l’expertise demandée dès lors qu’elle est aux frais du demandeur. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire sur 24 mois, et qu’il soit dérogé à l’exécution provisoire de droit. Elle demande enfin la condamnation de son adversaire au paiement de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soulève une contestation sérieuse portant sur l’existence de la dette locative, soutenant que l’accord transactionnel n’a en réalité pas modifié le montant du loyer du par la société FD Conseil, limité à la moitié du loyer et des charges. Elle prétend en outre que le commandement de payer est délivré de mauvaise foi aux seules fins d’éviter le paiement d’une indemnité d’éviction.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le décompte de la dette correspond à la moitié du loyer et des charges et au montant de la taxe sur la valeur ajoutée sur une partie des loyers. Le litige entre les parties porte sur l’interprétation de l’accord transactionnel du 26 octobre 2022 signé de la représentante de la société FD Conseil, du représentant de la société FINANCES et DÉVELOPPEMENT et du bailleur.

Si le juge des référés n’a pas le pouvoir d’interpréter une clause contractuelle, il peut toutefois tirer les conséquences d’une clause claire et dénuée d’ambiguïté.

C’est le cas de l’accord transactionnel du 26 octobre 2022 qui acte la résiliation du bail uniquement pour la société FINANCES et DÉVELOPPEMENT et qui précise expressément dans son premier article : « La société FD Conseil SARL deviendra seule locataire et bénéficiera seule à effet de cette date [le 31 octobre 2022] des droits et obligations de ce bail et de la jouissance des locaux loués, s’obligeant en conséquence de supporter seule les loyers, charges et refacturations diverses au bénéfice du bailleur, ce que cette dernière accepte sans réserve. » Cet accord ne peut être lu qu’en référence au bail du 18 juillet 2013 dont il est le prolongement, qui rappelle que le local objet du bail, d’une surface de 33 mètres carrés est indivisible (article préalable), que le montant du loyer initial de 668,27 euros correspond bien à l’entier local, le bail ne précisant pas la répartition du loyer entre les copreneurs.

Dès lors, et alors que la défenderesse ne conteste pas bénéficier de la jouissance de tout le local, qui est indivisible, en s’engageant à devenir seule locataire et à supporter seule les loyers, charges et refacturations, la société FD Conseil s’est bien engagée sans ambiguïté possible au paiement de l’entier loyer à compter de la résiliation du bail par la société FINANCES ET DÉVELOPPEMENT, comme elle s’est engagée expressément et en toute logique à verser au bailleur le complément du dépôt de garantie afin que celui-ci soit équivalent à trois mois de loyer en principal, venant compenser la part du dépôt de garantie de la société FINANCES et DÉVELOPPEMENT. C’est aussi la raison pour laquelle elle est directement partie à cet accord transactionnel, alors que la résiliation du bail ne concerne que la société FINANCES et DÉVELOPPEMENT.

La société FD Conseil ne justifie pas, contrairement à ce qu’elle avance, que le bailleur a renoncé à se prévaloir de cette clause, puisqu’au contraire, il produit la mise en demeure du 7 juillet 2024 par laquelle il lui réclame. Les deux factures des 5 août 2023 et 5 mai 2024 et le décompte manuscrit de la revalorisation du loyer qui font référence à un loyer différent ne valent pas renonciation à se prévaloir de cette dette.

Il résulte du tout que la défenderesse échoue à justifier d’une contestation sérieuse concernant l’existence de la dette.

S’agissant de la mauvaise foi alléguée du bailleur dans la délivrance du commandement de payer visant l’acquisition de la clause résolutoire, elle ne peut être déduite de la délivrance préalable d’un congé, dès lors que le commandement se limite à viser la dette née postérieurement au congé. En choisissant de se défaire des liens contractuels par la voie du congé, le bailleur n’a pas renoncé pour le futur à son droit à bénéficier des avantages du bail jusqu’à son terme, ni à son droit de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, pour la dette acquise postérieurement à la date du congé. La chronologie de la délivrance des actes ne caractérise donc pas la mauvaise foi du bailleur.

En conséquence, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur, en particulier dans sa mise en demeure du 7 juillet 2024. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5 213,25 €.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er novembre 2024.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

En l’espèce, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail

L’indemnité d’occupation due par la société FD Conseil depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il est expressément prévu à l’article 4 du contrat que le loyer est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée. Aux termes de l’article 12, l’indemnité d’occupation est fixée en référence au loyer, dans toutes ses composantes. Il y a donc lieu de dire que l’indemnité d’occupation est assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée dans les mêmes conditions que le loyer.

Sur la demande de provision :

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Après vérification du décompte daté du 1 novembre 2024 et des pièces produits aux débats, la créance locative s’élève désormais à la somme de 13 864,64 euros à la date d’acquisition de la clause résolutoire au premier novembre 2024, somme à laquelle s’ajoute le solde des indemnités d’occupation limitées au montant du loyer mensuel, taxes et charges inclus, soit la somme totale de 18 386, 21 euros au 31 mai 2025.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société FD Conseil au paiement de la somme de 18386, 21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13864,64 euros.

Sur la demande de délais de paiement :

En l’espèce, la locataire n’invoque ni ne démontre aucune difficulté financière particulière à l’appui de sa demande de délai de paiement, n’invoquant que sa bonne foi.

Au regard des besoins du créancier, qui justifie de plusieurs démarches amiables de règlement de la situation, il serait inéquitable d’accorder des délais de paiement supérieurs à 10 mois.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la société FD Conseil des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 1 840,00 € par mois pendant 9 mois, la 10ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets, l’expulsion sera ordonnée suivant les modalités reprises au dispositif et l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société FD Conseil, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société FD Conseil ne permet d’écarter la demande de la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 1er novembre 2024,

CONDAMNONS la société FD Conseil à payer à la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire la somme provisionnelle de 18 386, 21 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 13864,64 euros ;

AUTORISONS la société FD Conseil à se libérer du paiement de cette somme en 9 mensualités de 1 840,00 €, et une 10ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial et le protocole du 26 octobre 2022 ;

DISONS que, faute pour la société FD Conseil de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société FD Conseil et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir à 13 boulevard Voltaire à La Varenne Saint Hilaire,

° en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société FD Conseil aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société FD Conseil à payer à la société civile immobilière du 13 boulevard Voltaire la somme de 2 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS